L’invecchiamento della popolazione in Italia e in Europa è ormai una dinamica strutturale, con effetti rilevanti su welfare, sanità e mercato immobiliare. Il report di PwC evidenzia come in Italia gli over 65 rappresentino circa il 24,7% della popolazione nel 2025 e generino già quasi il 20% dei consumi complessivi, una quota destinata a crescere fino a circa il 25% entro il 2030 e verso un terzo a metà secolo. In questo contesto si inserisce la cosiddetta silver economy, intesa come insieme trasversale di attività legate ai bisogni delle persone anziane, che oggi ha un valore stimato compreso tra 325 e 500 miliardi di euro, pari al 20–30% del PIL. La spesa media annua pro capite degli over 65 è pari a circa 15.700 euro e si concentra soprattutto sull’abitazione (quasi il 50%), seguita da alimentari, trasporti e sanità. Parallelamente, cresce in modo accelerato la fascia degli over 85, con un impatto diretto sulla domanda di servizi sociosanitari, assistenza domiciliare e soluzioni abitative dedicate.
Dal punto di vista sociale e territoriale, il quadro risulta caratterizzato da forti squilibri. L’aspettativa di vita residua a 65 anni in Italia è salita a 22,6 anni per le donne e 19,8 per gli uomini, ma gli anni di vita in buona salute dopo i 65 si attestano in media intorno ai 9,4 e variano significativamente in base alle condizioni socioeconomiche e al contesto geografico. Il rapporto di dipendenza tra anziani e popolazione in età lavorativa ha raggiunto il 39% e potrebbe arrivare intorno al 70% entro il 2060, a fronte di una riduzione della popolazione attiva sotto il 50%. Le persone over 85 sono destinate quasi a raddoppiare entro il 2060, mentre aumenta la quota di anziani che vivono soli, che potrebbe superare il 30% entro il 2040. A ciò si affianca un sistema di offerta ancora insufficiente: circa il 47% degli anziani non autosufficienti non riceve un supporto adeguato e la copertura dei servizi residenziali si attesta intorno all’1,5%, con il Nord più vicino agli standard europei e il Mezzogiorno ancora fortemente carente.
In questo contesto, i settori healthcare e senior living si confermano tra i più attrattivi per gli investitori. In Europa, gli investimenti nel comparto healthcare hanno mantenuto negli ultimi cinque anni una media di circa 12 miliardi di euro annui, mentre nel 2025 i segmenti del nursing care e del senior living hanno registrato una crescita del 63%, arrivando a rappresentare il 31% degli investimenti complessivi. In Italia, nei primi nove mesi del 2025, i volumi investiti hanno raggiunto i 290 milioni di euro, cinque volte il dato dell’anno precedente, sostenuti da portafogli di RSA e strutture per anziani, con rendimenti prime intorno al 5,75% e contratti di lungo periodo spesso indicizzati. La domanda strutturalmente crescente, la scarsità di offerta e la progressiva industrializzazione del settore rendono il real estate healthcare un asset a profilo “difensivo” e orientato al reddito, pur in presenza di rischi regolatori e operativi. Le carenze infrastrutturali, in particolare nel Mezzogiorno, rappresentano al tempo stesso una criticità sociale e una potenziale area di sviluppo per nuovi investimenti pubblici e privati.
