Respuesta: En primer lugar, el actual mercado inmobiliario ha sufrido una transformación en cuanto a sus partícipes, estando en la actualidad, liderado por los fondos de inversión, que gestionan en una parte muy importante los grandes desarrollos y por otro las principales promotoras.
Esta entrada de los fondos de inversión inmobiliaria nos ha llevado a que el mercado inmobiliario se haya convertido en un mercado mucho más financiero y, por lo tanto, un proyecto es viable o no según su TIR o rentabilidad.
En segundo lugar, es un mercado donde la oferta de suelo no cubre la demanda de vivienda, generando un desequilibrio en los dos sentidos, es decir, la oferta de suelo está tensionada y es escasa y la demanda limitada a unas rentas altas debido a la escasez de suelo y, por otro lado, hay una demanda muy alta insatisfecha, que necesita suelo y proyectos acordes a sus capacidades de compra.
R: El principal problema a resolver es cómo se pueden producir viviendas a un precio o valor que la sociedad pueda adquirirlas, TENEMOS UNA CRISIS DE DEMANDA, ciudadanos que trabajan y que se les puede calificar como la sociedad media y que no tienen capacidad de ahorro, ni de pago.
Este problema de la demanda insatisfecha es un problema estructural y se ha convertido en el principal problema que actualmente tiene la sociedad y que no se va a poder resolver sin la participación de la sociedad, es decir, con una colaboración de todos los intervinientes, incluida la ciudadanía.
El problema es tan grande y grave, que ni las administraciones solas, ni las empresas solas, ni siquiera las colaboraciones entre administraciones y empresas, van a dar solución a este problema, sin la participación activa de los ciudadanos, en colaboración con las administraciones y empresas y eso es la única manera de poder empezar a dar soluciones globales que permitan ir acortando el desequilibrio entre la demanda y la oferta.
Si analizamos la profundidad del problema, por un lado, es decir cómo se puede promover vivienda en el mercado que la pueda cubrir la demanda y por otro, la actividad del mercado inmobiliario, cuyo objetivo es promover viviendas que les den beneficio o rentabilidad, vemos que esos dos objetivos ante el problema de urgencia nacional que es la falta de vivienda, puede que no vayan 100% coordinados, o cuando menos no tengan las mismas prioridades.
El problema de la demanda es tal que se necesita por un lado, dar soluciones técnicas económicas y financieras, como son abaratar el suelo, sin perjudicar a los productores del suelo, que las constructoras puedan lograr un optimación de sus procesos, que les permita construir y serle rentable y que dispongamos de productos financieros que faciliten aún más el acceso a la vivienda, pero todo esto que debería dar como resultado el ajuste de oferta con demanda y reducción del precio de la vivienda, no se va a conseguir sin la participación activa de la ciudadanía, la demanda tiene que ser consciente que tiene que ser parte de la solución apostando con su granito de arena a que esa vivienda se promueva en las condiciones más ajustadas posibles.
El problema estructural del acceso a la vivienda se tiene que corregir con la participación codo a codo de las administraciones, profesionales y los ciudadanos y cada uno tiene que hacer esfuerzos para conseguir el fin.
Si me permites me gustaría dividir el problema estructural de la vivienda en tres grupos:
Un primer grupo, que es el formado por aquellos ciudadanos que está en una situación muy precaria y que no tiene acceso ni posibilidad de tener una vivienda, sus rentas no les permiten optar. Este grupo debe ser apoyado por las administraciones.
Un segundo grupo, que es el mayoritarios y que debe comprender todas aquellas personas que teniendo una capacidad media de rentas y que pueden mediante su esfuerzo adquirir una vivienda, se ven por el contrario frustrados por el desequilibrio entre oferta y demanda.
Y un tercer grupo, el formado por el demandante de vivienda que busca ya una vivienda con otras finalidades, como pueden ser una mejora personal, una inversión, es decir, es un demandante de viviendas por circunstancias concretas y privadas.
Por lo que se debería proponer soluciones acordes a cada grupo, quedando el grupo uno, limitado a la labor de la administración y el grupo dos, a una labor de participación de todos los intervinientes, administración, profesionales y muy especialmente los ciudadanos, al ser este el grupo de debe permitir optimizar los procesos promocionales en beneficio de la demanda y el grupo tres, a los profesionales y la participación ciudadana ya si ajustada a las reglas del mercado inmobiliaria.
En resumen, el problema de la dificultad del acceso a una vivienda no sé va a poder resolver sin la participación ciudadana, siendo esta participación en los procesos promocionales la que le va a permitir en primer lugar, optar a una vivienda y en segundo que está tengan unas mejores condiciones de adquisición.
R: Creo que deberíamos conseguir:
Que las administraciones estructuren mecanismos que permita agilizar todo el tema de licencias y permisos, dando como resultado una puesta en carga de suelo más segura.
Una segunda medida, sería aumentar la densidad edificatoria de los grandes desarrollos, para compensar la necesidad de hacer vivienda en un rango de precio ajustado a la demanda.
Tres, estructurar procesos promocionales que nos permita optimizar los proyectos desde un punto técnico, económico y financiero, es decir fijar estándares de calidad, m2, que permita optimizar su coste.
Y por último, la participación máxima de la sociedad en los procesos promocionales de sus viviendas, participación en todo el proyecto, financiando y participando en el objeto, como en el negocio.
R: Desde un punto de vista societarios y perdonarme la frivolidad ya que son similares en cuanto al objeto “hacer viviendas”, ambas además tienen “socios”, eso sí una se regula por la ley de sociedades y la otra, por la ley de cooperativas, pero la finalidad debería ser la misma llevar su actividad en las mejores condiciones en beneficio de sus socios, una para dar beneficio y otra para reducir los costes de sus viviendas.
Pero bueno dicho lo anterior y si queremos sacar un rasgo diferenciador de una cooperativa frente al modelo promocional de promotor privado, es la participación.
Una cooperativa debe nacer de la demanda y su proyecto deber crearse de la mano de sus socios.
R: Bueno la financiación para las cooperativas, no es un problema, una cooperativa cubierta y apoyando un proyecto tiene financiación garantizada, es decir, cualquier entidad bancaria, fondo o sociedad que pretende financiar un proyecto ya sea cooperativo o de un promotor privado, busca lo mismo, solvencia y garantías.
Una cooperativa que quiere promover un proyecto y esta, tiene los socios suficientes para que este proyecto cuente con una realidad social y económica no tiene ningún problema de financiación, es decir, si la cooperativa tiene una estructura societaria real y un equipo profesional solvente, su capacidad de financiación es total.
Si puede ocurrir a veces, que un proyecto cooperativo carezca del apoyo de la gente y cuente solamente con el apoyo profesional, siendo en este una situación que si puede dificultar el apoyo financiero.
En conclusión, el reto a la hora de acometer un proyecto cooperativo y que este sea financiable, va a depender de la calidad del proyecto y por supuesto, de la calidad de sus socios, al actuar este en su doble función de socios de la cooperativa y futuros adjudicatarios de las viviendas, lo que lleva a la necesidad de que ese socio acredite frente al proyecto y la tranquilidad para financiador.
R: Serficoop, a la hora de analizar la posibilidad de apoyar financieramente un proyecto, se fija en tres parámetros de análisis:
1.- Análisis de la demanda
2.- Análisis del proyecto
3.- Análisis del equipo gestor y demás empresas vinculadas al proyecto
¿Qué mecanismos específicos implementa para reducir el riesgo tanto para las cooperativas como para los inversores y ahorradores que participan en el proceso?
Un proyecto cooperativo, tiene la tranquilidad financiera, si el proyecto es viable desde un punto de vista de la demanda.
Un proyecto solvente debe ser medible con la solvencia de sus socios, capacidad de gestión técnica y de la gestora y por supuesto, en el valor comparativo del proyecto, siendo este concepto fundamental, al ser este, el que nos permite cuantificar el riesgo que asumimos, si la demanda falla, es decir, valor del proyecto con respecto a un proyecto de las mismas características.
R: Con su doble enfoque, al buscar que los socios de Serficoop, sean socios que buscan aumentar sus ahorros, financiar proyectos seguros, éticos y sostenibles y por otro lado permitir a muchos de los partícipes ahorradores de Serficoop, optar a una vivienda en mejores condiciones, de precio y calidad.
Serficoop, al ser una cooperativa de servicios auxiliares financieros, en la que todos los partícipes deben ser socios, que buscan rentabilidad y además como ya te he adelantado, se pretende que un número importante de sus inversores, sean también socios de los proyectos inmobiliarios cooperativos, se busca el equilibrio entre la rentabilidad de las operaciones y el fin de poder poner en el mercado viviendas en mejores condiciones.
Desde Serficoop se pretende lograr el equilibrio entre una rentabilidad justa y una mejora en las condiciones de sus viviendas, gracias a la capacidad económica- financiera que los propios socios prestan Serficoop a su proyecto cooperativo.
R: Estos datos, son difíciles de cuantificar, principalmente, al estar tan vinculado el éxito de Serficoop al respaldo de la ciudadanía y que esta, vea esta figura como una parte de la solución a su acceso a la vivienda.
Desde Serficoop, estamos convencidos que el límite nos lo va a poner la sociedad y además somos conscientes que cuanto mayor sea ese apoyo, más rentable será para sus participes, tanto en la rentabilidad de sus aportaciones, como en la mejora de su proyecto residencial cooperativo.
R: Serficoop, tiene un objetivo claro que es ayudar mediante su apoyo financiero, a que los proyectos cooperativos residenciales se puedan acometer de una manera más asequibles y a su vez rentables para sus socios.
Y ¿cómo pretendemos conseguirlo? En primer lugar, con la participación y el compromiso de Serficoop con sus socios tanto colaboradores, como de servicios, que son fundamentales para su objeto.
En segundo lugar y ya entrando en el modelo de gestión, es estando muy cerca de cada proyecto, es decir, siendo participe del proyecto antes incluso que la propia cooperativa, es decir, Serficoop, solo va apoyar proyecto que nacen del Registro de Demandantes de Vivienda y Suelo de Concovi y su plataforma Cooperopen, esto nos va a permitir cuantificar una de las principales primas de riesgo cuando se financia un proyecto, que es la demanda.
En tercer lugar, el equipo profesional contrato para la gestión Cooperfinance, es un equipo que conoce muy bien el mundo cooperativo, sus ventajas y riesgos.
Y en cuarto lugar y último, su modelo de gestión integral, Serficoop, va a pretender ser participe desde el primer momento de todas las gestiones relacionadas con el proyecto, con el objetivo de beneficiar a sus socios y al propio proyecto, realizando para ello todos los esfuerzos que permitan mejorar el fin.
