La chambre régionale des comptes Auvergne-Rhône-Alpes a procédé, dans le cadre de son programme de travail 2025 et pour les exercices 2019 à 2025, au contrôle coordonné des comptes et de la gestion de la Société Villeurbannaise d’Urbanisme (SVU) et de ses deux filiales, la SAS « Gratte-Ciel Développement » et la SAS « Totem SVU ».
La Société Villeurbannaise d’Urbanisme (SVU), créée en 1931, a pour activité principale et historique la gestion de l’ensemble immobilier des « Gratte-Ciel » (logements et locaux commerciaux en rez-de-chaussée) en tant que bailleur social et commercial. Situés en plein centre-ville, les « Gratte-Ciel » sont un ensemble immobilier emblématique de la commune de Villeurbanne.
La SVU a fortement évolué au cours des dernières années, au service et accompagnée par la commune de Villeurbanne, son principal actionnaire. Ainsi, depuis 2019, les activités de cette société d’économie mixte (SEM) se sont développées et diversifiées vers de l’activité immobilière et du portage foncier. Elle a ainsi créé deux filiales, « Gratte-Ciel Développement » et « Totem SVU », respectivement en 2017 et 2024, pour porter une partie de ces nouvelles activités.
En 2024, l’augmentation du capital de la SVU lui a permis d’acquérir en propre le patrimoine des « Gratte-Ciel » (130 M€), auparavant propriété de la commune de Villeurbanne, et de renouveler ses capacités d’investissement.
À la suite de cette augmentation de capital, si la place de la commune de Villeurbanne, actionnaire historique, a été confirmée, les actionnaires minoritaires, dont certains arrivés en 2024, ont obtenu des garanties importantes en termes de prise de décision, qui vont au-delà des statuts de la SEM.
Par ailleurs, malgré les nouvelles activités de la SVU en lien avec les compétences de la Métropole de Lyon, cette dernière est peu présente au capital de la société et absente lors des prises de décision au conseil d’administration.
Une diversification de ses activités en dehors du centre-ville des « Gratte-Ciel » qui fait courir des risques à la SVU
En raison de la multiplication et la diversification de ses activités, la SVU intervient désormais en dehors du centre-ville des « Gratte-Ciel » (Cours Tolstoï, Autre Soie, etc.) tout en restant dans les limites de la commune de Villeurbanne.
Ces activités conduisent la SVU et ses filiales à sortir de leur métier historique et à nouer des relations avec des acteurs de nouveaux secteurs économiques, comme par exemple le secteur culturel, dans le cadre du rachat de la majorité du capital de la SCI la Rayonne à l’association villeurbannaise Centre culturel œcuménique (CCO). La SVU a été sollicitée par la commune de Villeurbanne et la SAS l’Autre Soie, alors que le CCO rencontrait des difficultés financières. Ce rachat, que la SVU soumet à un certain nombre de conditions, s’inscrit dans un projet plus vaste au sein du plan « Trajectoire 2030 » validé par son conseil d’administration.
Par ailleurs, ces activités présentent davantage de risques financiers pour la SVU et ses filiales. Trois projets étudiés par la chambre présentent des difficultés en termes de calendriers de travaux et surtout de pré-commercialisation (l’opération des Contreforts « Gratte-Ciel », l’hôtel d’activité Workshop et la ZAC du futur centre-ville).
Enfin, la SVU porte, depuis 2011, l’animation du centre-ville des « Gratte-Ciel », à travers le dispositif « Destination "Gratte-Ciel " ». Cette situation est porteuse de risques pour la SVU. Elle a conduit la SEM à une perte financière et à ne pas respecter les règles de la commande publiques dans le cadre d’une prestation de service au profit du comité social de la commune de Villeurbanne. Par conséquent, il est nécessaire de mettre fin au portage du management de centre-ville par la SVU.
Une situation financière équilibrée grâce à l’activité commerciale et immobilière mais qui devient plus risquée
Le résultat de l’activité agréée (logements sociaux) se dégrade en 2022 et reste déficitaire en 2023 et 2024, en lien avec le renchérissement des coûts et la baisse de recettes. Cette situation conduit à une baisse de la capacité d’autofinancement de l’activité agréée. Si le plan d’affaires 2024 de la SVU prévoit des investissements dans l’immobilier des « Gratte-Ciel » (20 M€), des choix devront être faits. En effet, l’accessibilité des logements n’est pas suffisante au regard du vieillissement des locataires et la dernière grande rénovation date des années 1990.
Le résultat financier de la SVU est aujourd’hui équilibré grâce à ses autres activités. Toutefois, elles présentent davantage de risques, ce qui à terme pourrait fragiliser la situation financière de la SVU et de ses filiales.
Graphique n° 1 : Résultat par exercice de la SVU, au niveau de la société, de l’activité agréée (logements sociaux) et de l’activité non agréée
RECOMMANDATIONS
Recommandation n° 1. (régularité) Mettre en conformité le pacte d’actionnaires avec les statuts de la société.
Recommandation n° 2. (performance) Poursuivre le travail en matière de déontologie en nommant un référent déontologue, en définissant une procédure d’alerte, en précisant les règles de déport dans les règlements intérieurs du conseil d’administration et de la commission d’appel d’offres, en établissant une cartographie des risques spécifiques en matière de probité et en intégrant une clause anticorruption dans le document de consultation des marchés.
Recommandation n° 3. (régularité) Formaliser les délégations de signature du directeur général aux salariés de la société.
Recommandation n° 4. (régularité) Mettre fin au portage du management de centre-ville par la SVU et à la perception d’une cotisation grâce à une clause dans les baux commerciaux.
Recommandation n° 5. (régularité) Demander au comité social de la commune de Villeurbanne de rembourser les 38 000 € accordés par la SVU dans le cadre du management de centre-ville.
