La chambre régionale des comptes Normandie a examiné, à compter de 2019, la gestion de Caen la mer habitat.
Synthèse
Caen la mer habitat est l’office public de l’habitat de la communauté urbaine Caen la mer. Son patrimoine constitué de 11 261 logements, est principalement implanté à Caen (93 % des logements collectifs) ainsi que sur 14 autres communes de l’agglomération. Sur ce parc, 55 % des logements sont situés dans un quartier relevant de la politique de la ville. Caen la mer habitat gère également 2 908garages et 109 locaux professionnels ou commerciaux.
Le pilotage de l’office est structuré par un projet stratégique et le label « Qualibail », gestion locative de logements obtenu pour la première fois en 2014.
Depuis 2018, les organismes de logement social de moins de 12 000 logements ont l’obligation de fusionner avec d’autres organismes ou d’adhérer à une société de coordination. En 2021, Caen la mer habitat a choisi cette seconde option en s’associant avec « Presqu’île habitat », l’office de l’habitat de la commune de Cherbourg-en-Cotentin, pour créer une société de coordination. Cette société est dotée de compétences statutaires étendues mais leur mise en œuvre a pris du retard et mériterait d’être mieux planifiée.
La situation financière de l’office est satisfaisante avec un résultat net positif sur toute la période 2019 - 2024 et supérieur à 5 M€ en 2024. Ces résultats sont notamment le fruit d’une hausse du produit des loyers, tiré vers le haut par la réduction de la vacance des logements et une progression régulière des loyers facturés aux locataires suivant l’indice de référence autorisé. Caen la mer habitat a ainsi pu investir, sur la période 2019 - 2024, plus de 66 M€ dans la réhabilitation de son patrimoine et 113,5 M€ dans la construction de nouveaux logements.
Ces performances ont permis la construction de 127 logements par an entre 2021 et 2024. Ce résultat est toutefois en deçà des objectifs de la stratégie patrimoniale de l’office qui prévoyait notamment de construire entre 150 et 200 logements supplémentaires par an. Aussi Caen la mer habitat devra examiner les actions possibles pour se donner les moyens d’atteindre cet objectif.
À l’inverse, le processus d’attribution des logements est maîtrisé.
Après un travail de prospection et d’instruction approfondi, la commission d’attribution des logements se réunit et examine les différentes candidatures, toutes cotées conformément à la grille adoptée par la communauté urbaine Caen la mer.
Néanmoins, l’objectif consistant à attribuer, dans les quartiers ne relevant pas de la politique de la ville, 22 % des logements aux ménages les plus modestes, n’a pas encore été atteint.
Enfin, l’adaptation du parc de logements à la demande, reste un enjeu majeur pour Caen la mer habitat. Ainsi, la majorité des demandes portent sur des logements de moins de trois pièces alors que cette catégorie ne représente que le quart du patrimoine de l’office.
La récente réorientation des programmes de construction devra donc être amplifiée.
Recommandation de régularité
- Définir les critères, objectifs et indicateurs de la part variable de la rémunération de la directrice conformément à l’article R. 421-20 du code de la construction et de l’habitation.
Recommandations de performance
- Compléter le projet stratégique en assignant à chaque objectif une valeur cible évaluable et un calendrier.
- Mettre en place un dispositif de suivi du projet stratégique.
- Présenter annuellement au conseil d’administration un bilan d’exécution du plan stratégique de patrimoine et de la convention d’utilité sociale.
- Renforcer l’information financière en expliquant les modalités de calcul du résultat d’exploitation et la différence avec les chiffres de la maquette financière.
