Las entidades pueden estar aplicando en los préstamos hipotecarios un euríbor más alto del que correspondería sin la debida transparencia.
Agazapada entre las cláusulas que informan del tipo de interés a aplicar en un préstamo hipotecario, los servicios jurídicos y económicos de RED ABAFI detectaron una pequeña cláusula que, aunque en apariencia inofensiva, supone que la entidad financiera liquide los intereses del préstamo aplicando un euríbor más alto del que debería.
Y es que, en determinados préstamos, a la hora de explicar en qué consiste el tipo de interés euríbor que se va a aplicar, la entidad indica que el euríbor que se aplicará será el publicado por el Banco de España en el BOE, que lo hace en términos TAE.
En concreto, en este caso, la cláusula se redactaba así: “El Banco de España publica el tipo de interés de referencia en términos TAE. Ese tipo de referencia en términos TAE publicado por el Banco de España se considerará siempre como interés nominal a los efectos del contrato, para el periodo de interés que se trate en cada caso”.
Este pequeño matiz es importante, puesto que ese euríbor en términos TAE supone que sea algo más alto, porque para su cálculo se han tenido en cuenta comisiones, gastos y el plazo de la operación. Y con ello, el consumidor va a pagar mensualmente un tipo de interés más alto del que debería.
El hecho de que en la oferta vinculante únicamente se indique que el tipo de interés sea el euríbor, supone que el cliente no haya sido informado de manera clara y transparente de la forma de aplicación de dicho tipo de interés y de los efectos que le supone en la cuota mensual de su préstamo.
Y esto es lo que la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Zaragoza, en su pionera Sentencia de 24 de enero de 2025, conseguida por los abogados de RED ABAFI, ha tenido en cuenta para considerar nula por abusiva dicha cláusula.
La Sentencia acoge para este caso la argumentación del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (Sentencia de 12/12/24) “que indica nuevos parámetros relevantes para contrastar si la cláusula […] es abusiva, sin perjuicio de que el índice estuviera publicado en el BOE, recuerda, en relación con el deber de transparencia, que hay una obligación de información o de comunicar al consumidor todos los elementos que pueden incidir en el coste total del préstamo, que la negociación ha de tener lugar con pleno conocimiento de causa, estando el consumidor bien informado acerca de todos los elementos presentes en el método de cálculo del tipo de interés para que pueda evaluar las consecuencias económicas derivadas de la cláusula”.
Así, aplicando dicha argumentación, concluye lo siguiente: “Si bien el índice de referencia puede resultar asequible por haber sido publicado, al afectar a un elemento esencial debió ser claramente informado. En la cláusula tercera bis, sobre el tipo de interés variable, tras su definición y en apartado de identificación, se incluye el párrafo enjuiciado, que puede pasar desapercibido. En la oferta vinculante se define el euríbor pero sin la referencia a términos TAE».
Y sigue manifestando: “…En estas circunstancias y en base a la prueba pericial la cláusula se considera no transparente, desequilibrada y perjudicial para el consumidor y abusiva.”
En base a ello, esta pionera Sentencia condena a la entidad “…a reliquidar el préstamo utilizando como tipo de interés de referencia el tipo publicado por el BOE, transformándolo en tipo TIN, devolviendo la entidad la cantidad que haya cobrado en exceso e intereses legales desde la liquidación de cada cuota…”.
Para finalizar, hemos de poner de manifiesto que la nulidad de esta cláusula, además de suponer una devolución de cantidades indebidamente cobradas para este caso concreto, podría ser relevante para aquellos impagos de préstamos hipotecarios que se ventilan en ejecuciones hipotecarias y en las que, siendo necesaria una certificación del saldo pendiente, pudiera existir un cálculo erróneo por la aplicación de esta cláusula, lo que podría dar lugar al archivo de la ejecución.
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Autor: José Ramón Elrío Carela
Abogado RED ABAFI Aragón
