Il report di C&W analizza l’evoluzione del mercato immobiliare industriale-logistico nel contesto globale.
Negli ultimi cinquant’anni il commercio mondiale è cresciuto in modo esponenziale grazie alla “containerizzazione” e alle tecnologie ICT, favorendo la delocalizzazione della produzione in aree a minor costo come l’Asia-Pacifico (India, Malesia, Vietnam, Cina), l’America Latina (Messico, Costa Rica) e l’Europa centro-orientale e meridionale. Le crisi recenti – quella finanziaria del 2008, la pandemia e le recenti tensioni geopolitiche – hanno però mostrato la vulnerabilità di filiere troppo lunghe, dando avvio a una fase di “post-peak globalisation” caratterizzata da scambi più lenti e strategie di nearshoring e diversificazione dei fornitori, a beneficio soprattutto dell’Europa orientale, del Mediterraneo e dell’America centrale. Il retail resta un pilastro della domanda di spazi logistici (25-30% delle nuove locazioni), seguito dai provider di logistica conto terzi (27-33%).
I canoni di locazione sono in media superiori del 41% rispetto al 2019, con incrementi record osservati negli Stati Uniti (+57%) e nell’area EMEA (+38%), dove Regno Unito, Paesi Bassi, Repubblica Ceca e Norvegia hanno registrato le crescite più forti. In Asia-Pacifico l’aumento medio è del 25%, con picchi oltre il 70% in Australia e Vietnam. Nel 2024 la crescita globale dei canoni si è però ridotta al 2,9% (dal +6,9% del 2023 e +16,1% del 2022), segnalando un progressivo rallentamento dovuto all’aumento dei tassi di sfitto. Attualmente circa il 60% dei mercati mostra ancora una crescita dei canoni, ma due terzi di questi registrano ritmi inferiori rispetto agli anni precedenti. Le differenze restano marcate: oltre metà dei mercati analizzati presenta valori compresi tra 5 e 10 dollari per piede quadrato all’anno (pari a circa 54–108 dollari/mq/anno), mentre solo pochi – come Londra, New York e Hong Kong – superano i 20 dollari per piede quadrato (circa 215 dollari/mq/anno).
La competitività dei mercati dipende soprattutto da costo del lavoro, accesso all’energia e grado di automazione. I Paesi asiatici mantengono un vantaggio grazie a salari inferiori del 30-50% rispetto alla media globale, mentre in Europa i costi più elevati – fino al doppio in Svizzera – incentivano l’automazione. L’energia resta più cara nel continente europeo, penalizzato dalla dipendenza dal gas importato. Nei prossimi anni la domanda di spazi continuerà a essere sostenuta da e-commerce, manifattura, automotive e high-tech, con il 60% dei mercati EMEA e il 62% di quelli APAC che prevedono nuovi rialzi dei canoni entro il 2027. Dopo il rallentamento degli investimenti nel 2025, si attende una ripresa nel 2026, trainata da politiche monetarie più espansive.
