Ley 2/2026, de 11 de junio, de medidas urgentes para el incremento de la Oferta de Vivienda con Protección Pública
Ley 2/2026 en Madrid: qué cambia y cómo puede afectar al valor de los inmuebles
La Ley 2/2026, de 11 de junio, de medidas urgentes para el incremento de la oferta de vivienda con protección pública, introduce cambios relevantes en la Comunidad de Madrid para facilitar el desarrollo de nueva vivienda protegida.
La norma fue publicada en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid el 15 de junio de 2026 y entró en vigor el 16 de junio de 2026. Su finalidad es incrementar a corto plazo la oferta de vivienda protegida a precios asequibles, reduciendo costes y simplificando la tramitación administrativa mediante medidas de carácter excepcional y temporal sobre suelos ya planificados.
Aunque la Ley 2/2026 no modifica directamente la normativa de sociedades de tasación, sí puede afectar al análisis de valor de determinados activos inmobiliarios, especialmente suelos, parcelas, promociones y edificios con potencial de vivienda protegida en la Comunidad de Madrid.
Qué es la Ley 2/2026
La Ley 2/2026 amplía y completa el régimen excepcional iniciado por la Ley 3/2024. Su objetivo es facilitar que determinados suelos y edificios puedan destinarse a vivienda protegida mediante tres grandes vías:
- cambio de uso a vivienda protegida en arrendamiento
- incremento de edificabilidad y densidad en parcelas destinadas a vivienda protegida
- alojamiento temporal en determinadas parcelas industriales vacantes
La clave práctica es que la ley puede aplicarse directamente, pero concede a los ayuntamientos un plazo de cuatro meses para decidir si excluyen su aplicación, la limitan, establecen condiciones adicionales o delimitan ámbitos concretos.
Por eso, la viabilidad de una actuación no depende solo del texto de la ley. También depende del municipio, del planeamiento aplicable y del acuerdo que pueda adoptar el ayuntamiento correspondiente.
Fechas clave de la Ley 2/2026
- 16 de junio de 2026: entrada en vigor de la Ley 2/2026.
- 16 de octubre de 2026: finaliza el plazo de cuatro meses para que los ayuntamientos acuerden no aplicar, limitar o territorializar los regímenes excepcionales.
- Desde el 16 de octubre de 2026: podrán solicitarse licencias acogidas a los nuevos regímenes, salvo que el ayuntamiento haya adoptado antes un acuerdo que permita determinar su aplicación.
- Dos años: plazo para presentar solicitudes de licencia, computado según el régimen temporal previsto en la ley.
- Tres años desde el inicio de las obras: plazo para terminarlas y dejarlas aptas para su destino específico.
Principales medidas de la Ley 2/2026
- Cambio de uso a vivienda protegida en arrendamiento
Una de las medidas más importantes es la posibilidad de implantar uso residencial protegido como uso alternativo en determinados suelos o edificios.
Puede aplicarse a parcelas, incluso edificadas, con calificación de:
- terciario oficinas
- terciario hospedaje
- dotacional privado, en ciertos casos
El destino debe ser vivienda protegida en arrendamiento durante todo el tiempo en que se mantenga el régimen de protección aplicable.
Este punto es relevante porque puede abrir una nueva vía para activos que antes tenían un uso más limitado. Por ejemplo, determinadas oficinas, alojamientos turísticos/hoteleros o parcelas dotacionales privadas podrían analizarse como posibles proyectos de vivienda protegida en alquiler, siempre que cumplan los requisitos legales y municipales.
Importante: este cambio de uso no aumenta la edificabilidad ni el aprovechamiento. El proyecto mantiene la edificabilidad, altura y condiciones urbanísticas de la parcela, salvo las reglas propias de habitabilidad y vivienda protegida.
- Incremento de edificabilidad y densidad
La Ley 2/2026 también permite, en determinados supuestos, incrementar hasta un 20% la edificabilidad y hasta un 30% la densidad en parcelas destinadas a vivienda con protección pública.
Esta medida puede aplicarse a:
- parcelas sin edificar calificadas para viviendas sujetas a protección,
- redes públicas sin edificar destinadas a vivienda protegida.
No debe confundirse con el cambio de uso. El incremento del 20% de edificabilidad no se aplica a una parcela que accede al régimen por cambio de uso desde terciario o dotacional. Son medidas distintas.
Para materializar el incremento de edificabilidad, la ley permite aumentar la altura hasta un máximo de dos plantas, manteniendo el resto de parámetros urbanísticos aplicables.
Desde el punto de vista de valoración, esta medida es especialmente relevante. La edificabilidad y la densidad son variables centrales en el valor de un suelo. Si una parcela puede admitir más superficie o más viviendas, puede cambiar su viabilidad económica y su valor potencial.
- Límite del valor de repercusión del suelo
En promociones de vivienda protegida destinadas a venta o uso propio, cuando el suelo se haya adquirido después de la entrada en vigor de la ley, debe acreditarse que el valor final de repercusión del suelo por metro cuadrado no supera el 30% del precio máximo de venta de vivienda protegida aplicable.
Este cálculo debe realizarse sobre la operación y la edificabilidad resultantes, incluyendo el posible incremento de edificabilidad.
Este punto conecta de forma directa con la valoración inmobiliaria. Para analizar la viabilidad de una promoción protegida no basta con conocer el valor del suelo: también hay que tener en cuenta la edificabilidad, el precio máximo legal, los costes, el régimen de protección y la repercusión final por metro cuadrado.
- Alojamiento temporal en parcelas industriales
La Ley 2/2026 habilita a los ayuntamientos a conceder licencias para modalidades de alojamiento temporal en determinadas parcelas industriales vacantes, sin necesidad de modificar el planeamiento.
No obstante, este régimen exige especial cautela. La ley no convierte el suelo industrial en residencial. El uso habilitado es de alojamiento temporal, no de vivienda permanente, y el inmueble no puede destinarse al domicilio habitual de sus ocupantes.
Además, la parcela debe estar en suelo urbano consolidado, integrada en la trama urbana y pertenecer a un ámbito superior de referencia cuyo uso global sea residencial.
Antes de analizar una operación de este tipo, conviene confirmar el encaje urbanístico del proyecto, el régimen de explotación, los estándares aplicables y las condiciones que puedan exigirse a nivel municipal.
Otras novedades
La Ley 2/2026 introduce también otras medidas que pueden influir en promociones y valoraciones:
- La dotación mínima de aparcamiento para vivienda protegida pasa a ser de una plaza por vivienda.
- Determinadas certificaciones negativas o condicionadas de suministro eléctrico no impiden aprobar instrumentos de planeamiento residencial, aunque la suficiencia debe acreditarse antes del proyecto de urbanización.
- Se simplifican algunos informes sectoriales, como carreteras autonómicas, vías pecuarias y turismo.
- Se incorpora expresamente la vivienda al objeto de los Planes Territoriales.
- Las Zonas de Interés Regional podrán gestionarse mediante cualquiera de los sistemas de gestión urbanística previstos legalmente, no solo por expropiación.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo entró en vigor la Ley 2/2026?
La Ley 2/2026 entró en vigor el 16 de junio de 2026, un día después de su publicación en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid.
¿Cuál es el objetivo de la Ley 2/2026?
Su objetivo es incrementar la oferta de vivienda con protección pública en la Comunidad de Madrid mediante medidas urbanísticas excepcionales y temporales.
¿Se aplica automáticamente en todos los municipios?
La ley entra en vigor y completa el planeamiento vigente, pero los ayuntamientos disponen de cuatro meses para excluir su aplicación, limitarla o delimitar ámbitos concretos.
¿Permite cambiar oficinas u hoteles a vivienda?
Sí, en determinados supuestos permite implantar vivienda protegida en arrendamiento en parcelas con uso terciario oficinas o terciario hospedaje, siempre que se cumplan los requisitos legales y municipales.
¿El cambio de uso permite construir más edificabilidad?
No. El cambio de uso mantiene la edificabilidad reconocida por el planeamiento. El incremento de hasta el 20% de edificabilidad es un régimen distinto para parcelas ya destinadas a vivienda protegida.
¿La ley afecta a la tasación de inmuebles?
Puede afectar a la tasación de determinados suelos, promociones o activos con potencial de vivienda protegida. No afecta por igual a todos los inmuebles.
Glosario de Términos
Suelo urbano consolidado
Suelo que ya tiene un grado suficiente de urbanización o condición de solar, o que puede alcanzarla con obras accesorias y simultáneas a la edificación. En la práctica, suele ser el suelo más preparado para construir.
Suelo urbano no consolidado
Suelo urbano que todavía necesita actuaciones de reforma, renovación, urbanización, reparto de cargas o desarrollo adicional antes de quedar plenamente preparado como suelo urbano consolidado.
Suelo urbanizable sectorizado
Suelo que el planeamiento ya ha previsto expresamente para transformarse en urbano. Se divide en sectores y puede tener o no ordenación pormenorizada.
Ordenación pormenorizada
Nivel de detalle urbanístico suficiente para ejecutar una actuación: usos, alineaciones, edificabilidad, condiciones de parcela, redes, dotaciones y demás parámetros necesarios. Es clave porque la Ley 2/2026 exige que determinados suelos cuenten con ordenación pormenorizada suficiente.
Régimen de simultaneidad en la urbanización
Posibilidad de edificar mientras se terminan las obras de urbanización, siempre que el Ayuntamiento lo autorice y se garanticen los costes de esas obras. Es importante cuando la parcela aún no tiene completamente terminada la urbanización.
Parcela apta para la edificación
Parcela que reúne las condiciones urbanísticas necesarias para poder solicitar licencia y construir conforme al planeamiento aplicable.
Uso terciario oficinas
Calificación urbanística destinada principalmente a actividad de oficinas. La Ley 2/2026 permite, bajo ciertas condiciones, implantar uso residencial alternativo para vivienda protegida en parcelas con este uso.
Uso terciario hospedaje
Uso destinado a establecimientos de alojamiento, como hoteles u otras modalidades de hospedaje. La nueva ley lo incluye entre los usos que pueden transformarse en residencial protegido si se cumplen los requisitos.
Uso dotacional privado
Uso destinado a equipamientos o servicios de titularidad privada, por ejemplo educativos, sanitarios, asistenciales, deportivos u otros según el planeamiento. La Ley 2/2026 contempla determinados supuestos para implantar vivienda protegida en parcelas dotacionales privadas.
Uso residencial alternativo
Uso residencial que se permite como alternativa al uso originalmente previsto por el planeamiento, sin necesidad de modificarlo, siempre que se cumplan las condiciones de la ley.
Vivienda con protección pública / vivienda protegida
Vivienda sujeta a un régimen legal específico de protección, con condiciones sobre precio, destino, acceso, duración del régimen u otros requisitos según la normativa aplicable.
Régimen de protección
Conjunto de limitaciones y obligaciones que afectan a una vivienda protegida mientras mantiene esa condición: precio, renta, destino, transmisión, duración y requisitos de acceso, entre otros.
Edificabilidad
Cantidad máxima de metros cuadrados construibles que permite el planeamiento sobre una parcela o ámbito. La Ley 2/2026 permite en algunos casos incrementarla hasta un 20% para vivienda protegida.
Edificabilidad remanente
Edificabilidad que todavía no se ha consumido en una parcela. Es decir, metros cuadrados que el planeamiento permite construir pero que aún no se han materializado.
Densidad
Número máximo de viviendas permitido en una parcela o ámbito. La ley permite en ciertos casos aumentar la densidad hasta un 30% si la actuación se destina a vivienda protegida.
Redes públicas
Suelos, infraestructuras y dotaciones destinados al servicio público: zonas verdes, equipamientos, viarios, infraestructuras u otros elementos necesarios para el funcionamiento urbano.
Monetización de redes públicas locales
Sustitución, en ciertos casos, de la entrega física de suelo para redes públicas por una compensación económica a la Administración competente.
Instrumentos de ordenación urbanística / planeamiento urbanístico
Documentos que regulan cómo puede utilizarse y desarrollarse el suelo: Plan General, planes parciales, planes especiales, proyectos de urbanización y otros instrumentos urbanísticos.
Plan parcial
Instrumento de planeamiento que desarrolla la ordenación detallada de un sector, especialmente en suelo urbanizable o suelo urbano no consolidado cuando falta ordenación pormenorizada.
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