Tasaciones Automáticas

¿Qué temas trataremos en este artículo?:

• ¿Qué son los modelos de valoración automatizada o AVM?
• Modificación de la Orden ECO 805/2003 en modelos automatizados de valoración
• Para qué ámbitos NO se pueden usar modelos de valoración automatizada AVM
• Para qué ámbitos se pueden usar los modelos de valoración automatizada o AVM

¿Qué son los modelos de valoración automatizada o AVM?

Antes de empezar a desgranar cómo la modificación de la Orden ECO 805/2003 afecta a la aplicación de los modelos de valoración automática o más conocidos como “AVM”, definimos qué son y en qué consisten.

Se puede decir que un modelo de valoración automática (AVM) es un sistema informático que estima el valor de un inmueble (generalmente un valor de mercado) utilizando algoritmos estadísticos, econométricos o de inteligencia artificial, basado en datos disponibles de mercado y características del inmueble, en dónde no interviene ningún humano en el cálculo.

Modificación de la Orden ECO 805/2003 en modelos automatizados de valoración

1. Reglas para las Sociedades de Tasación

Para valoraciones con AVM en las finalidades del art. 18 del RDL 24/2021, deben cumplirse las siguientes condiciones:

a) Inmuebles valorables

• Solo inmuebles homogéneos, con características repetibles. Considerando que para que un modelo de avm tenga buenos resultados, es necesario disponer de una buena base de datos de comparables y tasaciones, parecería lógico pensar que no sería recomendable aplicar esta metodología en inmuebles poco homogéneos y cuyas características no sean repetibles. Estos inmuebles se podrían corresponder, por ejemplo, con suelos, hoteles, residencias y en general todos los inmuebles ligados a explotaciones económicas, en los que no existe una base de datos suficientemente representativa. También entrarían en este grupo, inmuebles de uso residencial cuyas características intrínsecas lo harían poco homogéneo o con características no repetibles, como podrían ser inmuebles rústicos, inmuebles a rehabilitar, inmuebles singulares exclusivos, etc.
• Deben estar en mercados activos en transacciones. También parece lógico pensar que, aunque se disponga de información suficiente de comparables, la ubicación del inmueble podría situarlo en zonas de escasa actividad inmobiliaria y por tanto con escasas transacciones, por lo que la aplicación del método de valoración por avm podría ofrecer resultados poco fiables.
• Se requiere comprobar la suficiencia y calidad de datos disponibles antes de aceptar el encargo. Este punto es crucial para obtener un buen resultado en la valoración por metodología de avm, porque podríamos estar sumando al propio error del modelo, el error de un mal dato guardado del inmueble. Puede haber errores en el guardado de datos, entre otros por ejemplo en una ubicación deficiente del inmueble, superficie inconsistente, falta de información de anejos y tipología disconforme, es importante la verosimilitud de los datos para que el resultado del modelo pueda considerarse aceptable. En Gloval, cuando se aplica esta metodología, se sugiere antes de aplicar el modelo, establecer una auditoria de los datos del cliente, entre otras comprobaciones que se realizan son un contraste de los datos aportados contra la información catastral para poder aplicar reglas de interpretación.

b) Tipos de valores a estimar

• El modelo debe estimar valor de mercado y valor hipotecario. En este punto, el modelo de AVM que se ha desarrollado en Gloval ofrece un valor de mercado, sobre el que se aplican los mismos coeficientes de ajustes hipotecarios que en valoraciones con finalidad hipotecaria (en estos momentos los ajustes hipotecarios pueden ser por la DANA y por advertencias específicas).

c) Metodología exigida

• Debe ser sólida, regular y contrastada. El modelo automático de valoración AVM de Gloval está desarrollado por algoritmos de machine learning contrastados, además está entrenado sobre una base de datos de tasaciones de valores de mercado por comparación y sobre comparables con valores de mercado ajustados y negociados a partir de sus ofertas. El modelo tiene en cuenta por un lado las características extrínsecas de su ubicación geográfica (características a nivel de sección censal como renta media, población, distancia a municipios grandes…) y por otro lado, características intrínsecas del propio inmueble (antigüedad, superficie, ascensor, planta, piscina…).
• Debe estimar con rigor precios actuales en mercados locales. El modelo de AVM de Gloval está entrenado con datos recientes, con un histórico máximo de 12 meses para el uso residencial y hasta un máximo de 24 meses para otros usos con valores más homogéneos como el de garajes y trasteros. Con este histórico y mediante algoritmos y técnicas de machine learning, el modelo definitivo se queda con la ventana temporal que mejores resultados ofrece.
• Se deben seguir prácticas de valoración generalmente aceptadas. La variable objetivo a predecir del modelo de AVM de Gloval son valores de mercado obtenidos de tasaciones por el método de comparación y de valores ofertados de comparables debidamente ajustados tras negociación.

d) Documentación obligatoria

• Debe mantenerse actualizada y disponible para el Banco de España, incluyendo:
  1. Proceso de calibración y ajustes del modelo. Tras la selección del modelo de machine learnig más idóneo a partir del tipo de dato de las variables con las que entrena y el tipo de variable objetivo a predecir, se procede a un ajuste mediante la manipulación de los hiperparámetros que el propio algoritmo ofrece. Con esta calibración del modelo se consigue llegar a unos resultados que cumplen unas ratios aceptables en la fase de testing.
  2. Metodología y proceso de contraste de las estimaciones. Gloval hace un seguimiento mensual del resultado del modelo de AVM contra sus propias tasaciones, con el fin de detectar discrepancias significativas. En esos casos, se procede a un reentrenamiento del modelo con datos actualizados. Se pone especial atención en momentos en los que el sector inmobiliario sufre cambios significativos en la evolución del valor de mercado.

2. Papel del Banco de España

• Desarrollará, mediante circular, los requisitos específicos que deberán cumplir los AVM, conforme a los principios del artículo. Gloval está a la espera de su publicación para cumplir los requisitos que marque el regulador, mientras tanto se siguen las indicaciones de recomendación de:
• La Guía supervisora para la utilización de modelos automatizados de valoración (AVM) por parte de las sociedades de tasación
• Criterios contenidos en el Estándar AEV sobre valoración de inmuebles mediante modelos automatizados (AVM) aprobados por Junta Directiva de 2 julio de 2019.

Para qué ámbitos NO se pueden usar modelos de valoración automatizada AVM

A pesar de que la modificación de la Orden ECO 805/2003 ya establece qué criterios tiene que cumplir los inmuebles y los modelos para poder aplicar esta metodología de valoración, el ámbito de aplicación todavía NO es posible para ninguno de los cuatro señalados en el artículo 2 de la citada Orden.

Por tanto, NO se pueden usar para estas finalidades:

1. Garantía hipotecaria.
2. Determinación del valor razonable a efectos del apartado 4 de la norma de registro y valoración segunda de la segunda parte del Plan de contabilidad de las entidades aseguradoras y reaseguradoras.
3. Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias.
4. Determinación del patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones.

Para qué ámbitos se pueden usar modelos de valoración automatizada AVM

A pesar del punto anterior, es posible utilizar modelos automatizados de valoración en los siguientes ámbitos de valoración:

• Modelos AVM para cumplir con el Artículo 18 del Real Decreto-ley 24/2021, de 2 de noviembre

El artículo 18 del Real Decreto define la “Tasación de inmuebles en garantía de préstamos hipotecarios”. En estos supuestos, se establece que la tasación original la debe realizar una sociedad, servicio de tasación homologado o profesional homologado, conforme a las normas tradicionales.

Si bien, es posible que una vez que el préstamo hipotecario ya ha sido incluido en el conjunto de cobertura, la tasación deberá actualizarse al menos una vez al año y en estos casos, podrá realizarse mediante modelos de valoración automatizada o AVM.

Hay que poner atención, porque indica que se podrá utilizar esta metodología siempre que se cumplan los criterios que ya hemos desgranado en el punto B y además la norma apunta que en caso de caídas significativas de valor del inmueble sería preciso actualización de valor mediante tasación completa.

• Modelos AVM para cumplir con el Anejo 9 de la Circular 4/2017 de 27 de noviembre, del Banco de España

Se pueden aplicar modelos de valoración automatizada, en el contexto de las entidades de crédito, sobre normas de información financiera pública y reservada y modelos de estados financieros, para la actualización del valor de los inmuebles que sirven de garantía y adjudicados o recibidos en pago de deudas.

También en esta circular se describe cuando es posible aplicar los modelos de valoración automatizada, con criterios similares a los señalados en el punto B en cuanto a las características que deben cumplir los inmuebles a valorar y las zonas en donde se ubican.

• Modelos AVM en la valoración de carteras inmobiliarias

Los modelos automatizados de valoración (AVM) representan una herramienta estratégica de alto valor para la estimación masiva del valor de activos inmobiliarios dentro de carteras extensas, especialmente en contextos donde se requiere eficiencia, trazabilidad y consistencia en el proceso valorativo.

Una de sus principales ventajas es la eficiencia operativa. Los AVM permiten procesar y valorar miles de inmuebles en cuestión de segundos, sin necesidad de visitas presenciales, lo que supone una reducción significativa de plazos y costes frente a los métodos tradicionales. Esta capacidad es especialmente útil en procesos de due diligence de carteras (NPLs o REOs), análisis de riesgos, o en la valoración periódica de garantías hipotecarias.

Además, los AVM aplican criterios homogéneos en toda la muestra de activos, lo que garantiza una mayor consistencia y comparabilidad entre los valores estimados. Este enfoque reduce los sesgos derivados de la subjetividad en la tasación individual y facilita el análisis agregado de la cartera.

• Modelos AVM en el establecimiento del pricing de inmuebles

Los modelos automatizados de valoración (AVM) se han consolidado como una herramienta clave para establecer precios de salida (pricing) en procesos de comercialización inmobiliaria. Su capacidad para estimar de forma rápida, objetiva y reproducible el valor de un inmueble, permite a promotores, comercializadoras, entidades financieras y servicers optimizar sus estrategias de fijación de precios.

El AVM ofrece una estimación de valor ajustada al contexto de mercado local, considerando las características intrínsecas del inmueble (ubicación, superficie, antigüedad, tipología, estado de conservación, etc.) y datos actualizados de valores comparables. Esto facilita la determinación de un precio competitivo y realista, que maximiza la probabilidad de cierre sin comprometer la rentabilidad esperada.

Una de las principales ventajas del uso de AVM para pricing es su capacidad de analizar grandes volúmenes de activos de forma simultánea, permitiendo establecer precios recomendados de manera homogénea y consistente sobre carteras completas. Esta funcionalidad es especialmente útil en contextos como:

• Comercialización masiva de promociones o carteras adjudicadas.
• Estrategias de venta escalonada por zonas o fases.
• Repricing periódico para ajustar la oferta a condiciones dinámicas del mercado.

El uso de AVM en pricing refuerza la transparencia y trazabilidad en la toma de decisiones comerciales, al basarse en una metodología documentada, replicable y basada en datos objetivos. Esto favorece la alineación entre departamentos técnicos y comerciales, y mejora la capacidad de justificación frente a inversores, auditores o supervisores.