Glosario inmobiliario: términos para entender el mercado de la vivienda en España

Hablar de vivienda en España implica manejar cada vez más conceptos: VPO, gran tenedor, zona tensionada, SOCIMI, Build to Rent, alquiler de temporada, vivienda asequible, cambio de uso…

Algunos llevan décadas formando parte del sector inmobiliario y otros han ganado protagonismo a medida que han cambiado el mercado, la regulación y las formas de acceder a una vivienda.

En este glosario inmobiliario recopilamos y explicamos de forma sencilla los principales términos relacionados con el mercado de la vivienda en España, desde los diferentes tipos de vivienda y alquiler hasta conceptos relacionados con la inversión, la promoción inmobiliaria o el urbanismo.

¿Buscas conceptos relacionados específicamente con tasación y valoración? En nuestro glosario de términos del sector de la tasación explicamos conceptos como valor de mercado, valor hipotecario, LTV, métodos de valoración, Catastro, Registro de la Propiedad o documentación necesaria para realizar una tasación.

Conceptos relacionados con el alquiler

  • Arrendador: persona física o jurídica que cede temporalmente el uso de un inmueble a otra persona mediante un contrato de arrendamiento. Es, por tanto, quien pone la vivienda o inmueble en alquiler y recibe a cambio la renta pactada.
  • Arrendatario: persona que adquiere temporalmente el derecho a utilizar un inmueble mediante un contrato de alquiler. A cambio, debe pagar la renta acordada y cumplir las obligaciones establecidas en el contrato y en la normativa aplicable. En términos cotidianos, es lo que normalmente denominamos inquilino.
  • Alquiler de vivienda habitual: arrendamiento destinado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Esta finalidad es importante porque determina el régimen jurídico aplicable al contrato y lo diferencia de otras modalidades, como el alquiler de temporada.
  • Alquiler de temporada: arrendamiento destinado a cubrir una necesidad temporal de alojamiento, en lugar de establecer la residencia permanente del arrendatario. Puede responder, por ejemplo, a desplazamientos por estudios, trabajo u otras circunstancias temporales.
  • Alquiler turístico: modalidad de alojamiento temporal vinculada a una finalidad turística y sometida a la regulación correspondiente. No debe confundirse con el alquiler de temporada, ya que su finalidad y régimen jurídico son distintos.
  • Alquiler por habitaciones: modalidad de arrendamiento en la que se cede el uso de una o varias habitaciones de una vivienda en lugar del inmueble completo.
  • Fianza: cantidad que el arrendatario entrega al inicio del contrato como garantía del cumplimiento de sus obligaciones. No constituye una mensualidad adicional de alquiler, sino una garantía frente a posibles incumplimientos.
  • Desahucio: procedimiento legal mediante el que se pretende recuperar la posesión de un inmueble cuando concurre alguna de las causas previstas legalmente, como determinados incumplimientos del contrato de alquiler.
  • Lanzamiento: acto mediante el que se ejecuta materialmente una resolución judicial que obliga a abandonar y entregar un inmueble. El desahucio hace referencia al procedimiento y el lanzamiento a la ejecución efectiva del desalojo.

Tipos de vivienda

  • Vivienda libre: vivienda que no está sometida a un régimen específico de protección pública que limite aspectos como su precio máximo o las condiciones para acceder a ella.
  • Vivienda protegida: vivienda sometida a un régimen de protección pública que establece determinadas condiciones de acceso, precio, uso, transmisión o duración del régimen de protección.
  • VPO: siglas de Vivienda de Protección Oficial. Es una denominación tradicional utilizada para identificar viviendas sujetas a algún régimen de protección pública.
  • VPP: siglas de Vivienda con Protección Pública. Es una denominación utilizada, entre otras administraciones, por la Comunidad de Madrid para diferentes modalidades de vivienda protegida.
  • Vivienda social: vivienda destinada a facilitar el acceso a un hogar a personas o familias que encuentran mayores dificultades para acceder al mercado residencial en condiciones ordinarias.
  • Vivienda asequible: término utilizado para referirse, de forma general, a viviendas cuyo coste de compra o alquiler pretende guardar una relación asumible con la capacidad económica de los hogares a los que se dirigen. No implica necesariamente un régimen jurídico concreto de vivienda protegida.
  • Parque público de vivienda: conjunto de viviendas de titularidad o gestión pública destinado a desarrollar políticas de acceso a la vivienda, como alquiler social o diferentes programas de vivienda protegida.
  • Vivienda vacía: vivienda que permanece desocupada. Cuando el concepto tiene efectos legales, fiscales o administrativos, debe atenderse a la definición concreta establecida por la normativa aplicable.
  • Vivienda habitual: vivienda que constituye la residencia efectiva y permanente de una persona o unidad familiar.
  • Segunda residencia: vivienda utilizada de manera distinta a la residencia habitual, normalmente de forma temporal, estacional o vacacional.

Conceptos para entender el mercado inmobiliario

  • Oferta de vivienda: conjunto de inmuebles disponibles en un mercado determinado para su venta o alquiler. Su análisis debe tener en cuenta no solo el número de viviendas, sino también su ubicación, tipología, precio y capacidad para responder a la demanda existente.
  • Demanda de vivienda: conjunto de particulares, hogares o inversores interesados en acceder a una vivienda mediante compra o alquiler dentro de un mercado determinado.
  • Precio por metro cuadrado: indicador que relaciona el precio de un inmueble con su superficie. Permite comparar zonas o viviendas de forma general, aunque no sustituye una valoración individual porque no recoge todas las características concretas del inmueble.
  • Obra nueva: vivienda de nueva construcción que se comercializa por primera vez. Puede encontrarse todavía en proyecto, en construcción o ya terminada.
  • Vivienda de segunda mano: vivienda que ya ha sido transmitida o utilizada anteriormente y vuelve a comercializarse.
  • Rehabilitación: conjunto de actuaciones realizadas sobre un edificio o inmueble existente para mejorar aspectos como su conservación, habitabilidad, accesibilidad, seguridad o eficiencia energética.

Quién es quién en el sector inmobiliario

  • Promotor inmobiliario: persona o empresa que impulsa y desarrolla un proyecto inmobiliario, interviniendo en aspectos como la adquisición o gestión del suelo, definición del proyecto, financiación, construcción y comercialización.
  • Gran tenedor: figura definida por la legislación de vivienda para determinados propietarios en función del número o superficie de inmuebles residenciales que poseen. Su consideración concreta puede variar según la normativa y el territorio aplicable.
  • SOCIMI: siglas de Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Son sociedades cotizadas dedicadas principalmente a la inversión en activos inmobiliarios destinados al alquiler y sometidas a un régimen jurídico y fiscal específico.
  • Fondo de inversión inmobiliaria: vehículo de inversión colectiva que reúne capital de distintos inversores para invertirlo y gestionarlo conforme a una estrategia determinada relacionada con activos inmobiliarios.

Conceptos urbanísticos

  • Suelo urbano: suelo que reúne las condiciones establecidas por la legislación urbanística para tener consideración de urbano. Su régimen concreto depende de la normativa autonómica y del planeamiento municipal aplicable.
  • Suelo urbanizable: suelo previsto para una posible transformación urbanística conforme al planeamiento. Su clasificación no significa necesariamente que pueda edificarse de forma inmediata, ya que puede requerir desarrollo urbanístico previo.
  • Edificabilidad: cantidad de superficie construible permitida en una parcela o ámbito de acuerdo con el planeamiento urbanístico.
  • Densidad: intensidad de utilización residencial de un ámbito, que puede expresarse, por ejemplo, mediante un número máximo de viviendas por superficie.
  • Cambio de uso: modificación del uso urbanístico autorizado de un inmueble, edificio o parcela, por ejemplo, pasar de uso terciario a residencial cuando la normativa y el planeamiento lo permiten.
  • Uso residencial: uso urbanístico destinado principalmente al alojamiento de personas con carácter residencial.
  • Uso terciario: categoría urbanística vinculada al sector servicios y que puede incluir, según el planeamiento, actividades como oficinas, comercio u hospedaje.

Nuevos modelos residenciales

  • Build to Rent: modelo inmobiliario basado en desarrollar promociones residenciales específicamente para destinarlas al alquiler, en lugar de vender las viviendas individualmente una vez construidas.
  • Flex Living: modelo de alojamiento caracterizado por ofrecer mayor flexibilidad en la duración de las estancias y, habitualmente, servicios y espacios comunes. El término comercial no determina por sí solo el régimen urbanístico o jurídico del inmueble.
  • Coliving: modelo de alojamiento que combina espacios privados con zonas y servicios compartidos, como áreas de trabajo, ocio, cocina o convivencia.
  • Senior Living: conjunto de modelos residenciales orientados específicamente a personas mayores, que pueden incluir viviendas independientes, servicios comunes o diferentes grados de asistencia.
  • Living: término amplio utilizado en el sector inmobiliario para agrupar activos destinados al alojamiento de personas, como residencial en alquiler, residencias de estudiantes, coliving, flex living o senior living.

¿Y dónde entra la tasación en todos estos conceptos?

El mercado inmobiliario cambia y aparecen nuevas formas de construir, alquilar, invertir y utilizar los inmuebles. Pero conocer cuánto vale un activo sigue siendo necesario en multitud de operaciones.

El tipo de inmueble, su uso, régimen de protección, situación urbanística, estado, ubicación y características jurídicas son algunos de los factores que pueden intervenir en su valoración.

Y aquí conviene diferenciar dos cosas: conocer el vocabulario del mercado inmobiliario y conocer los conceptos técnicos utilizados para determinar el valor de un inmueble.

Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia hay entre VPO y VPP?

Ambos conceptos están relacionados con la vivienda sometida a algún régimen de protección pública. VPO significa Vivienda de Protección Oficial, mientras que VPP significa Vivienda con Protección Pública y es una denominación utilizada, entre otras administraciones, en la Comunidad de Madrid. Las categorías y requisitos concretos dependen de la normativa aplicable.

¿Qué diferencia hay entre vivienda protegida y vivienda asequible?

Una vivienda protegida está sometida a un régimen jurídico de protección que establece determinadas condiciones de acceso, precio o transmisión. Vivienda asequible es un concepto más amplio utilizado para referirse a viviendas cuyo coste pretende adecuarse a la capacidad económica de determinados hogares. Por ello, no toda vivienda denominada asequible tiene necesariamente el mismo régimen que una vivienda protegida.

¿Qué diferencia hay entre alquiler de temporada y alquiler turístico?

Ambos tienen carácter temporal, pero responden a finalidades diferentes. El alquiler de temporada pretende satisfacer una necesidad temporal de alojamiento, mientras que el turístico está vinculado a estancias con finalidad turística y está sometido a su regulación específica.

¿Qué significa que una zona sea de mercado residencial tensionado?

Es una figura contemplada en la legislación estatal de vivienda para determinados ámbitos territoriales en los que concurren las condiciones establecidas legalmente en relación con las dificultades de acceso a una vivienda a un precio razonable. Su declaración corresponde a la administración competente y tiene efectos jurídicos específicos.

¿Qué significa SOCIMI?

Son las siglas de Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Se trata de sociedades cotizadas dedicadas fundamentalmente a la inversión en activos inmobiliarios destinados al alquiler y sujetas a un régimen específico.

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