Aumentano le compravendite ed il valore degli immobili in Toscana. I valori di mercato al metro quadro mostrano che a livello regionale, nel secondo semestre del 2025, il numero di compravendite ha registrato un incremento del 10-12% e quindi al di sopra della media nazionale. La Toscana si conferma, dunque, tra i mercati più attivi in Italia; tuttavia, restano indispensabili riforme per locazioni e incentivi per l’efficientamento energetico e le ristrutturazioni con aliquote certe e fisse, per favorire l’acquisto anche di unità che rischiano di rimanere tagliate fuori dal mercato per caratteristiche ormai obsolete. La stesura di un osservatorio del mercato immobiliare di una Regione come la Toscana è una sfida complicata per la vastità del territorio e per le diverse realtà che lo compongono, ognuna con le sue tipicità e caratteristiche particolari. Grazie agli oltre 900 associati FIAIP Toscana che lo vivono quotidianamente questa sfida è ancora una volta riuscita a pieno, ottenendo una fotografia puntuale del mercato nel secondo semestre 2025.
“Nel 2025 – sottolinea il presidente di FIAIP Toscana, Alessandro Lombardi – il mercato immobiliare italiano ha continuato una fase di crescita già in atto nel 2024: a livello nazionale si registrarono circa 1.805.758 transazioni immobiliari in totale, con un incremento di circa +5,2% rispetto al 2024. La cosa molto interessante è che a livello regionale l’incremento del numero delle compravendite oscilla tra il 10% e il 12% ben al di sopra della media nazionale a testimonianza dell’ottima salute di cui gode il mercato immobiliare toscano. In questo quadro si collocano anche le compravendite residenziali fatte da clienti stranieri che sottolineano sempre di più l’attrazione del brand Toscana che, nel Centro Italia, rappresenta uno dei mercati più attivi”.
“Il peso maggiore delle compravendite residenziali – prosegue il presidente di FIAIP Toscana Lombardi – è concentrato nella provincia di Firenze, ma ogni provincia mostra tendenze di crescita. Nel residenziale i prezzi sono saliti leggermente rispetto al 2024, i dati indicano un +5% rispetto al 2025. Questo è spiegabile con un assorbimento dei prezzi che erano esplosi durante il periodo del Superbonus. Resta comunque necessario che si rendano strutturali incentivi per l’efficientamento energetico e le ristrutturazioni con aliquote certe e fisse per favorire l’acquisto anche di unità che rischiano di rimanere tagliate fuori dal mercato per caratteristiche ormai obsolete. Gli immobili più attrattivi prediligono indipendenza ed efficientamento energetico. A tal proposito la cantieristica ha ripreso il suo percorso, i tempi medi di vendita per le nuove costruzioni sono bassi e solitamente le unità immobiliari vengono vendute durante la realizzazione. Questo aspetto è molto importante perché il mercato del nuovo da sempre fa da traino anche per quello dell’usato. Per il settore delle locazioni notiamo una domanda superiore all’offerta, anche perché molti proprietari che preferirebbero locare con le formule classiche sono spaventati dalla burocrazia in caso di mancato pagamento del canone.”
ll Presidente di FIAIP Fabrizio Segalerba, intervenendo alla presentazione del rapporto immobiliare toscano ha ribadito la necessità di una riforma strutturale della legge sulle locazioni.
“Il vero nodo resta la certezza del diritto: se i proprietari avessero garanzia di rientrare nel possesso dell’immobile alla scadenza e non pagassero imposte sui canoni non riscossi, il mercato degli affitti cambierebbe”.
FIAIP propone infatti da tempo che il contratto di locazione diventi titolo esecutivo.
All’incontro è intervenuto anche il presidente della Regione Toscana Eugenio Giani che, oltre a sottolineare il dato principale, ha indicato la necessità adottare azioni più incisive per cercare di contrastare un’emergenza costante, in una fase in cui la fascia debole della popolazione è in crescita. A partire da interventi di rigenerazione urbana senza ulteriore consumo di suolo.
“Rispetto agli anni precedenti – ha detto Giani – il dato che si afferma con chiarezza è la crescita delle compravendite e dei valori degli immobili, a differenza di una tendenza al ribasso in anni molto recenti. Per la Toscana supera il 10%, il doppio del dato nazionale. Questo mostra l’appetibilità della Toscana, in particolare nei centri più turistici o in quelli universitari, ma anche una tendenza a considerare ancora una volta la casa come un investimento. Elemento che però può penalizzare il diritto alla casa per le fasce deboli della popolazione. Ma anche una spinta per i soggetti pubblici a farvi fronte, attraverso uno sviluppo sostenibile ed un consumo di suolo zero con la rigenerazione di spazi urbani inutilizzati. L’analisi di questi dati è fonte importante per la Regione e per il decisore politico. Per valutare e capire come agire per venire incontro alle esigenze della popolazione, e di stimolo verso interventi tesi ad affermare uno dei diritti costituzionali per eccellenza”.
FIRENZE-PRATO-PISTOIA, PRESIDENTE CARLOTTA GALLETTI
FIRENZE
“Il 2025 per Firenze e provincia è stato un buon anno per le compravendite, principalmente perché se gli immobili vengono correttamente valutati e proposti al giusto prezzo la loro vendita avviene in tempi ragionevolmente brevi, aiuta questa maggiore agilità del mercato anche un più facile accesso ai mutui e una stabilità del mercato finanziario che da sicurezza e spinta al mercato immobiliare. Poi, naturalmente, ci sono le eccezioni. L’aumento del valore dei box auto, sempre più ambiti, e la richiesta di spazi esterni hanno fatto e fanno ancora aumentare in maniera dirompente il valore degli immobili che dispongono di questi accessori. A Firenze zone vicino al centro ma non centralissime, come Coverciano, Beccaria, Oberdan, Masaccio, Savonarola e Campo Marte, risultano ancora le più gradite con valori fra i più alti. Va detto che in queste zone spesso si trovano immobili troppo grandi, immobili che un tempo erano abitati da famiglie numerose che oramai non esistono più. Immobili dai 150 ai 300 mq messi sul mercato con richieste troppo alte (anche per i costruttori che spesso non hanno margine) e che rimangono invenduti per tempi troppo lunghi. Va tenuto presente anche che i costi delle ristrutturazioni sono aumentati e spesso il cliente lo mette in conto. Male invece gli affitti residenziali, troppa poca offerta in confronto alle tante richieste. La mia impressione è che le persone preferiscano allontanarsi da Firenze per trovare prezzi più bassi e anche maggiore offerta, magari in zone ben servite dai treni. Il pendolarismo si sta diffondendo molto a Firenze verso le nostre province e lo si nota con gli affitti ma lo si comincia a vedere anche con le compravendite. Nell’Empolese-Val d’Elsa ad esempio ci sono tante richieste di immobili, preferibilmente pressi stazione, da mettere a reddito con contratti 4+4 o meglio ancora a canone concordato”.
PRATO
“La provincia di Prato la si può suddividere in tre macro- aree. La macroarea più vasta è quella della Val di Bisenzio, che comprende i comuni di
Cantagallo, Vaiano e Vernio con caratteristiche orografiche e socioeconomiche tipiche degli ambiti territoriali di media ed alta collina e ricalca
la perimetrazione amministrativa dell’Unione dei comuni della Val di Bisenzio; quella del Montalbano con i Comuni di Carmignano e Poggio a
Caiano, che si sviluppa nella porzione di territorio opposta rispetto alla prima e rappresenta un ambito territoriale tipico della collina toscana.
L’altra macro-area è rappresentata rispettivamente dal comune di Montemurlo, che oltre a rappresentare il comune con maggior numero di
abitanti dopo il capoluogo, evidenzia una realtà specifica sia dal punto di vista industriale che agronomico, e dal capoluogo provinciale (Prato
Capoluogo), identificata con il perimetro del comune di Prato. Il mercato immobiliare della provincia pratese nel 2025 rispetto al 2024 è finito con
un aumento di vendite distribuito uniformemente su tutto il territorio provinciale mantenendo i prezzi invariati, salvo piccole realtà ed eccezioni.
La criticità di trovare nuovi alloggi è ancora attuale e risulta essere ancora una situazione che incide sulle trattative e i tempi di consegna. Il mercato delle locazioni non ha risentito di criticità, si nota ancora una carenza di proposte di alloggi”.
PISTOIA
“La provincia Pistoia conferma valori di mercato mediamente stabili in leggera ripresa con interessanti numeri di scambi, seppur con peculiari
differenze e diverse difficoltà di incrocio fra domanda e offerta nei territori urbani e nella montagna. Tradizionalmente la provincia è divisa in macroaree: Pistoia Capoluogo, Ombrone Pistoiese, Valdinievole, Montagna Pistoiese. Rispetto al passato sono aumentate le compravendite con
motore trainante Pistoia e la Valdinievole che si dividono la maggior parte delle transazioni provinciali, mentre i valori più interessanti si rilevano
nell’area dell’Ombrone ad Est che, grazie ad una migliorata viabilità, rende più veloci gli spostamenti verso il pratese e il fiorentino che avendo valori immobiliari più importanti spostano l’attenzione degli acquirenti su questa parte del territorio. La domanda è particolarmente indirizzata su un taglio di 4/5 vani – due/tre camere – doppi servizi – con la maggiore indipendenza possibile; se in condominio, di modeste dimensioni e meglio se senza spese. Sempre apprezzati gli accessori e gli spazi esterni, non sempre all’altezza però delle aspettative della richiesta. Gli immobili con mancanza di accessori fanno più fatica sul mercato e scontano un delta maggiore in trattativa. Si registra un maggior interesse da parte degli investitori che hanno budget da piccoli risparmiatori: contestualmente c’è una mancanza di immobili sul mercato della locazione con una sempre maggiore difficoltà dei conduttori in ricerca vista l’elevata la domanda e la scarsa offerta a canoni aumentati. Anche in provincia si sta espandendo la cultura dell’affitto breve. Da tenere in osservazione il mercato di Montecatini Terme, capoluogo della Valdinievole, e di Monsummano Terme. Montecatini Terme sta ancora attraversando un momento economico di difficoltà, ma il completato raddoppio della ferrovia in direzione Firenze, con un aumento sostanziale delle corse e con minori tempi di percorrenza, ha accorciato notevolmente le distanze. Inoltre, la situazione delle Terme in concordato preventivo in continuità sembra, dopo i primi esperimenti di vendita del patrimonio immobiliare andati deserti, aver trovato investitori privati oltre all’intervento degli Enti pubblici, con una rinnovata speranza di rilancio del comparto. Monsummano Terme ha negli ultimi anni visto nascere diversi cantieri con abitazioni in classe energetica attenta al risparmio energetico. La qualità della vita e dei servizi rende interessante questo centro, secondo per importanza in Valdinievole. In sintesi è un mercato in movimento con prezzi più bassi in città ma con segnali di ripresa, aumento del numero delle compravendite seppur condizionato dai tempi di lavorazione per la concessione del credito da parte degli istituti bancari e dalle pratiche edilizie in sanatoria che spesso occorre presentare su immobili datati”.
AREZZO-SIENA, PRESIDENTE RAMONA VALCEANU
AREZZO
“Il mercato immobiliare aretino chiude il 2025 con un segnale chiaro: la fase di crescita accelerata è terminata, ma il settore rimane stabile e
strutturalmente sano. A gennaio 2026 il prezzo medio richiesto per gli immobili residenziali nel Comune di Arezzo si attesta intorno ai 1.866 euro
al mq, in lieve aumento rispetto allo scorso anno. Dopo il picco registrato alla fine del 2025, oggi i valori mostrano un andamento più lineare, segno di un mercato che sta trovando un proprio equilibrio. Non si tratta di un rallentamento negativo, bensì di una fase di consolidamento. La domanda resta presente, ma è più consapevole e selettiva: chi acquista cerca qualità, efficienza energetica e immobili pronti all’uso. Le abitazioni da ristrutturare, se non correttamente posizionate sul mercato, richiedono oggi maggiore flessibilità nel prezzo. Anche il comparto delle locazioni evidenzia dinamismo. I canoni medi hanno superato i 9 euro al mq mensili, registrando una crescita significativa rispetto al 2025. Questo dato
conferma una pressione costante sul mercato degli affitti, alimentata sia da esigenze abitative sia da una mobilità lavorativa ancora vivace. Il centro storico si conferma l’area più costosa della città, con valori medi che superano i 2.000 euro al mq. Il pregio architettonico, la scarsità di immobili disponibili e l’interesse per soluzioni ristrutturate di qualità mantengono elevata l’attrattività della zona. Le aree semicentrali – come Giotto, XXV Aprile e Fiorentina – rappresentano oggi il segmento più dinamico per le famiglie, con quotazioni intermedie e buona velocità di assorbimento. Nelle frazioni e nelle zone periferiche, invece, i valori risultano più contenuti e la domanda appare maggiormente legata al rapporto qualitàprezzo. In ambito provinciale, il prezzo medio si mantiene attorno ai 1.500 euro al mq, con differenze marcate tra le località a vocazione turistica – come Cortona – e le aree interne, dove le quotazioni scendono sensibilmente. Rispetto alla media regionale toscana, che supera i 2.400 euro al mq e risente dell’effetto trainante di Firenze, Arezzo si posiziona come mercato più accessibile ma stabile, capace di offrire qualità abitativa a valori competitivi. Il 2026 si apre quindi con un mercato immobiliare meno impulsivo ma più strutturato. L’offerta di immobili moderni ed efficienti rimane limitata, sostenendo i prezzi nelle zone più richieste. Non si osservano segnali di contrazione, bensì un fisiologico assestamento dopo anni di crescita. Il valore oggi non è più determinato soltanto dalla zona, ma dalla combinazione di fattori: efficienza energetica, stato manutentivo, distribuzione degli spazi e qualità complessiva dell’immobile”.
SIENA
“L’analisi delle compravendite e dei valori immobiliari nel territorio senese è stata realizzata secondo i criteri standard FIAIP Monitora, integrando in modo sistematico le richieste degli acquirenti, l’offerta presente sul mercato, il venduto effettivo e, soprattutto, l’esperienza professionale degli
agenti immobiliari. Quest’ultimo elemento rappresenta un fattore determinante per una corretta interpretazione dei dati e per la definizione
del reale valore degli immobili. La provincia di Siena, per estensione e varietà del territorio, presenta dinamiche di mercato differenti a seconda
delle aree. Per questo motivo, l’analisi è stata suddivisa in macroaree omogenee, così da offrire una lettura più precisa dei valori espressi in €/mq
e dell’andamento delle compravendite. Nel centro storico di Siena si conferma il ruolo di motore del mercato provinciale. Nel corso del 2025 si
è registrata una forte attrazione di acquirenti orientati all’investimento e alla redditività da locazione. Rimane elevata la richiesta per immobili di
pregio, già ristrutturati, acquistati sia come prima abitazione sia come seconda casa da investimento. Il secondo semestre evidenzia un mercato
particolarmente dinamico, con un aumento delle compravendite accompagnato da lievi rialzi dei prezzi medi. Nella prima periferia di Siena
la domanda si mantiene moderata ma costante, sostenuta principalmente da famiglie e giovani coppie alla ricerca della prima casa e di spazi abitativi più ampi rispetto al centro storico. Il Chianti Senese mostra una buona vivacità nelle compravendite e un lieve incremento dei valori, in linea con la tendenza positiva del mercato residenziale toscano, che appare in una fase di progressivo consolidamento. Le Crete Senesi rappresentano un’area molto eterogenea, caratterizzata da borghi, zone rurali e centri urbani. Qui si registra una sostanziale stabilità nelle compravendite e una crescita moderata dei valori. Rimane sostenuta la domanda per immobili tipici toscani, quali casali, poderi e agriturismi, con prezzi stabili o in lieve aumento. La Val d’Orcia conferma una forte attrattività per acquirenti internazionali, soprattutto per immobili di pregio e seconde case. Gli aumenti di valore risultano più marcati nei centri storici e nelle proprietà di qualità. San Quirico d’Orcia evidenzia una crescita sostenuta, mentre Castiglione d’Orcia registra un aumento più moderato. Si rileva inoltre un buon potenziale di rivalutazione per immobili rurali da ristrutturare. Nella Val d’Elsa si osserva una crescita moderata nella parte finale del 2025: alcune zone centrali risultano in aumento, mentre altre mantengono una maggiore stabilità. La Val di Merse presenta dinamiche tipiche delle aree periurbane e rurali, con valori più contenuti, una generale stabilità e un lieve incremento dei prezzi richiesti. Si registra un interesse crescente per seconde case e immobili con particolari caratteristiche paesaggistiche”.
GROSSETO, PRESIDENTE SERENA BADIALI
“Il 2025 ha rappresentato per la provincia di Grosseto un anno di consolidamento. Dopo la fase espansiva post-pandemica e il
riassestamento del 2024, il mercato mostra volumi in recupero e valori sostanzialmente stabili. Non siamo di fronte a una nuova crescita euforica,
ma a un equilibrio più maturo e consapevole. Il mercato provinciale conferma una forte polarizzazione. Grosseto capoluogo, il Litorale Nord e
la Costa d’Argento concentrano la maggior parte delle transazioni e mantengono la maggiore solidità. Le aree interne e collinari evidenziano
una dinamica più lenta.Il valore oggi non è diffuso, è selettivo. Le quotazioni residenziali si mantengono su livelli stabili. Non emergono
tensioni speculative, ma una forte selezione qualitativa. Gli immobili ben posizionati, efficienti e coerenti con le aspettative contemporanee trovano mercato. Gli immobili non adeguati richiedono maggiore flessibilità e tempi più lunghi. L’elemento più significativo è la crescente centralità della domanda internazionale. Clienti provenienti da Germania, Svizzera, Belgio, Austria e Stati Uniti stanno assumendo un ruolo strutturale, in particolare nelle aree costiere e nelle zone rurali di pregio. La domanda estera ricerca stabilità patrimoniale, qualità ambientale e identità territoriale. Non è più una componente accessoria: è la nuova stella polare del mercato immobiliare grossetano Il 2025 non è stato un anno di espansione, ma di trasformazione. Volumi in ripresa, valori stabili, forte selettività e crescente peso della domanda internazionale delineano un mercato più maturo e professionale. In questo scenario, competenza e capacità di lettura delle micro-dinamiche territoriali diventano il vero fattore competitivo”.
LIVORNO, PRESIDENTE CLAUDIA BARONETTO
“Il mercato immobiliare a Livorno e provincia archivia il 2025 nel segno dell’equilibrio. Compravendite stabili, prezzi differenziati e domanda
sempre più selettiva. Dopo mesi complessi, il
