Plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi)

Généralisé par la loi du 12 juillet 2010 dite loi « Grenelle 2 », le Plan Local d'Urbanisme intercommunal a été approuvé par le Conseil communautaire le 19 décembre 2019.

Plan Local d'Urbanisme intercommunal (PLUi)

Généralisé par la loi du 12 juillet 2010 dite loi « Grenelle 2 », le Plan Local d'Urbanisme intercommunal valant Plan de Déplacement Urbain a été approuvé par le Conseil communautaire le 19 décembre 2019. Document vivant, il a ensuite fait l’objet de différentes procédures d’évolution :

  • modification simplifiée n°1, le 4 mars 2021 ;
  • mise à jour n°1, le 29 avril 2022 ;
  • modification de droit commun n°1, révision allégée n°1, mise à jour n°2, le 6 juillet 2023 ;
  • deux mises en compatibilité par déclarations de projet n°1 et 2, et mise à jour n°3, le 14 mars 2024.

Plusieurs procédures d’évolution sont en cours :

  • modification de droit commun n° 2 : consultez l’arrêté et en savoir +
  • mise en compatibilité par déclaration de projet n° 3 (projet de piste cyclable entre L’Houmeau et Lagord) : en savoir +
  • mise en compatibilité par déclaration de projet n° 4 (ZAC des Salines à La Rochelle) : en savoir + 
  • modification simplifiée n° 2 sur la commune de Marsilly : en savoir +
  • mise à jour des annexes n° 4.

Ce document traduit l'expression du projet politique d'aménagement et de développement de l'Agglo. Il détermine les grandes orientations de demain : les futurs quartiers, les nouveaux équipements, la politique de transport, les secteurs agricoles ou naturels à préserver...

Un document stratégique et un outil réglementaire

Comme les PLU communaux, il détermine le droit à bâtir sur l'ensemble des propriétés du territoire de l'Agglo, à l'exception du secteur couvert par le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) de La Rochelle.

Ce Plan couvre l'ensemble du territoire de l'agglomération, soit 28 communes, ce qui permet de mettre au service de l'ensemble des communes une vision dynamique et cohérente, à la juste échelle de réflexion de notre bassin de vie. 

Le PLUI en vigueur

Il est consultable dès à présent en version numérique ci-dessous.

NB : Certains documents et plans étant volumineux, leur temps de téléchargement peut être important. Merci de votre compréhension.

Le PLUi est consultable en version papier dans les mairies de l’agglomération.

Pour tout renseignement concernant les autorisations du droit des sols (permis de construire, déclaration préalable, permis d’aménager, ….), il convient de se renseigner auprès :

  • soit de sa mairie,
  • soit à l’Accueil du Service Urbanisme Réglementaire de la CDA* (05.46.30.36.23 ou 05.46.30.36.62) (pour toutes les communes de la CDA, excepté pour les communes de La Jarrie et Saint-Médard-d’Aunis).
    *Ouvert de 9h à 12h30. Fermé l'après-midi.

Des permanences téléphoniques sur rendez-vous sont organisées au service Urbanisme Réglementaire (excepté pour les communes de La Jarrie et Saint-Médard d’Aunis) les :

  • Lundi : de 13h30 à 17h
  • Mercredi : de 9h00 à 12h30 et de 13h30 à 17h00

Pour toute demande de conseil, pensez à vous munir des documents liés à votre projet.

En dehors de ces horaires, l’accueil du Service Urbanisme Réglementaire est ouvert le matin de 9h à 12h30 (par exemple pour déposer un dossier).

Pour obtenir des informations d’urbanisme sur votre parcelle (zone du PLUi, servitudes d’utilité publiques applicables, annexes informatives…), n’hésitez pas à consulter notre page dédiée avec recherche cartographique ici. 

Le mode d'emploi du PLUi

Vous souhaitez réaliser des travaux sur votre parcelle (extension, changement de clôture, installation d’une piscine, gestion des eaux pluviales, obligation en terme d’espaces verts…) mais vous ne savez pas ce que vous avez le droit de faire ?

Pour vous aider à vous y retrouver, n’hésitez pas à consulter le Mode d’emploi du PLUi ! Il s’agit d’un document clair et didactique ayant vocation à expliquer la philosophie et les attentes pour notre territoire en termes d’insertion urbaine, de qualité architecturale et paysagère et d’aménagement du territoire.

Consultez le mode d'emploi du PLUI

Il s’adresse à tous, que vous soyez propriétaires ou professionnels de l’immobilier.

Il s’organise sous forme de 25 fiches thématiques réparties en six grandes familles (chacune ayant une couleur dédiée pour se repérer facilement) :

  1. informations générales : présentation des différentes pièces constituant le PLUi, explication des OAP thématiques, rappel des formalités administratives pour déposer une autorisation d’urbanisme…
  2. intervenir sur les espaces extérieurs : le coefficient de biotope & les plantations, le stationnement, la gestion des eaux pluviales, les clôtures.
  3. construire, agrandir ou rénover une habitation : implanter une construction neuve, la hauteur, l’aspect extérieur, l’isolation thermique, les extensions / surélévations, construire une annexe ou une piscine.
  4. réaliser un lotissement ou une opération d’ensemble : la mixité sociale, réussir un lotissement ou une opération d’ensemble, réaliser un projet dans une OAP spatialisée, gérer les lisières urbaines.
  5. construire un immeuble : traiter les RDC, la hauteur, appliquer le séquençage architectural.
  6. aménager / construire un local d’activité ou un bâtiment agricole : où installer un local commercial ou d’activité, construire un bâtiment d’activité, construire un bâtiment agricole.

Ce mode d'emploi n’a pas vocation à se substituer au PLUi qui reste le seul document en vigueur. 

Si vous souhaitez le consulter en version papier, il est disponible dans toutes les mairies des 28 communes, dans les mairies annexes de La Rochelle et à l’accueil du bâtiment Maubec à l’Agglo.

Modification de droit commun #2 (en cours)

Afin de répondre aux différents besoins du territoire et de permettre, entre autres, aux communes d’atteindre leurs objectifs de production de logements définis par le Programme Local de l’Habitat (PLH), une modification de droit commun n° 2 a été engagée par arrêté le 12 juillet 2024. Une concertation avec les habitants l’année est en cours jusqu’à fin janvier. Les modalités de cette concertation ont été définies par délibération du Conseil communautaire du 14 novembre 2024.

La modification de droit commun est régie par les articles L. 153-41 à L. 153-44 du Code de l’urbanisme. Son champ d’application permet :

  • de modifier le règlement écrit, les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) ou le Programme d’Orientations et d’Actions (POA) du PLUi.
  • d’augmenter les droits à construire de plus de 20% (ex : augmenter les hauteurs ou l’emprise au sol) ;
  • de diminuer le droit à construire (ex : abaisser les hauteurs) ;
  • de réduire la surface d’une zone urbaine (U) ou à urbaniser (AU) (ex : affiner le périmètre d’une zone AU en fonction du projet et remettre des parcelles en zone agricole ou naturelle) ;

Une modification de droit commun ne permet pas :

  • de changer une orientation du Projet d’Aménagement et de Développement Durables (PADD).
  • de réduire un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière,
  • de réduire une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels,
  • un changement de nature à induire de graves risques de nuisances, de quelque nature que ce soit.

Dans le cadre de cette procédure, il n’est donc pas possible de supprimer ou de réduire une protection environnementale (espace vert protégé, arbre protégé…) ou patrimoniale (éléments repérés au titre du L. 151-19 du Code de l’urbanisme). Il n’est également pas possible de rendre une parcelle agricole ou naturelle constructible (passage de zone A ou N en zone U ou AU), ni de modifier les orientations du Projet d’Aménagement et de Développement Durables (PADD).

Le Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi) est un document qui nécessite des évolutions constantes, à la fois pour prendre en compte les nouvelles obligations réglementaires, mais également pour répondre aux ambitions de développement du territoire dans le respect du PADD. Cette modification de droit commun n° 2 a été prescrite par arrêté du Président en date du 12 juillet 2024.

Afin de répondre aux objectifs de production de logements, notamment sociaux, exigés par le Programme Local de l’Habitat (PLH) et la loi relative à la Solidarité et au Renouvellement urbain dite « loi SRU », cette modification n° 2 ouvrira à l’urbanisation plusieurs secteurs actuellement fermés à l’urbanisation (passage d’une zone 2AU – urbanisation à long terme en zone 1AU – urbanisation à court terme). L’ouverture de ces nouvelles zones s’accompagne obligatoirement de la création d’une Orientation d’Aménagement et de Programmation spatialisée (OAP).

La localisation, le périmètre et la destination (habitat, économie ou naturel) des OAP potentiellement créées, modifiées ou supprimées par cette modification seront disponibles prochainement.

Cette modification permettra également de faire évoluer certaines pièces du PLUi pour intégrer les nouveaux projets portés par l’Agglomération, ses communes et les acteurs du territoire : modifier certaines règles en zone urbaine (U ou AU), modifier certains zonages, créer ou modifier des emplacements réservés, faire évoluer des périmètres de secteur de mixité fonctionnelle, compléter des protections environnementales, traduire la stratégie immobilière de l’Agglomération.

3. Les OAP à modifier, à créer et à supprimer

La carte ci-dessous présente les OAP spatialisées modifiées (en vert), crées (en bleu) et supprimées (en rouge) lors de cette modification dans leur version envoyée aux PPA et soumise à enquête publique.

Vous trouverez plusieurs réponses de l’Agglo à des questions qui ont été fréquemment posées dans la Foire aux Questions (FAQ) : 

 1. Est-ce que je peux demander à ce qu’une zone agricole ou naturelle soit classée en zone constructible dans le cadre de la concertation sur la procédure de modification de droit commun ?

  • La procédure de modification de droit commun du PLUi ne permet pas de réduire une zone agricole (A) ou une zone naturelle et forestière (N). Il n’est donc pas possible de rendre une zone A ou N constructible dans le cadre de cette procédure. Cela suppose en effet la mise en œuvre d’une procédure de révision du PLUi (Cf. article L. 151-33 et L. 151-36 du Code de l’urbanisme).

2. Est-il possible de supprimer ou de réduire un Espace Boisé Classé (EBC) ou un Espace Vert Protégé (EVP) dans le cadre de la procédure de modification de droit commun ? Est-il possible de déclasser une haie protégée ?

  • La procédure de modification de droit commun du PLUi ne permet pas de réduire un espace boisé classé, ni de réduire une protection édictée en raison de la qualité des sites ou des paysages. Il n’est donc pas possible de supprimer ou de réduire un EBC ou un EVP ou de déclasser une haie protégée au titre de l’article L. 151-23 du code l’urbanisme dans le cadre de cette procédure. Cela suppose en effet la mise en œuvre d’une procédure de révision du PLUi (Cf. article L. 151-33 et L. 15136 du Code de l’urbanisme).

3. Est-ce que la procédure de modification de droit commun n°2 du Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi) impacte la règlementation du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) de La Rochelle ?

  • Le PLUi s’applique sur l'ensemble du territoire de l’agglomération, à l'exception du secteur couvert par le PSMV de La Rochelle. Le PSMV, document d’urbanisme applicable dans le site patrimonial remarquable (ex-secteur sauvegardé) de La Rochelle, c’est-à-dire dans le centre historique de La Rochelle, n’est donc pas concerné par la procédure de modification de droit commun n° 2 du PLUi. 

4. Est-ce que je peux demander l’évolution d’une règle dans une zone urbaine : augmentation de la hauteur, amélioration du coefficient de biotope, changement du coefficient d’emprise au sol (CES) en UD… ?

5. Est-ce que je peux demander un changement de zonage au sein d’une zone urbaine ? (ex : passage de UV1 à UV2)

6. Est-ce que je peux demander à protéger un arbre de grand développement dans mon jardin ou un élément de patrimoine bâti ?

7. Est-ce que je peux faire des propositions d’évolution de la règle ou des OAP spatialisées ou thématiques ?

  • Réponse questions 4-5-6-7 : oui, du moment que les propositions rentrent dans le champ d’application de la procédure de modification de droit commun (cf. article L. 153-36 du Code de l’urbanisme). Ces demandes seront examinées dans le cadre de l’élaboration du projet de modification du PLUi.

8. Est-ce que je peux faire des propositions thématiques sans savoir comment elles pourraient être traduites par le PLUi ?

  • oui, du moment que les propositions rentrent dans le champ d’application de la procédure de modification de droit commun (cf. article L. 153-36 du Code de l’urbanisme). Ces demandes seront examinées dans le cadre de l’élaboration du projet de modification du PLUi.

9. Pourquoi certaines zones anciennement constructibles dans les PLU précédents sont désormais classées en zones A, Nj, Nf ou N dans le PLUi ? 

  • Les besoins de développement en extension de l’enveloppe urbaine actuelle ont été définis par le scénario de développement du Projet d’Aménagement et de Développement Durables (PADD) du PLUi. Les secteurs en surnombre au regard des besoins exprimés ont été supprimés du zonage et requalifiés en A ou N, l’objectif étant principalement de réduire la consommation d’espaces agricoles et de concentrer les zones à urbaniser au plus proche des centralités. 
  • Ainsi, Le PLUi a explicité les raisons pour lesquelles les zones anciennement pastillées en Nh, Ah, ou UEb ont été déclassées en A ou N selon les cas. Pour les motifs suivants :
  1. Protéger les zones A et N du mitage,
  2. Limiter l’étalement urbain,
  3. Répondre aux objectifs du Schéma de Cohérence Territorial (SCOT) définis dans le PADD qui précisent que les hameaux (et a fortiori les écarts d’urbanisation qui sont plus petits que les hameaux) ne feront plus l’objet d’extension comme certaines zones Nh ou Ah ou UEb existantes dans les PLU
  4. Prendre en compte la loi littoral, les espaces proches du rivage (Ap et Np) et les espaces remarquables (Nr). 

10. Est-ce que la règle peut évoluer dans les secteurs soumis au Plan de Prévention des Risques littoraux (PPRL) ou Plan de Prévention des Risques Technologiques (PPRT) ?

  • Non. Les PPRL et les PPRT sont des servitudes d’utilité publique qui s’imposent aux PLUi. Les règles découlant des PPRL et des PPRT ne peuvent donc pas évoluer dans le cadre de la modification de droit commun du PLUi.

11. Est-ce que je peux demander la modification d’une règle liée à l’application de la loi littoral : bande des 100 mètres, espaces remarquables, … ?

  • Non. Les dispositions de la loi littoral s’imposent au PLUi. Ces dispositions ne peuvent pas évoluer dans  le