Licencia de obra denegada: Motivos y cómo recurrir con éxito

I. ¿Qué se entiende por licencia de obra denegada?

En términos generales, la licencia urbanística de obras es un acto administrativo por el que el Ayuntamiento autoriza la ejecución de determinadas actuaciones de carácter urbanístico. Su finalidad principal es comprobar la adecuación del proyecto técnico a la normativa urbanística, técnica y sectorial aplicable, así como a las condiciones de seguridad exigibles.

En este contexto, se entiende que una licencia de obras ha sido denegada cuando se dicta una resolución administrativa expresa —o presunta, en los términos previstos en la normativa de procedimiento administrativo— que pone fin al procedimiento de solicitud y declara la improcedencia de la actuación proyectada, por no ajustarse a la legalidad vigente.

II. ¿Cuáles son los motivos comunes para denegar una licencia de obra?

Los motivos comunes por los que la Administración puede fundamentar la denegación de una licencia de obras son los siguientes:

1. Incumplimiento del Planeamiento Urbanístico: Se produce cuando el proyecto contraviene el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) o planes parciales, por ejemplo:

1. 1. Uso del suelo no permitido, es decir, intentar construir una vivienda en suelo rústico protegido o una nave industrial en una zona residencial.
   2. Exceso de edificabilidad, cuando se superan los metros cuadrados totales que se permiten construir en esa parcela específica.
   3. Infracción de parámetros físicos, al no respetar las distancias mínimas con los vecinos, superar la altura máxima permitida o no cumplir con la ocupación máxima de la parcela.

2. Deficiencias técnicas y de seguridad, como sería:

1. 1. Falta de habitabilidad, es decir, no cumplir con las dimensiones mínimas de las estancias, falta de ventilación o iluminación natural.
   2. Inseguridad estructural, cuando surjan dudas razonables sobre la estabilidad del edificio o el cumplimiento de las normas sismo-resistentes.
   3. Incumplimiento de accesibilidad, al no prever rampas, ascensores o dimensiones adecuadas para personas con movilidad reducida en edificios que lo requieran.
   4. Riesgo de incendios, al no contar con las salidas de emergencia o materiales ignífugos exigidos por la normativa de protección contra incendios.

3. Falta de informes o autorizaciones sectoriales previas: se trata de aquellos supuestos en los que la viabilidad de la actuación proyectada depende de la emisión de informes o del otorgamiento de autorizaciones por parte de otros órganos u Administraciones competentes, que resultan desfavorables o no han sido obtenidos. En tales casos, el Ayuntamiento deberá denegar la licencia solicitada, a título ejemplificativo, en:

1. 1. Proyectos sujetos a Evaluación de Impacto Ambiental cuya declaración resulte desfavorable.
   2. Actuaciones previstas en zonas de policía de cauces, dominio público hidráulico o áreas inundables, sin contar con la preceptiva autorización del organismo de cuenca correspondiente.

4. Cuestiones documentales y formales, las cuales derivan en la denegación o en el archivo del expediente, si las mismas no son subsanadas en plazo, por ejemplo:

1. 1. Falta de visado del colegio profesional correspondiente – cuando el mismo sea obligatorio-.
   2. No haber abonado las tasas urbanísticas o el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras.
   3. Incoherencia entre los planos presentados y la realidad física de la finca.

III. ¿Qué ocurre antes de denegar una licencia de obra?

Antes de que la Administración dicte una resolución de denegación definitiva de una licencia de obra, el procedimiento administrativo debe pasar por una serie de fases garantistas. Al ser la licencia un acto reglado, el Ayuntamiento no puede denegarla sin permitir primero que el interesado corrija los errores o defienda la legalidad de su proyecto. En ese sentido, tenemos que:

1. Una vez presentada la solicitud, los servicios técnicos y jurídicos examinan el proyecto. Si detectan que algo no cumple con el PGOU o el CTE, emiten un informe donde se detallan los incumplimientos.
2. Si faltan documentos básicos –como planos, memorias, visados o el pago de tasas-, la Administración emite un requerimiento. En este caso, se tiene un plazo generalmente de 10 días hábiles. Si no se aporta lo solicitado, se tendrá por desistido de tu petición y el expediente se archivará sin llegar a la denegación de fondo.
3. Si el informe técnico es desfavorable porque el proyecto incumple la normativa urbanística, la Administración debe notificar el Trámite de Audiencia. Siendo así, se te comunica que el Ayuntamiento tiene la intención de denegar la licencia y se otorgan entre 10 y 15 días para que presenten alegaciones, documentos o incluso una modificación del proyecto para adaptarlo a la legalidad.
4. En ciertos casos, antes de denegar, el Ayuntamiento debe esperar a organismos externos –como, por ejemplo, Patrimonio, Carreteras, Confederación Hidrográfica-. Si estos informes son desfavorables y tienen carácter vinculante, la denegación será casi automática, pero siempre tras haber dado al interesado la oportunidad de alegar sobre esos informes específicos.
5. Tras analizar tus alegaciones –en caso de haberlas efectuado-, el instructor del expediente eleva una propuesta de resolución al órgano competente. Si los errores no se corrigieron, la propuesta será de denegación.

IV. ¿Cómo recurrir la denegación de una licencia de obra?

Si la denegación de una licencia de obras no se encuentra debidamente motivada o se basa en una incorrecta interpretación de la normativa aplicable, el interesado dispone de diversas vías de impugnación, entre las que cabe destacar:

1. Vía Administrativa que, con carácter general, debe agotarse previamente al acceso a la jurisdicción contencioso-administrativa. En este ámbito, podrán interponerse los siguientes recursos:

1. Recurso de alzada en materia de licencias de obra: Es un mecanismo de impugnación administrativa que se interpone en contra de actos que no agotan la vía administrativa, ante el órgano superior jerárquico de aquel que dictó la resolución. No obstante, en el ámbito de las licencias de obra presenta una particularidad esencial que depende de la Administración que haya dictado el acto.

Procedencia: Para que el recurso de alzada sea admisible, el acto impugnado no debe poner fin a la vía administrativa. Sin embargo, en el ámbito local, la mayoría de las resoluciones en materia de licencias urbanísticas dictadas por el alcalde o por el Pleno ponen fin a la vía administrativa. En consecuencia, en estos casos no procede la interposición de recurso de alzada, sino que el interesado deberá acudir, en su caso, al recurso potestativo de reposición.

Plazo de interposición: El plazo para interponer el recurso de alzada es: i. Un mes, si el acto es expreso; y, ii. En cualquier momento, a partir del día siguiente a aquel en que se produzcan los efectos del silencio administrativo, si se trata de un acto presunto.

Resolución del recurso: La Administración dispone de un plazo máximo de tres meses para resolver y notificar el recurso. Transcurrido dicho plazo sin que haya recaído resolución expresa, el recurso se entenderá desestimado por silencio administrativo (silencio negativo).

2. Recurso potestativo de reposición: Es el mecanismo de impugnación en vía administrativa que se interpone en contra de actos que agotan la vía administrativa. Se regula, con carácter general, en los artículos 123 y 124 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas (LPAC). En relación con este recurso, deben tenerse en cuenta las siguientes consideraciones:

Carácter potestativo: El recurso tiene carácter potestativo, lo que implica que el interesado puede optar entre:
a) Interponer recurso de reposición ante el mismo órgano que dictó el acto de denegación, o
b) Acudir directamente a la vía jurisdiccional mediante la interposición de recurso contencioso-administrativo.

No obstante, en caso de interponer el recurso de reposición, no podrá acudirse a la vía contencioso-administrativa hasta que aquel sea resuelto de forma expresa o se entienda desestimado por silencio administrativo.

Plazos: El plazo para interponer el recurso de reposición es de un mes, a contar desde el día siguiente al de la notificación del acto que se impugna. Asimismo, la Administración dispone del mismo plazo de un mes para dictar y notificar la resolución del recurso.

Fundamentos de impugnación: El recurso puede fundamentarse tanto en motivos de fondo como en motivos de forma:

Motivos de fondo:

• • Error en la interpretación técnica: Impugnación del informe técnico (por ejemplo, del arquitecto municipal) mediante la aportación de informe pericial de parte que acredite que el proyecto cumple con los parámetros urbanísticos aplicables (edificabilidad, altura, retranqueos, etc.).
  • Inexistencia de la infracción: Acreditación de que la norma urbanística invocada en la denegación no resulta aplicable al supuesto de hecho, o de que la parcela ya reúne la condición legal de solar.

Motivos de forma:

• • Falta de motivación: La resolución denegatoria puede ser anulable si contiene una motivación insuficiente, genérica o estereotipada, sin identificación concreta de las normas infringidas.
  • Omisión del trámite de audiencia: Si la Administración ha dictado la resolución sin conceder trámite de audiencia al interesado respecto de informes técnicos desfavorables, puede haberse producido indefensión, con la consiguiente invalidez del acto.

2. Vía judicial (Contencioso-Administrativa).

Una vez agotada la vía administrativa, o cuando el recurso interpuesto haya sido desestimado —ya sea de forma expresa o por silencio administrativo—, el interesado podrá acudir a la vía jurisdiccional contencioso-administrativa para impugnar la denegación de la licencia de obras. El plazo para interponer el recurso contencioso-administrativo es de 2 meses, contados desde el día siguiente al de la notificación de la resolución expresa que desestime el recurso administrativo.

Conviene destacar que, aunque en la fase administrativa —y, en particular, en el recurso potestativo de reposición— la asistencia técnica resulta potestativa, si bien altamente recomendable, en la vía contencioso-administrativa la intervención de abogado y procurador constituye un requisito legal preceptivo, de conformidad con el artículo 23 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa (LRJCA),

Asimismo, dada la complejidad técnica propia del ámbito urbanístico, contar con asesoramiento especializado en Derecho Administrativo resulta un factor determinante para la adecuada defensa de los intereses del recurrente. En este sentido, despachos especializados como Administrativando Abogados disponen de profesionales con experiencia en derecho administrativo y urbanismo que pueden prestar asesoramiento en supuestos de denegación de licencias de obras.

Además, para profundizar más sobre las licencias de obras denegadas, motivos comunes y cómo recurrirlas, se puede consultar nuestro artículo denominado Obras ilegales: ¿cómo defenderse si te han denunciado?