El problema de la vivienda: otro gol en propia puerta — Finreg360

El acceso a la vivienda se ha convertido en la principal preocupación de los españoles. Sin embargo, mientras seguimos escuchando a muchos colectivos abogar por una solución del problema consistente en limitar artificialmente los precios, pensamos, como otros muchos, que el motivo es otro: la falta de oferta. En nuestra opinión, el aumento de la oferta es la única manera de que los precios bajen realmente y así se facilite a todos acceder a una vivienda.

Según el Banco de España, el déficit de viviendas supera ya las 700.000, y el parque de vivienda social apenas llega al 3,3 % del total, muy por debajo de la media europea. Este desequilibrio estructural exige, necesariamente, un aumento sostenido de la construcción de nuevas viviendas.

En los últimos años, las administraciones públicas han comenzado a movilizar recursos relevantes para paliar esta situación. Iniciativas como las convocatorias del ICO mediante el programa InvestEU, el Fondo de Impacto Social con COFIDES o el futuro instrumento “España Crece”, con capacidad para movilizar hasta 23.000 millones de euros, apuntan en la dirección correcta. Pero sus efectos dependerán, en gran medida, de su capacidad para atraer capital privado. Y, en este punto, las normativas regulatoria y financiera no solo no están ayudando, sino que en algunos casos están contribuyendo a agravar la situación.

Tras la crisis financiera, el endurecimiento de los requisitos prudenciales ha reducido significativamente la exposición de la banca al riesgo promotor. El problema radica en que no se ha articulado de forma paralela un marco normativo eficaz para que el capital privado cubra ese espacio. En otras palabras: hemos estrangulado la mayor fuente de financiación sin facilitar el desarrollo de canales de financiación alternativos.

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En España, por el recuerdo de la importante crisis financiera y la exposición del sector bancario al mercado inmobiliario, persisten interpretaciones restrictivas que no responden ni a la tendencia de los reguladores europeos ni a las necesidades actuales de este mercado

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Esta rigidez contrasta con la evolución de la normativa europea sobre fondos de inversión, que sí está avanzando, de forma progresiva, hacia una mayor flexibilización de los criterios de inversión en activos de capital privado y de inversión directa en activos reales. Los informes de Draghi y Letta estiman que la Unión Europea deberá movilizar en torno a 800.000 millones de euros anuales para financiar la transición energética, digital y ambiental. Una parte sustancial de esa inversión se destinará a activos reales y empresas no cotizadas, ámbitos en los que los vehículos de capital riesgo desempeñan un papel esencial. De ahí la tendencia decidida de los reguladores europeos de facilitar la movilización del ahorro hacia la economía real.

En España, sin embargo, posiblemente influenciadas por el recuerdo de la importante crisis financiera y la exposición del sector bancario al mercado inmobiliario, persisten interpretaciones restrictivas que no responden ni a la tendencia de los reguladores europeos ni a las necesidades actuales de este mercado.

España dispone de vehículos como las entidades de capital riesgo que, por su naturaleza, deberían ser instrumentos idóneos para canalizar inversión hacia proyectos de desarrollo inmobiliario. Sin embargo, la normativa solo permite que estos vehículos inviertan en empresas cuyo activo esté constituido mayoritariamente por inmuebles siempre que estos estén afectos ininterrumpidamente al desarrollo de una actividad económica, entendiendo por esta la explotación de dichos activos mediante, por ejemplo, su arrendamiento.

Sin embargo, la promoción inmobiliaria no se entiende como una actividad económica a los efectos de la normativa, y, en consecuencia, se impide que estos fondos puedan canalizar el ahorro privado a esta actividad. La promoción implica organización de recursos, ejecución de proyectos complejos, asunción de riesgos y generación de valor: exactamente los elementos que caracterizan cualquier actividad empresarial.

Otros instrumentos presentan limitaciones similares. Los fondos de inversión inmobiliaria o las SOCIMI (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario), por ejemplo, están orientados exclusivamente al arrendamiento y no pueden intervenir en la promoción de inmuebles para venderlos. Por otro lado, los fondos de inversión libre pueden financiar actividades de promoción inmobiliaria, pero el celo de las autoridades supervisoras cuando se comercializan entre inversores minoristas es mucho mayor, sin justificación aparente, que cuando esos mismos fondos financian otras actividades no inmobiliarias con riesgos equivalentes.

Las consecuencias de este enfoque son evidentes. Se dificulta la inversión en un área básica que necesita crear más oferta con la pura promoción. Y lo que es difícil de entender es que se haga justo en un contexto en el que las autoridades europeas buscan fomentar la canalización del ahorro hacia este tipo de inversiones.

A estas limitaciones regulatorias se suma, además, interpretaciones restrictivas en el ámbito fiscal. Después de más de dos años de espera, los recientes anteproyecto de ley y proyecto de real decreto, que adaptan el derecho español a las modificaciones de los fondos de inversión alternativos promovidas desde la Unión Europea, introducen por fin un régimen fiscal equivalente al del resto de países europeos para los fondos de inversión a largo plazo europeos (FILPE o ELTIF, por sus siglas en inglés).

Los ELTIF son precisamente uno de los elementos fundamentales sobre los que la Unión Europea quiere canalizar el ahorro del inversor minorista hacia la economía real. Sin embargo, esta reforma llega mal y tarde, porque se limita a los vehículos de tipo abierto, dejando fuera, precisamente, los vehículos de naturaleza cerrada o, dicho de otro modo, los que pueden invertir en empresas no cotizadas o activos reales.

De nuevo, un gol en propia meta. Como le dijo Alfredo Di Stéfano una vez a su portero: “No te pido que atajes las que vayan dentro, pero, por lo menos, no metas las que vayan fuera”.

En fin, si verdaderamente queremos solucionar el problema de la vivienda, no podemos mantener una regulación que penaliza la inversión en vivienda, lo contrario de lo que está sucediendo en el resto de la Unión Europea.

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