Il report di AEW illustra la graduale ripresa del mercato uffici in Europa, sostenuta dalla riduzione della nuova offerta e da un forte incremento delle conversioni di edifici obsoleti verso altri usi.
L’intelligenza artificiale generativa è vista come un driver positivo per la domanda di spazi, favorendo la creazione di nuovi posti di lavoro ad alta specializzazione. I ruoli legati all’AI passeranno dallo 0,3% al 3,2% degli occupati entro il 2040, pari a circa 1,2 milioni di nuovi impieghi, beneficiando in particolare città come Londra, Parigi e Francoforte. L’occupancy crescerà però a un ritmo più lento (0,7% annuo tra il 2025 e il 2029, contro l’1,6% del quinquennio precedente) e lo spazio per occupato è già sceso da 25 a 18 mq dal 2005, segnalando un adattamento strutturale alla flessibilità.
Le riconversioni rappresentano una tendenza chiave in Europa: nei primi quattro mesi del 2025 hanno superato il 30% delle transazioni per superficie, rispetto al 17% del 2024 e all’8% del periodo post-crisi finanziaria. Spinte da svalutazioni, difficoltà nei rifinanziamenti e normative divenute più flessibili, le conversioni verso usi alternativi (residenziale, studentati, hotel, logistica, self-storage) consentono di far mantenere valore all’immobile, di accedere alla liquidità e si pongono come alternativa più sostenibile alla demolizione. Francoforte e Milano hanno mostrato la crescita più marcata nelle conversioni tra il 2008–2019 e il 2020–2024, mentre Londra e Monaco hanno registrato variazioni contenute.
Tra il 2020 e il 2024, i canoni prime nei principali mercati europei sono cresciuti del 5% annuo, contro il +3,8% dei canoni medi, segnalando una crescente polarizzazione che dovrebbe proseguire fino al 2029. Emergono però segnali di ripresa anche fuori dai CBD. Restano elevati gli incentivi sui contratti, che continuano a comprimere la crescita effettiva dei canoni.
Nel 2024 gli investimenti nel settore uffici hanno raggiunto €43 miliardi (+1% sul 2023), ma restano inferiori del 53% rispetto alla media quindicennale. Nel Q1 2025 si attestano a €8 miliardi (-10% a/a), con una quota sul totale al minimo storico del 21%. Le grandi operazioni core confermano la concentrazione della domanda, mentre oltre il 40% dei fund manager prevede un aumento dei valori nei prossimi 12 mesi.
I rendimenti prime nei CBD dovrebbero toccare un massimo del 4,7% nel 2025, per poi ridursi di 20 pb entro il 2029. Nei mercati non-CBD, la compressione attesa è di 30 pb, riducendo l’attuale differenziale record di 145 pb. Il tasso di vacancy, oggi al 9% (vs. 5,7% nel 2019), dovrebbe raggiungere un picco nel primo semestre 2025 e calare al 7,6% entro il 2029. I CBD restano più resilienti (5,6% contro il 10,6% delle aree periferiche).
I canoni prime dovrebbero crescere del 2,8% annuo fino al 2029, con i CBD leggermente in vantaggio (+3,5% contro +3,3%). I rendimenti totali attesi si attestano al 9,4% annuo, con punte fino al 12,7% nella City di Londra.
La sostenibilità è sempre più centrale: oltre il 70% dei finanziatori esclude asset privi di requisiti ESG o di un piano di riconversione. Il 57% applica condizioni migliori a chi raggiunge obiettivi ambientali o sociali. I meccanismi premiali sono prevalenti, ma le penalizzazioni – se presenti – risultano più incisive, perché legate a monitoraggi regolari.
