L’immobilier est en pleine mutation sous l’effet des nouvelles réglementations environnementales et des exigences croissantes des investisseurs. Parmi les concepts devenus incontournables, celui de stranded asset (ou actif échoué) inquiète de plus en plus les gestionnaires de patrimoine et les foncières. Un bâtiment peut voir sa valeur chuter drastiquement non pas en raison de son emplacement ou de son état structurel, mais à cause de son empreinte carbone, de son inefficacité énergétique ou de sa non-conformité aux nouvelles normes ESG.
Alors que le carbone opérationnel (lié à la consommation d’énergie des bâtiments) est désormais largement pris en compte, le Scope 3 – qui représente jusqu’à 90 % de l’empreinte carbone d’un gestionnaire d’actifs – est encore trop souvent négligé. Pourtant, c’est sur ce volet que se joue l’avenir des stratégies de valorisation immobilière. Comment éviter qu’un actif ne devienne un fardeau financier ? Quels outils permettent d’anticiper ce risque ?
Stranded Assets : un risque grandissant pour l’immobilier
Un stranded asset est un bien immobilier dont la valeur est menacée ou en chute libre à cause de facteurs environnementaux, économiques ou réglementaires. Ce phénomène s’accélère sous l’effet de trois grandes tendances.
1. Un durcissement des réglementations ESG
Les nouvelles réglementations imposent des seuils stricts en matière de performance énergétique et d’émissions carbone. Parmi elles :
- La loi Climat & Résilience en France, qui interdit progressivement la location des passoires énergétiques.
- La taxonomie européenne, qui oblige les investisseurs à classer leurs actifs selon des critères environnementaux précis.
- Le CREM (Carbon Risk Real Estate Monitor), qui impose des trajectoires de réduction des émissions carbone.
2. La montée en puissance du Scope 3
Les émissions de Scope 3, liées aux matériaux de construction, à la rénovation et à la démolition, sont souvent oubliées dans les stratégies ESG. Pourtant, elles peuvent représenter jusqu’à 90 % de l’empreinte carbone d’un gestionnaire d’actifs.
Conséquence ? Des bâtiments mal conçus ou mal rénovés risquent de perdre en attractivité, car ils ne répondront pas aux futurs standards de performance carbone.
3. Des investisseurs et locataires plus exigeants
- Les grands investisseurs institutionnels privilégient désormais les actifs bas-carbone et écartent ceux qui ne respectent pas les normes ESG.
- Les locataires, notamment les entreprises soumises à des objectifs RSE, évitent les bâtiments énergivores pour réduire leur propre empreinte carbone.
Ces évolutions font qu’un bâtiment qui ne s’adapte pas risque rapidement de devenir un actif échoué, difficile à louer, financer ou revendre.
Comment identifier un stranded asset avant qu’il ne soit trop tard ?
Les stranded assets ne deviennent pas obsolètes du jour au lendemain. Plusieurs signaux d’alerte permettent d’anticiper ce risque.
- Une mauvaise performance énergétique : un DPE trop bas, une consommation excessive d’énergie, des charges élevées.
- Un coût de rénovation trop élevé : si la mise aux normes d’un bâtiment est trop coûteuse par rapport à sa valeur marchande, l’actif risque la dépréciation.
- Une baisse de la demande locative : un immeuble qui peine à trouver preneur face à des alternatives plus performantes.
- Un non-alignement avec les exigences ESG des investisseurs : un bien qui ne peut pas prétendre à des financements verts ou à des conditions avantageuses.
- Un impact carbone mal maîtrisé : si le Scope 3 n’a pas été pris en compte lors de la construction ou d’une rénovation, les coûts cachés peuvent exploser.
L’anticipation passe par des outils de modélisation et d’évaluation carbone permettant de quantifier ces risques avant qu’il ne soit trop tard.
Les conséquences économiques des stranded assets
Un actif qui devient un stranded asset entraîne des conséquences directes sur la rentabilité et la stratégie d’investissement.
Une dévalorisation accélérée
- Moins d’investisseurs potentiels entraînant une baisse du prix de vente.
- Les bâtiments à forte empreinte carbone subissent un brown discount, une décote par rapport aux actifs conformes ESG.
Une exploitation plus coûteuse
- Augmentation des charges énergétiques pour les propriétaires ou locataires.
- Travaux de mise aux normes lourds et coûteux.
Un accès restreint aux financements
- Difficulté à obtenir des prêts ou des refinancements sur des actifs mal notés ESG.
- Moins d’attrait pour les fonds d’investissement alignés sur la taxonomie verte.
Comment éviter qu’un actif ne devienne un stranded asset ?
Les propriétaires d’actifs doivent adopter une approche proactive pour éviter la dévalorisation.
1. Intégrer la donnée carbone embarqué (Scope 3) dans les décisions
Ne prendre en compte que le Scope 1 et 2 ne suffit plus : l’empreinte carbone des matériaux et des travaux de rénovation sera bientôt une norme incontournable.
2. Anticiper la rénovation et le réemploi des matériaux
- Privilégier les matériaux biosourcés et réemployables pour réduire le coût carbone des interventions.
- Identifier les gisements de réemploi au sein du parc immobilier pour limiter l’achat de nouveaux matériaux.
3. S’appuyer sur la modélisation pour piloter les décisions
Les outils de modélisation de portefeuille immobilier comme Upcyclea permettent de :
- Cartographier les risques en identifiant les actifs à forte empreinte carbone.
- Simuler des scénarios de rénovation bas-carbone et quantifier leur rentabilité.
- Optimiser le réemploi des matériaux pour minimiser l’empreinte Scope 3.
Conclusion : anticiper plutôt que subir
Les stranded assets sont une menace grandissante pour l’immobilier. Un actif qui n’intègre pas les nouvelles normes carbone peut rapidement perdre en attractivité et en valeur.
L’intégration du Scope 3 devient un enjeu clé : il ne suffit plus de réduire la consommation énergétique, il faut aussi optimiser les matériaux et les rénovations. Les outils de modélisation permettent d’identifier ces risques en amont, évitant ainsi des pertes financières importantes.
Les investisseurs qui adoptent cette approche dès aujourd’hui auront un avantage stratégique et financier majeur dans les années à venir.
En savoir plus
Vous souhaitez identifier les actifs à risque et optimiser vos décisions d’investissement durable ? Découvrez comment Upcyclea vous aide à intégrer la modélisation et l’empreinte carbone dans votre stratégie immobilière.
