CONVEGNO COORDINAMENTO LEGALI – ABSTRACT CONDOMINIO
Il condominio e l’attività edilizia
Relazione di base: avv. Cesare Rosselli
La relazione – che è stata la relazione di base per tutti gli interventi in argomento – ricostruisce il regime giuridico degli interventi edilizi in ambito condominiale, distinguendo le opere sulle parti comuni da quelle eseguite nelle proprietà individuali. Esamina, inoltre, le attribuzioni dell’assemblea e le facoltà dei singoli condòmini, alla luce dei limiti posti alle innovazioni, alle opere dei singoli, nonché i casi dell’installazione di infrastrutture energetiche, impiantistiche e di comunicazione elettronica. Analizza il coordinamento tra normativa civilistica ed edilizio-urbanistica, con riguardo a titoli abilitativi, sanatorie, abusi edilizi e rilevanza del consenso condominiale. Approfondisce i rimedi esperibili rispetto ai pregiudizi derivanti da opere realizzate su fondi limitrofi, distinguendo la tutela risarcitoria da quella indennitaria. Infine, definisce l’ambito della legittimazione dell’amministratore e dei condòmini nella tutela delle parti comuni, dei diritti reali e delle posizioni soggettive individuali.
Riflessi fiscali connessi all’attività edilizia
avv. Pier Paolo Bosso
Le agevolazioni fiscali hanno rappresentato e rappresentano uno dei principali incentivi per i lavori straordinari eseguiti nei condominii per superbonus, bonus facciate, lavori di efficientamento energetico, riduzione del rischio sismico. L’intervento approfondisce i compiti dell’amministratore in materia, unitamente alle conseguenze in caso di mancato o inesatto adempimento degli obblighi amministrativi e fiscali. Inoltre, fornisce utili consigli per prevenire situazioni pregiudizievoli.
Riflessi penali conseguenti all’attività edilizia
avv. Enrica Canciani
L’evoluzione della giurisprudenza penale sta ridefinendo il ruolo dell’amministratore di condominio, chiamato a rispondere in relazione ai poteri concretamente esercitabili sulle parti comuni. L’intervento si sofferma sulla giurisprudenza più recente che ha offerto una significativa applicazione della posizione di garanzia e degli obblighi dell’amministratore in presenza di situazioni di pericolo. In particolare, la Corte di Cassazione ha aperto una riflessione sulla crescente autonomia organizzativa del condominio e sulla sua attuale soggettività funzionale, riproponendo, in prospettiva de iure condendo, il tema di un possibile riconoscimento di una più marcata soggettività giuridica.
Riflessi penali conseguenti all’attività edilizia
avv. Antonino Coppolino
L’argomento dell’intervento riguarda i riflessi penali conseguenti all’attività edilizia. In particolare, preliminarmente, viene elencato il regime giuridico dei vari interventi che possono essere utilizzati sulla base del Testo unico dell’edilizia (TUE) n. 380/2001, compreso il c.d. decreto “Salva Casa”; successivamente, vengono analizzate le varie fattispecie penali che riguardano la materia edilizia.
Condominio e diritto di accesso agli atti amministrativi
avv. Rosario Dolce
L’intervento affronta il tema dell’accesso agli atti edilizi quando l’opera coinvolga un edificio condominiale, mettendo in relazione la disciplina amministrativa con quella civilistica e, nello specifico, condominiale. Esamina presupposti, contenuto e modalità dell’istanza di accesso ai sensi della legge n. 241/1990, la qualificazione dei diversi titoli edilizi e i poteri dell’amministratore e dell’assemblea. Particolare attenzione è dedicata alla distinzione tra legittimità urbanistico-edilizia dell’opera e tutela dei diritti dei condòmini sulle parti comuni e sulle proprietà esclusive. La relazione approfondisce, inoltre, il coordinamento tra rimedi amministrativi, azioni civili e tutele cautelari, con specifico riguardo agli artt. 1171 e 1172 c.c. Ne emerge un quadro operativo volto a coordinare accesso documentale, verifica tecnica, qualificazione giuridica dell’intervento e tempestiva scelta del rimedio più appropriato per la tutela civilistica.
Amministratore e attività edilizie
avv. Vincenzo Nasini
L’intervento approfondisce una recente pronuncia della Corte di Cassazione la quale ha chiarito che, ove l’assemblea condominiale deliberi l’esecuzione di lavori straordinari riconoscendo un compenso all’amministratore per i maggiori compiti che è chiamato ad assolvere, le responsabilità carico di quest’ultimo sono molto più rilevanti e pesanti di quelle che caratterizzano la sua attività ordinaria e vanno quindi valutate con maggior rigore. In tale evenienza, infatti, l’amministratore deve costantemente controllare e verificare l’andamento dei lavori e non può limitarsi a attribuire tali responsabilità al direttore dei lavori, i cui compiti sono circoscritti agli aspetti strettamente tecnici degli interventi di interesse e non si estendono alla loro gestione.
Opere pubbliche e deprezzamento dei beni condominiali
avv. Paolo Prato
Esiste una forma di indennizzo riconosciuta a tutela della proprietà immobiliare all’interno di un fabbricato in condominio che esula dal fatto illecito. Infatti, ogni modifica in senso peggiorativo al modo in cui il proprietario possa godere o disporre del proprio diritto dominicale, che abbia il carattere della permanenza e che sia suscettibile di valutazione in termini economici, causata dalla pur legittima esecuzione di un’opera pubblica o di pubblica utilità, comporta il diritto all’indennizzo ex art. 44 d.p.r. n. 327 del 2001.
L’intervento fornisce un quadro della casistica del fenomeno dell’«espropriazione larvata» e dei risvolti in tema condominiale per i condòmini e l’amministratore.
Opere pubbliche e deprezzamento dei beni condominiali
avv. Paolo Scalettaris
Aspetto delicato e problematico dei rapporti condominiali è quello che deriva dalla condizione di possibile disomogeneità della posizione e dell’interesse dei condòmini relativamente alle delibere dell’assemblea condominiale. Particolare rilievo può presentare in questo senso il caso delle delibere in tema di esecuzione di opere sulle parti comuni dell’edificio: è possibile che accada – e spesso accade – che la posizione dei condòmini presenti in questi casi profonde disomogeneità e differenze di interesse. L’intervento approfondisce l’argomento sotto diversi profili e, al fine di cercare di dare soluzione ai problemi che derivano dalla condizione anzidetta, prospetta il ricorso alternativamente al “principio di giustizia distributiva” elaborato dalla giurisprudenza ovvero al principio fissato dall’art. 1121 c.c. in tema di innovazioni gravose.
Attività edilizia e tabelle millesimali
avv. Angelo Sollazzo
L’intervento affronta il tema della modifica della tabella millesimale in seguito ad attività edilizia eseguita su parti esclusive. In particolare, viene trattata l’incidenza delle mutate condizioni di una parte dell’edificio sul valore proporzionale delle singole unità immobiliari e le conseguenze determinate dall’alterazione di tale valore. Nell’intervento si accenna, altresì, ai profili di carattere processuale inerenti all’azione giudiziaria finalizzata alla revisione della tabella millesimale.
Attività edilizia e supercondominio
avv. Raffaello Stendardi
Nel supercondominio, la realizzazione di opere edilizie richiede di tenere distinti il profilo amministrativo del titolo edilizio e quello civilistico del consenso dei comproprietari, entrambi indispensabili per la legittimità dell’intervento. Le principali criticità riguardano le opere abusive sulle parti comuni, gli interventi autorizzati dalla pubblica amministrazione ma non dal supercondominio e le modifiche a singoli edifici che possono incidere sui diritti altrui. Centrale è anche la corretta individuazione delle responsabilità civili, amministrative e penali, con particolare riguardo alla posizione dei partecipanti estranei all’abuso.
L’intervento approfondisce questi diversi
