En el mercado inmobiliario español es cada vez más habitual encontrarse con propietarios que desean vender una vivienda que tienen alquilada. Ya sea por necesidad económica, por inversión o por cambios personales, esta situación plantea una duda recurrente: ¿se puede vender una casa con inquilinos? La respuesta es sí, pero con matices legales que tanto compradores como vendedores deben conocer para evitar conflictos.
¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el contrato de arrendamiento sigue vigente aunque se venda la vivienda, siempre que esté debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad. En ese caso, el nuevo propietario se subroga en la posición del anterior y debe respetar la duración del contrato.
Si el contrato no está inscrito, el comprador puede, en ciertos casos, recuperar la vivienda antes del vencimiento del contrato, aunque también debe respetar un plazo mínimo de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica) salvo excepciones pactadas.
Derecho de adquisición preferente: tanteo y retracto
Antes de cerrar una operación de compraventa con un tercero, el inquilino tiene prioridad para adquirir la vivienda. La LAU reconoce dos derechos fundamentales:
- Derecho de tanteo: el inquilino puede igualar la oferta que reciba el propietario para quedarse con el piso.
- Derecho de retracto: si no se le ha ofrecido la posibilidad de compra y se vende a un tercero, puede ejercer este derecho para anular la compraventa y quedarse con la propiedad bajo las mismas condiciones.
Para evitar problemas legales, es imprescindible notificar al inquilino por escrito la intención de vender, detallando precio y condiciones. Si renuncia expresamente, podrá venderse libremente.
¿Puede un comprador echar al inquilino tras comprar?
Solo en ciertos casos. Si se demuestra que el contrato no está inscrito y que el nuevo propietario necesita la vivienda para uso propio o de un familiar de primer grado, podría solicitar la extinción del contrato, pero debe respetar un preaviso mínimo de 2 meses. Y, en cualquier caso, el contrato original debe contemplar esa posibilidad. Si no, deberá respetarse hasta su finalización.
Consejos para vender una vivienda alquilada
- Ten toda la documentación al día: contrato de arrendamiento, notificaciones, justificantes de renta y, si aplica, inscripción registral.
- Informa con transparencia al comprador: facilita el contrato y los detalles del arrendamiento. Ocultar información puede invalidar la compraventa.
- Negocia con el inquilino: en muchos casos, es posible llegar a un acuerdo para la finalización anticipada del contrato a cambio de una compensación.
- Consulta a expertos legales: cada caso tiene sus particularidades, y un asesoramiento profesional evitará demandas o anulaciones.
¿Y si soy comprador? Recomendaciones clave
Si estás pensando en comprar una vivienda con inquilinos, asegúrate de:
- Revisar bien el contrato de arrendamiento y su duración.
- Confirmar si está inscrito en el Registro de la Propiedad.
- Conocer el perfil del inquilino (antigüedad, cumplimiento, rentabilidad del alquiler).
- Valorar si el uso que deseas darle a la vivienda es compatible con mantener el alquiler.
Por tanto, sí se puede vender una casa con inquilinos, pero la operación exige transparencia, planificación legal y conocimiento del marco normativo. En Tecnotramit te acompañamos en todas las fases del proceso, para que compradores, vendedores e inquilinos estén protegidos y la compraventa se realice con plenas garantías jurídicas.
