Arran de la tramitació de la llei d’habitatge i dels anuncis del Govern sobre habitatge públic han sorgit dubtes sobre les competències de les institucions. Les comunitats autònomes tenen la competència en ordenació del territori, urbanisme i habitatge; els ajuntaments concedeixen llicències en funció de les lleis autonòmiques. L’Estat central no té competència directa en matèria d’habitatge, però pot regular altres aspectes que afectin indirectament, com ara la regulació de lloguers.
El sector públic ha d’alliberar sòl en ubicacions estratègiques amb bones connexions i serveis de qualitat, per cedir-lo durant un llarg període perquè el sector privat desenvolupi i gestioni els habitatges.
La competència en la regulació i la inspecció d’habitatge correspon a les comunitats autònomes. L’Estat central no té competència directa, per la qual cosa tota política que vulgui aplicar s’haurà de recolzar a les comunitats autònomes i les entitats locals, que seran les encarregades de gestionar les llicències d’habitatge en funció de la norma autonòmica. L’Estat té competències exclusives que poden afectar indirectament les polítiques d’habitatges, com ara la regulació dels lloguers.
No és una venda, sinó una autorització d’ús (temporal o condicionada). La propietat continua sent pública. La cessió de parcel·les per part de les administracions és el procés mitjançant el qual una entitat pública (ajuntament, comunitat autònoma, estat…) posa a disposició un terreny de titularitat pública perquè un tercer en faci ús, habitualment amb una finalitat d’interès general.
L’Executiu central ha anunciat la intenció d’utilitzar habitatges i sòls públics per destinar-los a habitatges socials. Això, unit a l’aprovació de la nova llei d’habitatge, ha despertat els dubtes d’algunes comunitats autònomes que creuen que l’Estat central podria vulnerar la competència autonòmica en matèria d’habitatge.
Les competències en matèria d’habitatge que correspon a cada nivell de l’administració són les següents:
- Estat: base i coordinació del sector d’habitatge, vinculat a la planificació general de l’activitat econòmica, a l’ordenació del crèdit i a la concessió de beneficis fiscals, i a les competències exclusives que l’Estat es reserva com el dret de gaudir d’un habitatge digne i adequada.
- Comunitats autònomes: elaboració de la normativa pròpia en matèria d’habitatge i inspecció del seu compliment, així com la promoció pública, programació, control i seguiment dels habitatges de protecció oficial.
- Entitats locals: Promoció i gestió de l’habitatge de protecció pública amb criteris de sostenibilitat financera i conservació i
- rehabilitació de l’edificació (article 25 de la Llei 7/1985). A més, les comunitats autònomes poden cedir a les seves regulacions competències extra
Atesa la seva limitada capacitat financera, el sector privat no ha d’assumir el paper de promotor (construint habitatges) sinó que ha de facilitar el dinamisme del mercat a través d’altres mecanismes funcionals
- Establir incentius al sector privat a través de marcs reguladors clars i atractius per fomentar la inversió privada en habitatge assequible, incloent-hi beneficis fiscals, simplificació administrativa i mecanismes/eines financeres de divers tipus (des de préstecs bonificats fins a garanties).
- Col·laboració publico-privada: s’han de promoure models de tipus concessional per compartir riscos i beneficis entre el sector públic i el privat, assegurant la viabilitat economicofinancera dels projectes i la qualitat dels habitatges
- El sector privat pot rebre uns beneficis raonables però acotats i reinvertir una part amb esperit de revolving. Al final de la concessió, els habitatges reverteixen les administracions, que no podran ser venudes en cap moment, sinó que han de conservar el règim de lloguer de manera indefinida.
- Estandardització i regulació, tant de les característiques dels habitatges com els preus dels lloguers, garantint preus assequibles que evitin la segregació social i revisant periòdicament els contractes de lloguer de manera justa i equitativa.
- Foment d’uns estàndards de construcció eficients energèticament i amb criteris tècnics el més modulars i reproduïbles possible.
- Adaptació del marc legal i fiscal, actualitzant i simplificant les lleis i regulacions existents per afavorir la inversió en habitatge assequible i agilitar els processos i terminis administratius.
- Finançament innovador: s’han d’explorar diverses fonts de finançament (incloent-hi fons europeus) com són les emissions d’obligacions i la creació d’una societat tenidora (que no promotora) dels habitatges (de naturalesa pública o mixta).
- Finalment, la societat civil en general ha de comprendre que el model tradicional estàtic, que prioritza la propietat privada de l’habitatge sobre el lloguer, ha d’evolucionar cap a un enfocament més dinàmic, cada vegada més similar als estàndards dels països europeus més socialment avançats.
MESURES A CURT TERMINI
Posada a disposició de sòl edificable, és evident que per augmentar el parc d’habitatge de lloguer, tant protegit com lliure, cal augmentar l’oferta de sòl edificable. Hi ha unes quantes vies per les quals es pot fer això:
- Facilitant el canvi d’usos, permetent, per exemple, que sòl per a equipaments que se sap que no es faran es pugui canviar a sòl residencial.
- Flexibilitzant la planificació urbanística i augmentant la dotació de sòl residencial, tant públic com privat.
- Urbana hauria de permetre avanços en molts d’aquest àmbits.
- Flexibilitzar l’aplicació de les previsions de zonificació inclusiva (quota del 40 % per habitatge protegit, amb un 50 %dedicat a lloguer) per tal d’assegurar l’interès dels promotors i evitar fracassos.
- Augmentar el coeficient d’edificabilitat, es podria augmentar el coeficient d’edificabilitat en unes certes promocions, vinculant-lo a la construcció d’habitatge social; això seria un element incentivador per als promotors i no requeriria recursos públics addicionals
Lloguer concertat, lloguer subvencionat per a famílies o individus vulnerables, que hagin estat desnonats o que estiguin en risc de desnonament. Aquesta és una mesura que es podria posar en marxa de forma immediata i que permetria fer front als casos de vulnerabilitat més extrema sense necessitat d’esperar la construcció de més parc d’habitatge protegit.
Establir un mecanisme de garanties públiques al cobrament de lloguers, el sector privat (particulars, promotors immobiliaris i sector financer) no poden ni han de suportar el risc d’impagament de lloguers. És l’Estat el que ha de protegir les famílies i individus més vulnerables. D’aquesta forma es reforçaria la seguretat jurídica dels contractes i es superarien molts dels problemes que planteja el sistema de desnonaments previst en la llei.
Establir mecanismes d’ajuts públics per a la rehabilitació d’habitatges amb la finalitat que es destinin exclusivament al lloguer. Aquestes mesures poden consistir en bonificacions fiscals i/o subvencions als interessos de préstecs o avals als préstecs destinats a finançar aquestes rehabilitacions, sempre condicionades que l’habitatge rehabilitat es mantingui en el mercat de lloguer durant un temps prudencial, per exemple deu o quinze anys. Facilitar i agilitzar els canvis d’usos en un doble àmbit: d’una banda, pel que fa a l’obtenció de la cèdula d’habitabilitat en els canvis d’usos de locals o estudis per haver prescrit l’acció urbanística; de l’altra, pel que fa a les llicències urbanístiques per al canvi d’ús d’edificis ja construïts destinats en l’actualitat a oficines o serveis
MESURES A MITJÀ TERMINI
Construcció d’un parc ampli d’habitatge protegit a través de la col·laboració publico-privada, en sòl públic cedit als promotors privats durant un període llarg de temps, construirien habitatge de lloguer protegit al qual accedirien famílies o individus a uns preus taxats, per sota de mercat, i seguint les condicions que estableixi l’administració corresponent.
Ampliar els supòsits i agilitzar les llicències urbanístiques per al canvi d’usos d’edificis ja construïts destinats en l’actualitat a oficines o serveis, en el cas que fos necessari una modificació del planejament perquè fossin en zones en què la densitat d’habitatges ja estigués absorbida per l’edificació existent.
Visió metropolitana: és essencial que en el disseny de la política d’habitatge, i especialment en la determinació del sòl residencial disponible, hi hagi una visió que vagi més enllà dels límits administratius de les ciutats i adopti una visió metropolitana.
Analitzar una possible reforma de la fiscalitat sobre l’habitatge, reduint en el seu cas el pes dels impostos sobre les transaccions puntuals anuals per tal de dinamitzar el mercat de l’habitatge i afavorir així la mobilitat de la població.
Incentivar la compra d’habitatge per a joves, alliberant així habitatges que augmentarien l’oferta de lloguer.
Aplicació del tipus reduït de l’ITP (del 10 % al 5 % en el cas de Catalunya) per a joves menors de quaranta anys i amb ingressos nets inferiors a la Mitjana.
Avalant l’administració part del préstec hipotecari destinat a l’adquisició del primer habitatge
Formes més habituals
- Concessió administrativa: ús durant un temps determinat (anys), amb condicions concretes
- Cessió gratuïta: sovint a entitats socials o sense ànim de lucre
- Dret de superfície: permet construir i utilitzar un edifici sobre sòl públic durant un període llarg
- Lloguer o arrendament públic
Finalitats
- Projectes socials (centres, fundacions, habitatge social)
- Equipaments públics (escoles, centres cívics)
- Activitats culturals o esportives
- Desenvolupament econòmic local
Condicions habituals
- Complir la finalitat establerta
- Termini limitat (amb possibilitat de renovació)
- Manteniment de l’espai
- Reversió a l’administració si no es compleixen els requisits
