La adquisición de inmuebles por parte de extranjeros en España está permitida tanto para residentes como para no residentes.
España es uno de los destinos más atractivos para la inversión inmobiliaria extranjera, gracias a su clima, calidad de vida y estabilidad jurídica. Sin embargo, es importante conocer el marco legal antes de adquirir una propiedad. En esta artículo, explicamos los requisitos, el proceso de compra, los impuestos y las consideraciones clave para los compradores extranjeros.
Marco legal para la compra de inmuebles
El marco legal que regula estas operaciones está conformado principalmente por:
- Código Civil: regula los derechos reales y las formas de transmisión de la propiedad.
- Real Decreto 1093/1997: establece las normas complementarias en materia de inscripción de actos relativos al régimen de propiedad horizontal y otras cuestiones registrales.
- Reglamento Hipotecario: regula el proceso de inscripción de los derechos reales en el Registro de la Propiedad.
- Ley 14/2013, de apoyo a los emprendedores: otorgaba permiso de residencia a inversores inmobiliarios por valor superior a 500.000 €. Dejó de estar vigente el 3 de abril de 2025.
Requisitos para que un extranjero pueda comprar un inmueble en España
Obtención del NIE (Número de Identificación de Extranjero)
El NIE es un número personal e intransferible que deben obtener los extranjeros que realicen operaciones en España. Puede solicitarse en:
- Comisarías de Policía en España.
- Consulados españoles en el país de origen.
- Por medio de un representante legal con poder notarial.
Apertura de una cuenta bancaria en España
No es obligatorio, pero sí recomendable para facilitar pagos relacionados con la compraventa, como impuestos, suministros o cuotas de comunidad.
Obligaciones fiscales para compradores no residentes
- Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR): 19% para residentes UE, 24% para el resto.
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): tributo municipal obligatorio.
- Tasa de residuos urbanos y otras tasas locales.
- Modelo 210: declaración fiscal obligatoria para no residentes.
Proceso de compraventa
- Contrato de arras: acuerdo privado con anticipo (normalmente 10%).
- Escritura pública ante notario: formalización legal de la compraventa.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: para obtener seguridad jurídica plena.
Impuestos y gastos asociados a la compraventa
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): entre 6% y 10% para inmuebles usados.
- IVA: 10% si se trata de vivienda nueva de promotor.
- Actos Jurídicos Documentados (AJD): entre 0,5% y 1,5% en vivienda nueva.
- Gastos notariales y registrales: según aranceles oficiales.
Restricciones y consideraciones especiales
No existen limitaciones generales salvo:
- Zonas estratégicas: como áreas militares o fronterizas, requieren autorización del Ministerio de Defensa (Ley 8/1975).
- Zonas protegidas: posibles restricciones urbanísticas impuestas por autoridades locales o autonómicas.
Golden Visa para inversores
La Ley 14/2013 ofrecía autorización de residencia a extranjeros no comunitarios que invirtieran al menos 500.000 € en inmuebles. Esta posibilidad quedó eliminada a partir del 3 de abril de 2025, por lo que ya no es aplicable como incentivo migratorio.
Claves para una compra segura y sin complicaciones
La compra de inmuebles por parte de extranjeros en España es una operación segura, siempre que se sigan los pasos legales y fiscales pertinentes. Contar con el asesoramiento de profesionales especializados evita complicaciones futuras.
En Miñana Beltrán Tax & Legal, ofrecen asesoramiento legal y fiscal personalizado para compradores internacionales. Te acompañan en cada paso para garantizar una adquisición transparente y conforme a la normativa vigente.
