¿Qué analizar antes de comprar un terreno para construir? Claves jurídicas y urbanísticas
¿Qué analizar antes de comprar un terreno para construir? Adquirir un terreno para edificar puede ser una excelente inversión… o un quebradero de cabeza si no se examinan ciertos aspectos críticos antes de firmar. Desde el punto de vista jurídico-inmobiliario, estos son los principales factores que debe valorar:
1. Calificación urbanística y normativa aplicable
Antes de nada, debe confirmar si el terreno es urbanizable, urbano o rústico, y qué uso está permitido según el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del municipio. Esta información determina si realmente se puede construir, qué tipo de edificación es viable y qué limitaciones existen (altura, retranqueos, ocupación máxima, etc.).
Recomendación: solicite un certificado urbanístico en el Ayuntamiento o consulte a un arquitecto técnico con experiencia local.
2. Edificabilidad y aprovechamiento
No todos los suelos urbanizables ofrecen la misma edificabilidad. Debe calcular la superficie edificable máxima, ya que de ello dependerá la rentabilidad de la inversión. Este dato figura en las normas urbanísticas municipales y suele expresarse en m²/m².
3. Situación registral y cargas
Antes de cualquier compromiso, es imprescindible obtener una nota simple del Registro de la Propiedad. Revísela con especial atención a:
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Titularidad registral: ¿quién es el propietario real?
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Cargas y gravámenes: hipotecas, usufructos, embargos, servidumbres, etc.
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Linderos y cabida registral: deben coincidir con la realidad física y catastral.
4. Accesos, servicios y dotaciones
Compruebe que el terreno cuente con acceso rodado, conexión a redes de agua, electricidad, saneamiento y telecomunicaciones, o que pueda obtenerse fácilmente. Un suelo sin servicios puede generar costes ocultos y retrasos en el desarrollo del proyecto.
5. Informes técnicos y topográficos
Un levantamiento topográfico y un informe geotécnico son herramientas esenciales para valorar la viabilidad constructiva real: pendientes, riesgos de deslizamiento, nivel freático, composición del terreno… No se fie solo de la vista.
6. Posibles restricciones administrativas o ambientales
Algunos terrenos, aunque urbanizables, pueden estar sujetos a:
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Protección ambiental o patrimonial.
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Planes especiales de ordenación.
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Expropiaciones previstas o afecciones por infraestructuras.
En estos casos, puede haber limitaciones sustanciales o incluso prohibiciones para construir.
7. Contrato de arras o compraventa con garantías
Una vez verificados todos los extremos anteriores, si decide avanzar, es recomendable:
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Firmar un contrato de arras que recoja condiciones suspensivas (por ejemplo, obtención de licencia).
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Exigir certificados de deuda cero de IBI, comunidad o contribuciones especiales.
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Redactar la escritura de compraventa con asistencia de un abogado especialista en derecho inmobiliario.
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