La gestión urbanística es fundamental para el desarrollo y ordenación de las ciudades. Comprender los instrumentos y normativas que regulan los proyectos urbanísticos facilita que estos se lleven a cabo respetando el entorno, garantizando los derechos de los propietarios y promoviendo un crecimiento urbano sostenible. En este artículo, te contamos sobre los conceptos esenciales de la gestión urbanística, los instrumentos más utilizados, el reparto de gastos y el marco legal aplicable.
¿Qué temas trataremos en este artículo?
- ¿Qué es una unidad de gestión urbanística?
- Principales objetivos de la gestión urbanística
- El Planeamiento urbanístico y la Gestión urbanística son diferentes
- ¿Cuáles son los instrumentos de gestión urbanística?
- ¿Quién paga los gastos de urbanización?
- ¿Qué marco legal y normativo se debe tener en cuenta para comprender eficazmente la gestión administrativa?
¿Qué es una unidad de gestión urbanística?
Una unidad de gestión urbanística es un área de suelo determinada en la que se aplican las acciones necesarias para transformar o mejorar un espacio, cumpliendo con los objetivos de planificación establecidos. En esta unidad se llevan a cabo trabajos de urbanización, como la creación de infraestructuras, pavimentación de calles o instalación de servicios básicos (agua, luz, saneamiento). Esta delimitación es clave porque permite organizar las acciones y los recursos en áreas específicas, facilitando el cumplimiento de la normativa y asegurando que todos los propietarios del área se involucren en el proceso de desarrollo.
Estas unidades pueden estar formadas por terrenos de diferentes propietarios, que deberán colaborar en el desarrollo de las infraestructuras necesarias, en función de sus deberes urbanísticos. Para coordinar esta labor, suele designarse una entidad urbanística de gestión, encargada de administrar y ejecutar los proyectos y, en muchos casos, de gestionar los recursos financieros.
Principales objetivos de la gestión urbanística
- El primer objetivo de la gestión urbanística es la administración de los deberes y derechos de los sujetos implicados en una actuación urbanística, fijando la cesión de terrenos y de aprovechamientos, distribuyendo las cargas económicas y asignando los aprovechamientos y parcelas urbanizadas resultantes.
- El segundo objetivo de la gestión urbanística, comprende el proyecto, la programación y la ejecución de la obra de urbanización en sí misma.
El Planeamiento urbanístico y la Gestión urbanística son diferentes
La gestión urbanística y el planeamiento urbanístico son dos pilares fundamentales del desarrollo territorial, pero cumplen funciones diferentes y se centran en etapas complementarias dentro del proceso de ordenación del suelo.
Planeamiento urbanístico: la estrategia
El planeamiento urbanístico es la fase inicial y estratégica del urbanismo. Su objetivo principal es definir cómo se utilizarán y estructurarán los espacios de un territorio a medio y largo plazo. Este proceso se plasma en instrumentos normativos como el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) o los Planes Parciales.
Es una labor eminentemente técnica, pero también política, ya que debe responder a necesidades sociales, económicas y ambientales.
Gestión urbanística: la ejecución
La gestión urbanística, en cambio, se centra en la ejecución de lo establecido en el planeamiento urbanístico. Es decir, transforma en realidad los objetivos y directrices marcados en los planes. Sus principales tareas incluyen:
- La reparcelación del suelo, redistribuyendo la propiedad para adaptarla al plan aprobado.
- La urbanización de terrenos, mediante la construcción de infraestructuras como carreteras, redes de agua, electricidad y alcantarillado.
- La coordinación entre propietarios, administraciones y agentes privados, como los promotores o agentes urbanizadores.
- La obtención y cesión de suelos destinados a equipamientos públicos o zonas verdes.
La gestión urbanística es, por tanto, una etapa operativa y práctica, en la que los planes dejan de ser papel para convertirse en espacios funcionales.
¿Cuáles son los instrumentos de gestión urbanística?
Los instrumentos de gestión urbanística son las herramientas con las que se llevan a cabo los proyectos de desarrollo o mejora en las ciudades. Vamos a conocer los instrumentos más habituales:
- Proyectos de Urbanización: Son documentos técnicos que especifican las obras y servicios a implementar en un área urbana. Este proyecto describe en detalle las infraestructuras necesarias, como calles, plazas, alumbrado público y sistemas de saneamiento.
- Proyectos de Compensación y Reparcelación: Estos son mecanismos para agrupar parcelas y reorganizar los terrenos en función del plan de desarrollo. La compensación suele aplicarse cuando los propietarios se agrupan para gestionar y financiar las obras en sus propios terrenos, mientras que la reparcelación redistribuye las parcelas según la nueva ordenación establecida, manteniendo los derechos de propiedad.
- Proyecto de Expropiación: Este instrumento permite a la administración obtener terrenos de propiedad privada para llevar a cabo proyectos de interés general, compensando económicamente a los propietarios afectados. Es un mecanismo regulado que se emplea en casos en los que el consenso entre propietarios no es viable.
¿Quién paga los gastos de urbanización?
Los gastos de urbanización, que incluyen las obras de infraestructura y los servicios necesarios para hacer habitable y funcional un espacio urbano, son financiados principalmente por los propietarios del suelo que se beneficia de las mejoras. Esto implica que cada propietario debe asumir el coste proporcional a la superficie y ubicación de su terreno.
En algunos casos, las administraciones públicas pueden colaborar en el financiamiento, especialmente cuando el proyecto beneficia también a la comunidad en general, pero esta aportación dependerá de cada ayuntamiento y de la normativa específica de la comunidad autónoma. En áreas con varios propietarios, suele establecerse una junta de compensación que coordina la ejecución de las obras y reparte los gastos entre los implicados.
¿Qué marco legal y normativo se debe tener en cuenta para comprender eficazmente la gestión administrativa?
Para entender la gestión urbanística, es fundamental conocer el marco legal y normativo que la regula. A nivel general, el derecho urbanístico en España se fundamenta en la Ley del Suelo y en las leyes autonómicas de urbanismo, que establecen las pautas y procedimientos para planificar y gestionar el territorio. Sin embargo, cada comunidad autónoma tiene sus propias normativas y procedimientos, lo que genera algunas diferencias en los requisitos, tiempos y procesos administrativos de cada región.
Además de las leyes específicas, existen normativas técnicas que regulan aspectos de seguridad, accesibilidad y sostenibilidad, como los códigos técnicos de edificación y las normativas ambientales. Estos lineamientos aseguran que los proyectos urbanísticos no solo se ajusten a las necesidades funcionales, sino que también cumplan con los estándares de seguridad y respeto por el medio ambiente.
Para llevar a cabo una gestión eficaz, es esencial estar actualizado en cuanto a las leyes locales y estatales que regulan el suelo y las construcciones. Esto incluye tanto la normativa autonómica como la reglamentación municipal que afecta directamente a los proyectos de urbanización y sus correspondientes licencias.
La gestión urbanística es una disciplina compleja pero indispensable para el desarrollo equilibrado de las ciudades. Desde la creación de unidades de gestión, hasta el uso de instrumentos como los planes y proyectos de urbanización, cada paso permite coordinar las acciones y los recursos necesarios para lograr un crecimiento ordenado y sostenible. Conocer los fundamentos y normativas de esta gestión es esencial para asegurar que cualquier proyecto se realice con éxito.
Esperamos haberte ayudado a entender que son los fundamentos de la gestión urbanística. Si buscas asesoramiento, Gloval cuenta con una amplia plantilla de consultores inmobiliarios que pueden darte apoyo y asesoramiento durante el proceso de transformación del suelo, así como en la redacción de las figuras de planeamiento, gestión y urbanización.
