Prassi
3.1. Contratto a favore di terzo e agevolazione ”prima casa” (Risposta Interpello Agenzia delle Entrate n. 145 del 2024)
L’Agenzia analizza l’applicabilità dell’agevolazione “prima casa” in una fattispecie avente ad oggetto un contratto a favore di terzo, osservando che l’applicabilità del beneficio richiede la certezza circa l’acquisto da parte del soggetto che dichiara di avere i relativi requisiti. In particolare, il terzo beneficiario, al fine di rendere definitivo l’acquisto e di usufruire dell’agevolazione deve, contestualmente alla dichiarazione di voler approfittare del contratto ai sensi dell’art. 1411 co. 2 c.c., effettuare le dichiarazioni relative alla spettanza dell’agevolazione.
3.2. Regime fiscale dei dividendi corrisposti da società che investono nel settore delle infrastrutture a fondi UE/SEE (Risposta Interpello Agenzia delle Entrate n. 148 del 2024)
L’Agenzia delle entrate ha dichiarato esente la plusvalenza derivante dalla cessione di una partecipazione in società italiana che effettuava investimenti nel settore delle infrastrutture, da parte di un fondo d’investimento alternativo francese (FIA). In particolare, ai sensi della L. 178/2020, tale esenzione si applica agli OICR esteri non immobiliari:
- situati in un paese UE o SEE con adeguato scambio di informazioni; e
- che rispettano la direttiva UCITS ovvero il cui gestore sia soggetto a vigilanza conformemente alla direttiva AIFM.
In particolare, l’Agenzia ha ritenuto che “la presenza di un FIA nel registro centrale pubblico gestito dall’ESMA possa essere considerato, ai fini delle disposizioni fiscali in esame, un elemento atto a dimostrare la sussistenza del requisito soggettivo”. Nel caso di specie, il gestore del FIA francese era vigilato dall’AIFM e registrato presso l’ESMA, ricorrendo quindi i requisiti per l’esenzione. Pertanto, la plusvalenza derivante dalla cessione di una partecipazione in Italia risultava non imponibile.
3.3. Imposta sostitutiva sui finanziamenti – Operazione di finanziamento formata all’estero e atto di costituzione di ipoteca stipulato in Italia (Risposta Interpello Agenzia delle Entrate n. 150 del 2024)
L’Agenzia delle entrate ha chiarito che l’imposta sostitutiva sui finanziamenti a medio e lungo termine di cui agli artt. 15 e 17 del DPR 601/1973 si applica anche alle garanzie relative al contratto solo se i presupposti per l’applicazione dell’agevolazione in parola sono rispettati al momento della concessione del credito iniziale. Nel caso di specie, l’Agenzia ha concluso che non fosse possibile beneficiare di tale agevolazione con riferimento ad un’ipoteca volontaria iscritta in Italia a garanzia di un finanziamento stipulato all’estero (contratto concluso in Germania), dal momento che la territorialità è uno dei requisiti necessari per l’applicazione del regime sostitutivo, che richiede che il finanziamento sia negoziato e stipulato in Italia.
3.4. Cessioni di fabbricati – Interventi con superbonus (Risposta Interpello Agenzia delle Entrate n. 156 del 2024)
Secondo l’Agenzia delle Entrate, per il calcolo del decennio rilevante ai fini della plusvalenza di cui all’art. 67 co. 1 lett. b-bis) del TUIR, bisogna considerare il periodo che intercorre tra la fine dei lavori ammissibili al Superbonus e la “cessione” dell’immobile. In caso di vendita a rate con riserva di proprietà, la vendita coincide con il pagamento dell’ultima rata e non con la data del rogito.
3.5. Calcolo della plusvalenza per effetto della vendita di un immobile acquisito per usucapione, sul quale sono stati effettuati interventi rientranti nel Superbonus conclusi da meno di dieci anni (Risposta Interpello Agenzia delle Entrate n. 157 del 2024)
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, nel caso di rivendita entro 10 anni dalla fine dei lavori di un immobile oggetto di interventi ammissibili al Superbonus e acquisito per usucapione, la plusvalenza si calcola come differenza tra il prezzo di vendita dell’immobile e il valore della sentenza dichiarativa di usucapione (i.e. il “valore dichiarato e liquidato, costituito dal valore venale del bene alla data in cui è passata in giudicato la sentenza dichiarativa dell’usucapione”), incrementato “dei costi inerenti al bene”. Tale valore non deve includere le spese relative agli interventi ammissibili al Superbonus per i quali è stata esercitata l’opzione ai sensi dell’art. 121, comma 1, lettere a) e b) del decreto Rilancio.
3.6. Aliquota applicabile alla cessione di un bene, ristrutturato, a un Comune da destinare a nuova sede municipale (Risposta Interpello Agenzia delle Entrate n. 162 del 2024)
L’Agenzia delle Entrate ha stabilito che la somma ottenuta da una società di leasing a seguito del recesso da un contratto di “locazione finanziaria in costruendo” da parte di un Comune, contratto avente ad oggetto la ristrutturazione di una scuola, è soggetta ad IVA ordinaria. In particolare, il Comune aveva stipulato il contratto ai fini della costruzione di un “centro civico” (comprensivo della sede comunale), realizzato attraverso la ristrutturazione di edifici originariamente destinati a scuole elementari. Una volta ultimati i lavori, ma prima della consegna dell’opera, il Comune aveva comunicato la volontà di recedere dal contratto, pagando alla società di leasing i dovuti importi.
Secondo l’Agenzia, il corrispettivo per il recesso rappresenta una prestazione di servizi generica da parte del finanziatore, soggetta ad aliquota ordinaria. A sostegno della propria tesi, l’Agenzia cita i principi della giurisprudenza comunitaria, secondo cui “l’importo predeterminato percepito da un operatore economico in caso di risoluzione anticipata da parte del suo cliente (…) di un contratto di prestazione di servizi che prevede un periodo minimo di vincolo (…) deve essere considerato come la remunerazione di una prestazione di servizi effettuata a titolo oneroso”.
Inoltre, l’Agenzia esclude l’applicabilità dell’aliquota IVA del 10% in quanto le “sedi comunali” non sono considerate “opere di urbanizzazione”.
3.7. Trattamento fiscale applicabile alle cessioni di immobili poste in essere da un Comune nei confronti di un concessionario nell’ambito di una più ampia operazione di permuta (Risposta Interpello Agenzia delle Entrate n. 163 del 2024)
L’Agenzia delle entrate ha concluso che, ai sensi dell’art. 4 co. 5 del DPR 633/72, le operazioni svolte dallo Stato e da enti pubblici non possono essere considerate attività commerciali se rientrano nella “attività di pubblica autorità”. Inoltre, a meno che l’ente locale non abbia creato una specifica struttura aziendale volta all’ottenimento di profitti economici, con i requisiti della professionalità e abitualità ai sensi dell’art. 4 co. 4 del DPR 633/72, le operazioni, anche commerciali, da esso svolte non sono soggette ad IVA. Nel caso di specie, mancava una chiara evidenza dello svolgimento di un’attività commerciale da parte del Comune nell’ambito di una cessione di immobili ad un concessionario, motivo per cui l’Agenzia delle entrate ha concluso per la non assoggettabilità ad IVA di tale operazione.
3.8. Tassazione ai fini delle imposte sulle successioni e donazioni, di registro, ipotecaria e catastale di un atto di rinuncia alla posizione di beneficiari di un Trust (Risposta Interpello Agenzia delle Entrate n. 165 del 2024)
La rinuncia alla posizione di beneficiario di trust da parte di tutti i beneficiari, che comporta la restituzione degli immobili al disponente originario, non costituisce un trasferimento di beni tale da innescare l’imposta di donazione. In particolare:
- poiché non avviene alcun trasferimento di ricchezza, non sussiste il presupposto per applicare l’imposta di donazione;
- l’atto, se redatto come atto pubblico o scrittura privata autenticata, deve essere registrato in termine fisso, con l’applicazione dell’imposta di registro in misura fissa;
- si applicano le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, conformemente all’art. 4 della Tariffa, allegata al DLgs. 347/1990 e all’art. 10 co. 2 del medesimo DLgs.
3.9. Applicazione dell’imposta di registro ad un contratto di locazione contenente disposizioni relative ad una clausola penale (Risposta Interpello Agenzia delle Entrate n. 185 del 2024)
La natura accessoria della clausola penale rispetto al contratto di locazione comporta che essa non possa essere soggetta a un’imposta autonoma. Dal momento che la clausola penale è soggetta a imposizione come una disposizione condizionata ai sensi dell’art. 27 del DPR 131/86, al momento della registrazione si applicherà l’imposta fissa pari a 200 euro e l’imposta maggiore andrà corrisposta solo dopo la denuncia ex art. 19 del DPR 131/86 dell’evento che determina la maggiore imposizione, che corrisponde, nel caso della clausola penale, all’inadempimento.
3.10. Aggiornamento della guida “Locazioni brevi” (Agenzia delle entrate, agosto 2024)
Ad inizio agosto, l’Agenzia delle Entrate ha aggiornato la Guida “Locazioni brevi – La disciplina fiscale e le regole per gli intermediari”.
Dal 1° gennaio 2024, l’aliquota della cedolare secca è passata al 26%, con la possibilità di applicare l’aliquota del 21% sui contratti di locazione breve relativi a una singola unità immobiliare indicata in dichiarazione.
L’Agenzia ricorda che il regime delle locazioni brevi (art. 4 del DL 50/2017) si applica esclusivamente alle locazioni effettuate al di fuori del regime d’impresa. A tal proposito, opera la presunzione secondo la quale non vi è regime d’impresa se nel corso dell’anno non si supera il numero di quattro appartamenti destinati a locazione breve.
Infine, la Guida ribadisce che sono esclusi dall’applicazione della cedolare secca i contratti di locazione breve stipulati dal conduttore nell’esercizio di attività d’impresa, anche quando questa non viene svolta in maniera abituale.
