En los últimos años, los smart contracts —o contratos inteligentes— han ganado protagonismo como una de las aplicaciones más prometedoras de la tecnología blockchain. Automatizan la ejecución de acuerdos sin necesidad de intermediarios, gracias a su capacidad para autoejecutarse una vez se cumplen determinadas condiciones. Pero, ¿qué papel podrían jugar en la compraventa inmobiliaria en España? ¿Estamos hablando de ciencia ficción legal o de una transformación inminente?
¿Qué es un smart contract?
Un smart contract es un programa informático que se ejecuta automáticamente cuando se cumplen unas condiciones previamente definidas. Están escritos sobre una cadena de bloques (blockchain), lo que les otorga transparencia, seguridad y trazabilidad. En lugar de depender de terceros, como notarios o entidades financieras, el contrato se autoejecuta según las reglas pactadas entre las partes.
Aplicaciones potenciales en el sector inmobiliario
En el ámbito inmobiliario, los contratos inteligentes podrían automatizar operaciones como:
- La transferencia de propiedad una vez verificado el pago.
- El desembolso de hipotecas al cumplirse ciertas condiciones registrales.
- La gestión de arras o señal sin intervención de agentes externos.
- La validación de identidad y documentación de los intervinientes.
Todo ello con trazabilidad permanente y sin margen para la alteración unilateral del acuerdo.
Retos legales y tecnológicos
No obstante, la aplicación de los smart contracts en la compraventa inmobiliaria en España aún enfrenta importantes desafíos:
- Falta de reconocimiento jurídico expreso. Aunque su uso no está prohibido, no están regulados de forma específica en la legislación española.
- Interacción con el registro de la propiedad. Hoy por hoy, la inscripción registral sigue dependiendo de un procedimiento notarial y administrativo convencional.
- Seguridad y estandarización. La codificación de los contratos requiere lenguajes específicos y garantías contra errores o vulnerabilidades.
¿Ficción o realidad inminente?
En algunos países ya se han realizado pruebas de compraventas tokenizadas con contratos inteligentes. En España, varios despachos, notarías y startups legaltech están explorando desde hace años este campo, pero aún estamos en una fase experimental y regulatoriamente indefinida.
En este contexto, lo más probable es que los smart contracts complementen, y no sustituyan, los sistemas actuales a corto plazo. Podrían incorporarse en fases parciales del proceso, como en la gestión de reservas o depósitos en alquileres, antes de llegar a la plena transmisión de dominio.
