Dalle analisi di Hines, il settore industriale-logistico sta vivendo una fase di profonda trasformazione, sostenuto da una domanda strutturale che va oltre il solo e-commerce, includendo l’espansione dei data center, la crescente rilevanza della disponibilità di energia e il rafforzamento delle reti logistiche. A livello globale, il comparto è passato da un modello “high-yield/low-growth” a uno “low-yield/high-growth”, spinto dall’aumento degli scambi intra-regionali e dalla necessità delle aziende di rendere più resilienti le proprie catene di fornitura. In questo contesto, l’e-commerce resta un motore decisivo: in Europa, il superamento della soglia dell’8–10% delle vendite retail online nel 2016 ha segnato un’accelerazione significativa dei canoni, che da una crescita prossima allo 0% hanno iniziato a registrare aumenti molto più sostenuti.
Parallelamente, si sono sviluppati i cosiddetti “Last Mile”, piccoli magazzini urbani che permettono consegne rapide e reti più dense. In Europa si osserva un ampio corridoio quasi continuo di domanda, favorito dall’elevata concentrazione di reddito spendibile in tempi di percorrenza brevi e dall’interesse degli operatori a pagare un premio per localizzazioni che riducono i costi logistici complessivi. I cambiamenti nelle politiche commerciali stanno inoltre favorendo gli scambi all’interno dei macro-blocchi regionali, contribuendo a una maggiore domanda di hub logistici, di spazi per il 3PL, di build-to-suit di grandi dimensioni e di strutture riqualificate. Il settore industriale si sta anche fondendo con altri comparti – retail, advanced manufacturing e data center – creando ulteriori opportunità di sviluppo e riconversione, soprattutto per asset dotati di adeguata capacità energetica.
In Europa, la combinazione di nuovi driver – dall’aumento degli scambi intra-regionali alla crescente spesa per la sicurezza e le infrastrutture, come il piano tedesco da 650 milioni di euro annunciato nel 2025 – sta rafforzando la domanda potenziale per il settore industriale e per il warehousing. I mercati europei mostrano tassi di vacancy molto contenuti: 14 delle 20 aree con minore disponibilità tra Stati Uniti ed Europa si trovano nel continente. Questo equilibrio favorevole tra domanda e offerta sostiene canoni e valutazioni, con prospettive ancora più positive in uno scenario di inflazione strutturalmente più elevata, che storicamente ha accelerato la crescita delle locazioni. Secondo le previsioni di Hines, in un regime di “inflazione più alta per più tempo”, la crescita dei canoni nei prossimi cinque anni potrebbe essere almeno doppia rispetto allo scenario base, con l’Europa in testa a livello globale.
