Régimen especial de arrendamiento de viviendas

I. ¿En qué consiste el régimen especial de arrendamiento de viviendas en el Impuesto sobre Sociedades?

El régimen especial de arrendamiento de viviendas en el Impuesto sobre Sociedades consiste en un régimen al cual podrán acogerse las sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido, o adquirido; se trata de un régimen que supone una reducción en la carga fiscal, ya que se aplica una bonificación en la cuota del Impuesto sobre Sociedades y será compatible con la realización de otras actividades complementarias, y con la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento de 3 años.

Este régimen especial de arrendamiento de viviendas encuentra su regulación en los artículos 48 y 49 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades (en lo sucesivo, LIS).

II. ¿Qué se entiende por arrendamiento de viviendas?

De conformidad con lo previsto en el artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario; asimilándose a viviendas, de conformidad con lo previsto en la LIS:

1. El mobiliario.
2. Los trasteros.
3. Las plazas de garaje (con el máximo de dos).
4. Cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador, excluidos los locales de negocio, siempre que unos y otros se arrienden conjuntamente con la vivienda.

III. ¿Quiénes podrán acogerse al régimen especial de arrendamiento de vivienda?

De conformidad con lo previsto en la LIS, podrán acogerse al régimen especial de arrendamiento de viviendas, las sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido. Entendiéndose a tales fines que existe actividad económica, únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa

En ese sentido, al ser el régimen especial de arrendamiento de vivienda, un régimen exclusivo para entidades, no podrá aplicarse a una persona física.

IV. ¿Cuáles son los requisitos que se deben cumplir para aplicar el régimen especial de arrendamiento de viviendas?

La aplicación del régimen especial de arrendamiento de viviendas requerirá el cumplimiento de los siguientes requisitos:

1. 1. Que el número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por la entidad en cada período impositivo sea en todo momento igual o superior a 8.
   2. Que las viviendas permanezcan arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos 3 años.
   3. Que las actividades de promoción inmobiliaria y de arrendamiento sean objeto de contabilización separada para cada inmueble adquirido o promovido, con el desglose que resulte necesario para conocer la renta correspondiente a cada vivienda, local o finca registral independiente en que éstos se dividan.
   4. En el caso de entidades que desarrollen actividades complementarias a la actividad económica principal de arrendamiento de viviendas, que al menos el 55 por ciento de las rentas del período impositivo, excluidas las derivadas de la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento de 3 años, o, alternativamente que al menos el 55 por ciento del valor del activo de la entidad sea susceptible de generar rentas que tengan derecho a la aplicación de la bonificación del 40 por ciento la parte de cuota íntegra que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas.

V. ¿Cuándo se aplicará el régimen especial de arrendamiento de viviendas?

La LIS establece que el régimen especial de arrendamiento de viviendas se aplicará en el periodo impositivo que finalice con posterioridad a la comunicación que se efectúe a la Administración Tributaria -donde se manifieste la opción por este régimen especial-, y en los sucesivos que concluyan antes de que se comunique a la Administración tributaria la renuncia al referido régimen especial.

VI. Bonificaciones del régimen especial de arrendamiento de viviendas

De conformidad con lo previsto en el artículo 49 de la LIS, las bonificaciones en el régimen especial de arrendamiento de viviendas se llevarán a cabo de la manera siguiente:

1. El porcentaje de la bonificación en el régimen especial de arrendamiento será del 40%.
2. La renta a bonificar derivada del arrendamiento estará integrada para cada vivienda por el ingreso íntegro obtenido, minorado en los gastos fiscalmente deducibles directamente relacionados con la obtención de dicho ingreso y en la parte de los gastos generales que correspondan proporcionalmente al citado ingreso.
3. La base de la bonificación corresponderá a la parte de la cuota íntegra del Impuesto que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas que cumplan los requisitos del artículo 48 de la LIS.

No obstante, es importante destacar que la bonificación del régimen especial de arrendamiento de viviendas resultará incompatible con las rentas bonificadas y con la reserva de capitalización.

Ahora bien, siguiendo con los incentivos del régimen especial de arrendamiento de viviendas, hemos de añadir que, las viviendas que sean adquiridas por las entidades que apliquen el referido régimen, les será de aplicación un tipo impositivo del IVA superreducido del 4%, de conformidad con lo previsto en el artículo 91. Dos. 1.6 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.

VII. Incompatibilidades con el régimen especial de arrendamiento de viviendas

De conformidad con lo estipulado en la LIS, existen dos supuestos en los cuales es incompatible acceder al régimen especial de arrendamiento de viviendas, a saber:

1.- Cuando a la entidad le resulte de aplicación cualquiera de los restantes regímenes especiales previstos la LIS, exceptuando el de:

• Consolidación fiscal.
• Transparencia fiscal internacional.
• Las fusiones, escisiones, aportaciones de activo, canje de valores.
• Determinados contratos de arrendamiento financiero.

2.- En los casos en los cuales a las entidades le sean de aplicación los incentivos fiscales para las empresas de reducida dimensión.