🚫💀 C'est la fin des SCPI - Été 2023

Aujourd’hui, Nicolas Barrailler de Nyko, plateforme de pédagogie financière et Raphaël Oziel de la Boutique des placements, démocratiseur de la SCPI en France, ont décidé de prendre la plume pour répondre à ces vagues de fausses informations sur les SCPI. Si vous suivez un peu les actualités, vous n’avez pas pu passer à côté des baisses opérées sur la valeur de leurs parts, par certains SCPI bancaires. Certains annoncent que cette baisse, sporadique, reflèterait une vague plus importante et généralisée…

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Est-ce seulement vrai ? Je pense que notre rôle est de vous expliquer en quoi ces dires ne s’appuient pas totalement sur la vérité des faits. La généralisation n’a jamais été signe de conseil avisé… Nous allons donc reprendre les bases et vous expliquer en détails ce qu’il en est.

🏦💡 Comprendre les Fondamentaux des SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des structures d’investissement qui permettent aux investisseurs de s’impliquer dans l’immobilier sans avoir à gérer directement les propriétés. En investissant dans une SCPI, vous confiez la gestion locative à des experts, qui s’occupent de l’achat et de la vente des immeubles, de l’optimisation de leur valeur, des travaux éventuels, et de la collecte des loyers pour les redistribuer sous forme de dividendes potentiels.

L’un des principaux avantages des SCPI est la mutualisation du risque locatif grâce à un parc immobilier diversifié. Contrairement à l’investissement immobilier direct, où le risque repose sur un seul bien et un seul locataire, les SCPI disposent de nombreux immeubles et locataires, réduisant ainsi le risque. De plus, l’investissement initial requis pour les SCPI est généralement plus faible que pour l’immobilier direct, ce qui rend ce type d’investissement accessible à un plus grand nombre d’investisseurs. Cependant, il est important de noter que les SCPI, comme tout investissement, comportent des risques, notamment le risque de liquidité, le risque fiscal, et le risque d’un retournement de marché.

Quel type d’investissement est l’achat de parts de SCPI ? C’est un investissement long terme qui a pour but de produire des rendements. C’est ainsi que j’ai du mal à voir la lame de fonds qui se produit aujourd’hui concernant ces dévalorisations de parts. Bien sûr pour les personnes voulant liquider leurs parts, cette actualité n’est pas rose, mais si vous avez acheté des parts de SCPI en misant sur une plus value, c’est déjà en soit une erreur. Pour certains, ce sera une bonne nouvelle, les TDVM en 2024, seront supérieurs…

🧮💰 Décryptage : Comment se Calcule la Valeur des Parts d’une SCPI ?

Lorsque vous investissez dans des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), il est essentiel de comprendre comment la valeur des parts est calculée. Il existe quatre types de valeurs pour les SCPI : la valeur de souscription, la valeur de reconstitution, la valeur de retrait et la valeur de réalisation.

La valeur de souscription est déterminée chaque année par la Société de Gestion sur la base de la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI. Elle inclut les frais de souscription, qui représentent généralement entre 8 et 12 % du prix unitaire. La valeur de reconstitution, quant à elle, est le montant nécessaire pour racheter tous les actifs immobiliers de l’entreprise. Elle permet d’évaluer de manière fiable l’attractivité de l’investissement. La valeur de souscription d’une SCPI ne peut s’écarter de plus de 10% de sa valeur de re-souscription, plus ou moins 10%. Prenons l’exemple de la SCPI Immorente de Sofidy, son prix de part est de 340 €, sa valeur de reconstitution est de 339,92 €, un delta de 0,02 %. 

La valeur de retrait des SCPI est la différence entre le prix de souscription et les frais d’entrée lors de l’achat de parts. La valeur de réalisation de la SCPI est égale à la valeur totale de son patrimoine, incluant son parc immobilier et ses autres intérêts. Ces différentes valeurs vous permettent de comprendre le véritable coût et la valeur de vos parts de SCPI.

📉🏢 Pourquoi un Tel Mouvement sur les Parts de SCPI ?

Récemment, le marché des SCPI a été secoué par une annonce d’Amundi Immobilier, un des grands gestionnaires de la place. Après AEW Patrimoine en mars, Amundi Immobilier a annoncé la révision à la baisse des prix de souscription de ses SCPI. Cette annonce a eu un impact significatif, car Amundi Immobilier gère près de 10 milliards d’euros de capitalisation en SCPI.

L’ajustement des valeurs a été conséquent. Par exemple, le prix de souscription de Rivoli Avenir Patrimoine est passé de 306 € à 268 €, soit une baisse de -12,42%. Celui d’Edissimmo est passé de 237 € à 204 €, soit une baisse de -13,92%. Quant à celui de Génépierre, il est passé de 270 € à 224 €, soit une baisse de -17,04%.

Marc Bertrand, directeur général d’Amundi Immobilier, a expliqué ces baisses par la forte remontée des taux d’intérêt, qui a eu un impact négatif sur la valeur des actifs immobiliers. Cependant, il a également noté que la dépréciation n’était que partiellement prise en compte par les expertises du patrimoine des SCPI menées fin 2022. Cette annonce a suscité des inquiétudes sur le marché, car elle a mis en évidence les risques associés à l’investissement dans les SCPI.

Mais cela n’est pas le cas de toutes les SCPI. Pour l’année 2023 d’ailleurs, il y a eu plus de SCPI qui ont vu leur part augmenter que baisser. On compte 8 SCPI qui ont revalorisé leurs parts en ce début d’année, contre 4 qui ont subi une baisse.

📈🏢 Les Taux d’Intérêt, le Principal Fautif ? Impact sur les Évaluations de Bureaux

La remontée des taux d’intérêt a un impact significatif sur les évaluations immobilières, en particulier sur le marché des bureaux. En effet, la valeur vénale d’un actif immobilier non résidentiel est calculée en divisant son loyer annuel par un taux de capitalisation. Ainsi, la valeur vénale évolue à l’inverse du taux de capitalisation pour l’immobilier non résidentiel.

Entre 2016 et 2021, les prix des bureaux haut de gamme à Paris ont grimpé, stimulés par la diminution des taux d’intérêt et des taux de capitalisation. Cependant, à partir de 2022, une hausse de ces mêmes taux a entraîné une réduction de ces valeurs, tendance qui se confirme en 2023. Par ailleurs, les loyers des bureaux de prestige parisien ont connu une augmentation constante de 2016 à 2023, soutenue par une indexation basée sur l’inflation pour les contrats en cours.

🔍🏢 Toutes les SCPI sont-elles Concernées par les Variations de Valeur ?

« La Boutique des Placements a audité 83 SCPI de rendement, à capital variable, afin de déterminer l’évolution de la valeur des patrimoines immobiliers des SCPI entre 2021 et 2022 ». Il est important de noter que toutes les SCPI ne sont pas affectées de la même manière par les fluctuations du marché. En effet, 75% des SCPI de notre échantillon sont actuellement en situation de décote. Les SCPI dédiées au secteur du tourisme et de l’hôtellerie affichent même des valeurs de reconstitution en hausse par rapport à 2021 (+2,77% en moyenne, selon LBP). À l’inverse, celles spécialisées sur le secteur des bureaux reculent plus que l’ensemble du marché (-2,4%, en moyenne).

Parmi les 25% restant, soit une vingtaine de SCPI, seules 8 affichent une surcote supérieure à 5%. Et deux, seulement, une surcote supérieure à 8%. Aucune n’a donc, sur la base des valeurs de reconstitution 2022, un prix de souscription « hors limite ». Cependant, cela n’exclut pas de possibles révisions des valeurs de parts dans les prochaines semaines.

Certaines baisses de prix sont déjà décidées, en raison des anticipations négatives sur l’évolution des marchés immobiliers « dans les mois à venir ». À l’inverse, d’autres SCPI pourraient voir leurs prix de souscription révisés à la hausse.

Le marché des SCPI pour les mois à venir

Il apparait que les gens mélangent beaucoup de sujets pour en faire une généralité. Tout d’abord, comme vous le savez sûrement, les SCPI ne sont pas que des SCPI de bureaux comme l’a démontré Raphaël : 

Il est donc anormal de traiter tout un pan de l’économie des SCPI au seul visage de la SCPI de bureaux, mais surtout au visage de la SCPI de bureaux, des SCPI Bancaires. Car oui, il faut analyser cette baisse avec un regard neutre et en tirer des conclusions. De quelles SCPI parlons-nous ? Principalement celles de Amundi et BNP Paribas. La construction même de ces SCPI explique le fait qu’à l’heure actuelle, ils aient dû procéder à une diminution de la valeur de leur part. Mais il faut penser aussi que certaines SCPI dites “classiques” pourr