Reestructuración de deuda de suelo en Granada: opciones reales

Reestructuración de deuda de suelo en Granada: opciones reales

Cómo reequilibrar posiciones de deuda con bancos en Granada cuando el activo es suelo (rústico, urbanizable o urbano) y el cierre financiero no llega: alternativas contractuales y concursales, tratamiento fiscal y hoja de ruta operativa para no destruir valor.

1) Diagnóstico inicial del activo y la deuda

• Tipología y situación urbanística: rústico/urbanizable/urbano, estado del planeamiento, cargas urbanísticas, cesiones y proyectos de urbanización.

• Deuda viva y garantías: importe, calendario, intereses, hipotecas, fianzas y covenants.

• Liquidez potencial: demanda del entorno (área metropolitana, costa tropical), plazos administrativos, costes de urbanización y horizonte de puesta en carga.

• Riesgos críticos: afecciones (inundabilidad, servidumbres), litigios, ocupaciones o caducidades de licencias.

2) Palancas financieras con la banca

• Carencias y extensión de plazo: oxígeno de tesorería mientras madura el planeamiento o se estructura la operación.

• Repricing moderado y covenants “ramp-up”: umbrales temporales que suben a medida que se cumplan hitos urbanísticos/comerciales.

• Liberaciones por hitos: descargas de hipoteca a medida que se urbaniza o se venden parcelas.

• Cuenta intervenida y plan de hitos: gobierno de caja y verificación de avances para alinear banco–promotor.

3) Alternativas de reestructuración específicas de suelo

• Permuta con urbanizador/constructor: ceder aprovechamientos a cambio de urbanizar/edificar, con reparto de producto terminado.

• Venta parcial de parcelas o derechos edificatorios: generar caja sin perder el control del conjunto.

• Dación en pago total/parcial: entrega de suelo a cambio de cancelar deuda (paz y finiquito o calendario para residuales).

• Joint venture/coinversión: entrada de socio para financiar urbanización y compartir upside.

• BTR (build-to-rent) en fases viables: acelerar cierres con comprador institucional si el mercado minorista está lento.

4) Estructura jurídica: preconcurso/plan cuando convenga

• Apertura de negociaciones (preconcurso): frena ejecuciones y ordena las conversaciones por clases de acreedores.

• Plan de reestructuración: clases y mayorías, protección del new money, calendario de hitos y, si procede, homologación para blindar acuerdos.

• Protección del activo: evitar ventas de derribo y mantener continuidad de trámites urbanísticos.

5) Paquete documental para negociar con entidad

• Memoria del activo (urbanismo, riesgos, plazos, CAPEX de urbanización).

• Modelo financiero con escenarios (base/pesimista) y sensibilidad a precios/ritmos de absorción.

• Mapa de hitos (planeamiento, proyectos, licencias, urbanización).

• Term sheet con medidas: carencias, plazos, liberaciones, permutas/ventas parciales, garantías y reporting.

• Plan comercial: quién compra y cuándo (industrial, promotor local, institucional).

6) Urbanismo en Granada: aspectos operativos

• Coordinación con Ayuntamiento y Junta: seguimiento de expedientes clave, informes sectoriales y programación de trámites.

• Proyectos de urbanización y reparcelación: asegurar viabilidad técnica y reparto de cargas/equipamientos.

• Licencias y transferencias de titularidad: preparar cambios sin interrumpir el avance administrativo.

7) Fiscalidad comparada (visión práctica)

• IVA/ITPAJD según naturaleza del suelo y estado de urbanización.

• Plusvalía municipal (IIVTNU) y Impuesto sobre Sociedades por resultados de transmisión/permuta.

• Costes de transacción: notariales, registrales, tasaciones; incluirlos en el modelo.
  (Recomendación: cuadro comparado antes de elegir entre venta, permuta, dación o aportación a SPV.)

8) Gobierno del proceso y control de riesgos

• Comité de decisión (dirección, jurídico, financiero, urbanismo).

• Actas con alternativas y criterios de decisión para trazabilidad y defensa del administrador.

• Cuadro de mando mensual: avance urbanístico, conversaciones con banca, ofertas recibidas y riesgos abiertos.

• Plan de comunicación con stakeholders (banco, potenciales socios, Administración y, si aplica, compradores).

¿Es viable una dación parcial solo de ciertas parcelas?
Sí. Es habitual liberar deuda por tramos a valoraciones pactadas y con cancelaciones registrales por cada hito.

¿Puedo combinar permuta y venta parcial?
Sí. Una parte puede ir a permuta para asegurar urbanización y otra a venta para generar caja inmediata.

¿Qué mira el banco para aceptar carencias y plazos?
Un plan creíble con hitos urbanísticos, compradores identificados y un modelo financiero verificable.

¿La reestructuración bloquea licencias o proyectos?
No si se planifica bien: se coordinan cambios de titular y condiciones suspensivas para no frenar expedientes.