Vivienda de Primera Residencia: Beneficios Fiscales y Condiciones Hipotecarias
La vivienda de primera residencia, también denominada vivienda habitual, es la vivienda en la que una persona reside de forma continuada y permanente, es decir aquella que por sus características y ubicación tenga como destino más probable su uso como vivienda habitual, independientemente de su destino actual.
Abordaremos este concepto profundizando en las siguientes cuestiones:
¿Qué es una vivienda de primera residencia?
Desde el punto de vista fiscal y legal, una vivienda es considerada primera residencia si cumple con ciertos criterios establecidos por la Agencia Tributaria.
Según la Agencia Tributaria, una vivienda se considera habitual si cumple con los siguientes requisitos:
- Residencia continuada: El contribuyente debe residir en la vivienda durante un periodo continuado de al menos tres años. Si bien este es el requisito general, existen excepciones, como el fallecimiento del contribuyente, celebración del matrimonio, la separación, un cambio de empleo (traslado laboral) o circunstancias que exijan el cambio de domicilio, que permiten considerar una vivienda como habitual incluso si no se ha cumplido el periodo de tres años.
- Uso efectivo: La vivienda debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente dentro de un período máximo de doce meses a partir de la fecha de adquisición o de finalización de las obras.
La catalogación de una vivienda como primera residencia puede afectar a su valoración desde distintos enfoques: valoración de mercado, las condiciones de financiación hipotecaria y el régimen fiscal aplicable.
Impacto en financiación y valoración
Valoración de Mercado
- Demanda y liquidez: Las viviendas destinadas a primera residencia presentan mayor demanda en áreas con infraestructuras consolidadas, buenos servicios y buenas conexiones de transporte. Esto puede aumentar su valor en comparación con segundas residencias ubicadas en zonas menos pobladas.
- Ubicación estratégica: Las propiedades situadas en zonas urbanas o bien comunicadas son percibidas como inversiones más seguras y atractivas para compradores de primera residencia.
- Características y calidad: Factores como la eficiencia energética, la tipología, el programa de la vivienda o la proximidad a servicios esenciales adquieren una relevancia determinante en la valoración de una primera residencia, diferenciándola de una vivienda vacacional.
Valoración para Financiación (Hipotecas)
Las entidades financieras establecen diferencias significativas en las condiciones de financiación entre una primera y una segunda residencia.
En líneas generales, las principales diferencias para solicitar un préstamo para la primera o segunda residencia son el porcentaje de financiación (importe a prestar) y el plazo de amortización.
- Porcentaje de financiación: En general, para una primera vivienda, las entidades financieras suelen ofrecer hipotecas con mayores porcentajes de financiación (aproximadamente hasta el 80%), mientras que para segundas residencias el porcentaje suele ser menor (50-60%).
- Plazo de amortización: Las hipotecas para primeras residencias disponen de plazos de devolución más amplios, mientras que para segundas residencias los períodos de amortización son habitualmente más cortos.
Desde la perspectiva del riesgo, los bancos consideran la vivienda principal como una garantía más segura, lo que impacta positivamente en las condiciones hipotecarias ofrecidas.
Beneficios fiscales y tributarios
- Exenciones y bonificaciones: En algunos casos, la venta de una primera residencia puede beneficiarse de exenciones fiscales, como la exclusión del pago de la plusvalía municipal y de parte del IRPF siempre que el vendedor reinvierta el dinero en la adquisición de otra vivienda habitual.
Los contribuyentes mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa o gran dependencia están exentos del pago de impuestos sobre las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de su vivienda habitual. Esta medida proporciona un alivio fiscal significativo para este colectivo.
- Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI): En determinadas localidades, las viviendas de primera residencia pueden acceder a bonificaciones en el IBI, lo que mejora su atractivo en comparación con segundas residencias.
Por ello, al realizar una tasación es importante identificar correctamente si se trata de una primera residencia, ya que esta condición puede influir tanto en el valor de mercado como en la viabilidad y condiciones de financiación, factores clave que los tasadores deben considerar en su análisis.
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