Tassazione Affitti Brevi: guida completa e ultime novità legislative

Gli affitti brevi sono una forma di alloggio sempre più diffusa, e sono tanti oggi gli host che desiderano mettere a reddito la propria casa nel settore turistico.

Tra i quesiti che un proprietario si pone prima di collocare un immobile nel mercato turistico, la principale è:

Quanto si paga di tasse per gli affitti brevi?

Calcolare la tassazione affitti brevi e la reale convenienza derivante, ad esempio,  dalla conversione di un affitto tradizionale in uno breve, è esigenza legittima di chiunque voglia approcciare questo settore.

Il potenziale guadagno derivante dall’affitto di una casa come Airbnb dipende da diversi fattori, tra cui la posizione, la dimensione della proprietà, la qualità dell’alloggio e la domanda nella zona, ma sicuramente vanno fatte anche considerazioni di ordine fiscale.

In questo articolo, esamineremo le principali considerazioni fiscali nel contesto italiano, tematica che potrete approfondire anche qui.

La tassazione degli affitti brevi è una questione importante e complessa

Innanzitutto, occorre precisare che affinché si tratti di una locazione breve occorre rispettare alcune caratteristiche:

• L’immobile preso in affitto breve deve essere a uso abitativo
• La durata di ciascun soggiorno non deve superare i 30 giorni all’anno
• I soggetti coinvolti nel contratto devono essere persone fisiche, al di fuori dell’attività d’impresa
• E’ consentito il servizio di fornitura biancheria e pulizia dei locali, ma solo prima dell’inizio del soggiorno

Regime fiscale e cedolare secca:

Il regime fiscale delle locazioni brevi è disciplinato dall’articolo 4, commi 2 e 3, del decreto legge n. 50/2017.

Tuttavia, va precisato che successive modifiche legislative (in particolare dalla Legge di Bilancio 2024 e quella per il 2026) hanno apportato modifiche a contenuti applicativi del comma 2 dell’art. 4:
– modificando le aliquote della cedolare secca in base al numero di immobili
– e il regime soglia per l’accesso allo stesso in base al numero di immobili destinati all’affitto breve.

A partire dal 2026, l’aliquota della cedolare secca è così strutturata:

• 21% per chi affitta un solo immobile;
• 26% per il secondo immobile;
• dal 3° immobile in poi, l’attività di locazione breve si presume imprenditoriale, con conseguente obbligo di apertura della partita IVA e impossibilità di applicare la cedolare secca.

È importante notare che, per i contratti in cui è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca, non sono dovute l’imposta di registro né l’imposta di bollo, ordinariamente previste in caso di registrazioni, risoluzioni o proroghe dei contratti di locazione.

Tale esenzione si applica solo fino a un massimo di 2 unità immobiliari gestite in locazione breve; oltre questo limite, l’attività si configura come abituale e commerciale, con conseguente obbligo di apertura della partita IVA e applicazione del regime fiscale ordinario.

Tale normativa di riferimento si applica esclusivamente alla locazione di appartamenti o porzioni di appartamento (stanze singole o porzioni di ville) per fini abitativi residenziali a tempo limitato (fino a un massimo di 30 giorni in un anno solare).

Negli altri casi, infatti, l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale e non si può quindi applicare il regime di cedolare secca.

Nuovi obblighi per i proprietari:

Dal 1° gennaio 2025, ogni immobile destinato a locazioni brevi deve essere registrato nella Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) per ottenere il Codice Identificativo Nazionale (CIN).

Questo codice deve essere esposto sia fisicamente fuori dallo stabile in cui si trova la struttura, sia negli annunci pubblicati su piattaforme online come Airbnb o Booking.com.

La mancata esposizione del CIN può comportare sanzioni da 800 fino a 8.000 euro.

Tassazione delle locazioni turistiche: la dichiarazione dei Redditi

Nel nostro Paese dunque i redditi derivanti dagli affitti brevi devono essere dichiarati e tassati come redditi da locazione.

Al momento della dichiarazione dei redditi si stabilisce inoltre se sfruttare i vantaggi della cedolare secca oppure se applicare la tassazione ordinaria sul totale percepito dall’affitto breve.

Imposta di Soggiorno

Per completezza espositiva annoveriamo tra le tassazioni affitti brevi anche le tasse di soggiorno.

In molte città italiane, è prevista un’imposta di soggiorno che deve essere pagata dai visitatori che soggiornano in alloggi turistici.

Questa imposta è solitamente calcolata in base al numero di notti trascorse e può variare da città a città.

Quindi non si tratta di tasse che gravano sul proprietario, ma di imposte che lo stesso riscuote dagli ospiti e versa alle amministrazioni locali.

Ricapitolando: i punti salienti della tassazione affitti brevi

Ricapitolando: i punti salienti della tassazione affitti brevi

La cedolare secca trova applicazione solo nei casi di locazione breve di un massimo di 2 appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

Se le unità gestite superano il numero di 2, quindi dalla terza unità in poi, l’attività di locazione breve si configura come attività commerciale abituale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile, con conseguente obbligo di apertura della partita IVA e esclusione dal regime di cedolare secca.

Pertanto, qualora il locatore decidesse di gestire più di quattro immobili, è necessario operare tramite partita IVA. L’ordinamento giuridico italiano prevede tre regimi fiscali principali:

• Forfettario

• Semplificato (applicabile a ditte individuali e società di persone)

• Ordinario

A seconda del regime prescelto, e dopo una consulenza fiscale, sarà possibile usufruire di alcune detrazioni, ad esempio per le spese di gestione e manutenzione dell’immobile, quali: pulizie, utenze, tasse e assicurazioni.

Queste detrazioni contribuiscono a ridurre l’importo complessivo dell’imposta sul reddito dovuta.

Affitti brevi: le nuove regole per il 2026 e le tasse da pagare

L’articolo 19 della Manovra di Bilancio 2024 ha introdotto modifiche importanti alla tassazione degli affitti brevi, confermate e integrate dalle normative 2026. In particolare:

• La cedolare secca resta 21% per chi affitta un solo immobile;

• Sale al 26% per il secondo immobile;

• Dalla terza unità, l’attività di locazione breve si configura come attività commerciale abituale, con obbligo di apertura della partita IVA e applicazione del regime fiscale ordinario, senza possibilità di utilizzare la cedolare secca.

Chi gestisce un solo appartamento può continuare a beneficiare della cedolare secca al 21%, come negli anni precedenti.

In conclusione, la tassazione degli affitti brevi in Italia resta una questione complessa, che richiede conoscenza aggiornata delle leggi fiscali nazionali e locali.

Vi invitiamo a seguire i nostri canali social e a leggere il nostro blog per rimanere aggiornati su leggi e regolamenti locali che possono influire sulla gestione degli affitti brevi.

Articolo aggiornato con le ultime novità legislative 2026