Comunicato Stampa: Affitti brevi: guida aggiornata alla normativa 2025

Compatibilità

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Questa breve e semplice guida affitti brevi diventa strumento essenziale per quanti vogliano diventare host e aprire un airbnb.

Cosa sono gli affitti brevi?

Gli affitti brevi sono forme di locazione di immobili ad uso abitativo di durata inferiore agli standard pluriennali.

Tale durata, per prassi, è intesa inferiore a 30 giorni, limite oltre il quale è prevista la registrazione dei contratti di locazione.

Si tratta di una definizione alquanto semplice, che rimanda di fatto l’affitto breve alle stesse regole degli affitti tradizionali (con esclusione della durata), e forse per questo a volte fuorviante.

Non tutti i contratti di locazione di breve durata possono essere ritenuti locazioni brevi ai sensi della disciplina vigente.

Affinché un contratto possa rientrare nella categoria degli affitti brevi:

Deve essere stipulato tra persone fisiche.
La locazione deve avvenire per meri fini residenziali.
Non deve configurarsi come attività d’impresa.
Gli immobili devono appartenere alle categorie catastali da A1 ad A11, esclusa la A10 (uffici e studi privati).
Il contratto con lo stesso conduttore non deve superare i 30 giorni complessivi nell’arco di un anno.

Sono escluse le locazioni per scopi commerciali, come l’affitto di locali a temporary store o di appartamenti ad aziende per i propri dipendenti.

Normativa di riferimento aggiornata al 2025

L’attuale normativa di riferimento per gli affitti brevi è il Decreto Legge n.50/2017, integrato con le più recenti disposizioni previste dalla Legge di Bilancio 2024 e dal Decreto del Ministero del Turismo 2023 n 145/2023 (Decreto Anticipi).

Queste normative hanno introdotto nuove regole fiscali e amministrative, tra cui:

Codice Identificativo Nazionale (CIN): obbligo per tutti gli affitti brevi di registrarsi presso la banca dati nazionale degli immobili destinati a locazioni turistiche e ottenere un codice identificativo univoco da esporre in ogni annuncio e contratto.
Obbligo di comunicazione alla banca dati: i proprietari e i gestori devono iscrivere l’immobile nella Banca Dati Nazionale del Ministero del Turismo, con sanzioni previste in caso di mancata registrazione.
Sicurezza e antincendio: introduzione dell’obbligo di installazione di estintori e dispositivi di rilevazione fumi per gli immobili destinati ad affitti brevi, con requisiti specifici a seconda della grandezza dell’unità locata.
Limitazioni per le locazioni brevi multiple: un singolo proprietario può affittare fino a quattro unità immobiliari con regime di locazione breve; oltre tale limite, l’attività è considerata imprenditoriale.Potrete approfondire in questo articolo tutte le novità del Decreto Anticipi

Affitti brevi guida: i redditi soggetti alla normativa

I redditi derivanti dagli affitti brevi sono soggetti alla cedolare secca con aliquota al 26% per chi supera la soglia delle quattro unità in affitto breve. La tassazione ordinaria resta applicabile per chi non opta per la cedolare secca.

I redditi soggetti alla disciplina includono quelli derivanti da servizi accessori strettamente legati ai fini residenziali, come la fornitura di biancheria o internet. Servizi aggiuntivi come colazione, noleggio auto o guide turistiche rientrano invece nelle attività d’impresa.

Affitti brevi: obblighi e adempimenti

Oltre alla registrazione alla banca dati e all’ottenimento del CIN, il locatore deve rispettare i seguenti obblighi:

Comunicazione degli ospiti alla Questura tramite il portale Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo, come chiarito passo dopo passo in questo articolo.
Rispetto dei regolamenti comunali: alcuni Comuni italiani hanno introdotto limitazioni specifiche sugli affitti brevi, incluse le zone a regolamentazione speciale.
Requisiti di sicurezza: installazione di estintori e cartelli informativi sulle procedure di emergenza, come stabilito dal Decreto Ministeriale 2023.