¿Cuánto se paga de plusvalía? Cálculo, plazos y exenciones

I. ¿Qué es la plusvalía?

La plusvalía municipal es un tributo directo que, como su propio nombre indica, grava el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana. Así se encuentra definido en el artículo 104 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (en lo sucesivo, TRLHL).

Estas son sus características: este tributo aflorará a causa de la transmisión, inter vivos (como compraventa o donación) o mortis causa (fallecimiento del propietario) de cualquier terreno urbano, siempre y cuando, como consecuencia de la transmisión, se ponga de manifiesto un incremento de valor, generándose así una plusvalía. Nunca se devengará el impuesto cuando el transmitente sufra una minusvalía.

También existen otros supuestos tasados de no sujeción al impuesto, tales como los del art. 104.3 del TRLHL:

– No se producirá la sujeción al impuesto en los supuestos de aportaciones de bienes y derechos realizadas por los cónyuges a la sociedad conyugal, adjudicaciones que a su favor y en pago de ellas se verifiquen, y transmisiones que se hagan a los cónyuges en pago de sus haberes comunes.

– Tampoco se producirá la sujeción al impuesto en los supuestos de transmisiones de bienes inmuebles entre cónyuges o a favor de los hijos, como consecuencia del cumplimiento de sentencias en los casos de nulidad, separación o divorcio matrimonial.

II. ¿Quién está obligado al pago de la plusvalía municipal?

A los efectos del pago de la plusvalía municipal, conforme a lo previsto en el artículo 106 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, tendrá la condición de sujeto pasivo del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, a título de contribuyente:

1. En las transmisiones de terrenos o en la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio a título lucrativo, la persona física o jurídica, las herencias yacentes, comunidades de bienes y demás entidades que, carentes de personalidad jurídica, constituyan una unidad económica o un patrimonio separado susceptibles de imposición, que adquiera el terreno o a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real de que se trate.
2. En las transmisiones de terrenos o en la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio a título oneroso, la persona física o jurídica, las herencias yacentes, comunidades de bienes y demás entidades que, carentes de personalidad jurídica, constituyan una unidad económica o un patrimonio separado susceptibles de imposición, que transmita el terreno, o que constituya o transmita el derecho real de que se trate.

No obstante lo anterior, resulta necesario saber: ¿cuándo y cuánto se paga de plusvalía?

III. ¿Cuál es la base imponible de la plusvalía municipal?

La base imponible de la plusvalía municipal está constituida por el incremento del valor de los terrenos, puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un periodo máximo de veinte años, y se determinará multiplicando el valor del terreno en el momento del devengo por el coeficiente que corresponda al periodo de generación. Siendo esta la base sobre la cual podemos determinar: ¿cuándo y cuánto se paga de plusvalía?

IV. ¿Cuál es el tipo de gravamen en la plusvalía municipal?

El tipo de gravamen del impuesto será el fijado por cada ayuntamiento, sin que dicho tipo pueda exceder del 30%.

V. ¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

La reciente reforma del art. 107 del TRLHL ha ampliado a dos los métodos de cálculo de la plusvalía municipal, en pro de los contribuyes, consistente en:

1. Sistema objetivo: Se toma como base el valor catastral y/o de referencia del terreno objeto de transmisión -se excluye siempre el valor de la construcción, que no computa-, y se multiplica por un coeficiente ponderado según los años de tenencia del inmueble, con un máximo de 20 años. Lo vemos:

a) Periodo de uno hasta cinco años: 3,7.
b) Periodo de hasta 10 años: 3,5.
c) Periodo de hasta 15 años: 3,2.
d) Periodo de hasta 20 años: 3.

      Si hemos sido propietarios de un inmueble (terreno) por un periodo inferior a un año, la plusvalía no se devenga.

2. Sistema real: Se llama “real” porque se aplica sobre la plusvalía real del suelo; es decir, se calcula sobre la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, obteniendo de este modo la ganancia patrimonial resultante.

Los administrados pueden elegir por cuál de los dos sistemas prefieren tributar, dependiendo de cuál de ellos le resulte más beneficioso.

La cuantía final o cuota tributaria a pagar va a depender de la localidad en la que se ubique el inmueble objeto de la transmisión, pues, con independencia del sistema de cálculo por el que nos hayamos decantado, otro parámetro a multiplicar o  adicionar a las reglas aritméticas definidas en líneas anteriores es la cuota de gravamen, que cada municipio regulará y determinará en su ordenanza fiscal correspondiente. Este porcentaje no puede superar el 30%.

VI. ¿Cuándo se devenga la plusvalía municipal?

Conforme a lo previsto en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, el impuesto se devenga cuando se:

1. Transmita la propiedad del terreno, ya sea a título oneroso o gratuito, inter vivos o por causa de muerte, en la fecha de la transmisión.
2. Constituya o transmita cualquier derecho real de goce limitativo del dominio, en la fecha en que tenga lugar la constitución o transmisión.

Para su exacción y liquidación por parte de los ayuntamientos, los sujetos pasivos estarán obligados a presentar ante el ayuntamiento correspondiente la declaración que determine la ordenanza respectiva, conteniendo los elementos de la relación tributaria imprescindibles para practicar la liquidación procedente. Esta declaración deberá presentarse en los siguientes plazos, a contar desde la fecha en que se produzca el devengo del impuesto:

1. Cuando se trate de actos inter vivos, el plazo será de treinta días hábiles.
2. Cuando se trate de actos por causa de muerte, el plazo será de seis meses, prorrogables hasta un año a solicitud del sujeto pasivo. En este último caso, la prórroga deberá solicitarse antes de que precluya el plazo inicial de un año.

VII. ¿Existen exenciones en la plusvalía?

A tenor de lo previsto en el artículo 105 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, existen exenciones en la plusvalía, quedando de esta manera, exentos de este impuesto los incrementos de valor que se manifiesten como consecuencia de los siguientes actos:

1. La constitución y transmisión de derechos de servidumbre.
2.  Las transmisiones de bienes que se encuentren dentro del perímetro delimitado como conjunto histórico-artístico, o que hayan sido declarados individualmente de interés cultural, según lo establecido en la Ley 16/1985, de 25 de junio, del Patrimonio Histórico Español, cuando sus propietarios o titulares de derechos reales acrediten que han realizado a su cargo obras de conservación, mejora o rehabilitación en dichos inmuebles. A estos efectos, la ordenanza fiscal establecerá los aspectos sustantivos y formales de la exención.
3. Las transmisiones realizadas por personas físicas con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario o garante del mismo, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.

De igual manera, estarán exentas las transmisiones de la vivienda en que concurran los requisitos anteriores, realizadas en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales. Asimismo, estarán exentos de este impuesto los correspondientes incrementos de valor cuando la obligación de satisfacer aquél recaiga sobre las siguientes personas o entidades:

1. El Estado, las comunidades autónomas y las entidades locales a las que pertenezca el municipio, así como los organismos autónomos del Estado y las entidades de derecho público de análogo carácter de las comunidades autónomas y de dichas entidades locales.
2. El municipio de la imposición y demás entidades locales integradas, o en las que se integre dicho municipio, así como sus respectivas entidades de derecho público de análogo carácter a los organismos autónomos del Estado.
3. Las instituciones que tengan la calificación de benéficas o de benéfico-docentes.
4. Las entidades gestoras de la Seguridad Social y las mutualidades de previsión social reguladas en la Ley 30/1995, de 8 de noviembre, de ordenación y supervisión de los seguros privados.
5. Los titulares de concesiones administrativas revertibles respecto a los terrenos afectos a éstas.
6. La Cruz Roja Española.
7. Las personas o entidades a cuyo favor se haya reconocido la exención en tratados o convenios internacionales.

VIII. Supuestos en los cuales se puede devolver el pago efectuado por concepto de plusvalía.

A tenor de lo previsto en el artículo 109 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, cuando se declare o reconozca judicial o administrativamente, por resolución firme, haber tenido lugar la nulidad, rescisión o resolución del acto o contrato determinante de la transmisión del terreno o de la constitución o transmisión del derecho real de goce sobre aquel, el sujeto pasivo tendrá derecho a la devolución del impuesto satisfecho, siempre que dicho acto o contrato no le hubiere producido efectos lucrativos y que reclame la devolución en el plazo de cinco años desde que la resolución quedó firme.

Se entiende que existe efecto lucrativo cuando no se justifique que los interesados deban efectuar las recíprocas devoluciones a que se refiere el artículo 1.295 del Real Decreto de 24 de julio de 1889, por el que se publica el Código Civil.

Aunque el acto o contrato no haya producido efectos lucrativos, si la rescisión o resolución se declarase por incumplimiento de las obligaciones del sujeto pasivo del impuesto, no habrá lugar a devolución alguna.