Come ottenere planimetrie catastali online per ristrutturazioni e certificazioni | Rete Camere

In Italia il Catasto non è soltanto un archivio fiscale ma il punto di riferimento per tutto ciò che riguarda la registrazione e l’identificazione degli immobili. All’interno di questo immenso inventario ogni unità immobiliare è descritta da un disegno tecnico denominato planimetria catastale. Questa planimetria, di norma redatta in scala 1:200, rappresenta l’abitazione, il negozio o il laboratorio con le sue suddivisioni interne, le pertinenze e le parti comuni. Per chi deve avviare una ristrutturazione o ottenere certificazioni edilizie ed energetiche è indispensabile conoscere questo documento: non solo perché consente di predisporre correttamente i progetti, ma anche perché la sua conformità allo stato di fatto è obbligatoria per legge.

Cos’è la planimetria catastale

La planimetria catastale è un disegno tecnico in scala che rappresenta graficamente l’unità immobiliare registrata al Catasto. A differenza di una carta topografica o della pianta catastale – che mostrano il territorio e i mappali – la planimetria è dedicata alla singola proprietà e ne costituisce una sorta di carta d’identità. 

Dal punto di vista formale il documento ha valore fiscale: serve per identificare l’immobile ai fini tributari e per determinare la rendita catastale. Tuttavia la sua importanza va oltre gli aspetti fiscali. Al momento della compravendita la planimetria allegata al rogito deve rappresentare fedelmente lo stato di fatto e il venditore ha l’obbligo di dichiarare che l’immobile è conforme ai dati catastali. Una planimetria non aggiornata comporta infatti la nullità dell’atto di vendita e può generare contestazioni nelle fasi successive di ristrutturazione o certificazione.

Un documento tecnico per professionisti e cittadini

Le planimetrie catastali sono elaborate generalmente da un geometra, un architetto o un ingegnere abilitato. Dopo la costruzione o un intervento che modifica la distribuzione interna, il professionista redige la nuova planimetria attraverso software CAD o, nei casi più datati, disegnandola su carta millimetrata. Una volta ultimata viene depositata al Catasto, dove entra a far parte della banca dati nazionale e può essere consultata solo da soggetti autorizzati (proprietari, delegati o tecnici abilitati). Negli ultimi anni l’Agenzia delle Entrate ha digitalizzato la quasi totalità delle planimetrie, rendendo disponibile il documento in formato elettronico; ciò consente di richiederlo comodamente online e di riceverlo via mail senza dover andare allo sportello.

Quali informazioni contiene

Una planimetria catastale non è un semplice schizzo. Oltre a delineare il perimetro dell’unità immobiliare e la suddivisione interna in vani, contiene numerose informazioni tecniche.

• • Pertinenze e parti comuni: sono evidenziati giardini, cortili, box auto, cantine, mansarde o altri locali di pertinenza. Vengono indicate anche le parti comuni dell’edificio come scale, androni o cortili.

• • Coerenze e orientamento: il disegno indica i confini con le unità immobiliari confinanti e l’orientamento rispetto al nord. Questa informazione è essenziale sia per identificare correttamente l’immobile sia per definire correttamente i progetti di ristrutturazione e i calcoli energetici.

• • Destinazione d’uso dei locali: la planimetria specifica a cosa sono destinati i vari ambienti. Per esempio viene segnalato se un locale è adibito a cucina, bagno, lavanderia o ripostiglio, mentre per soggiorno e camere spesso la destinazione è intuitiva e non è indicata. Questa indicazione consente di verificare se la distribuzione interna rispetta la normativa urbanistica e il regolamento edilizio.

• • Altezze dei locali e differenze di quota: nelle planimetrie recenti sono riportati i valori di altezza minima, massima e media per ciascun vano. Questo consente di verificare se le altezze rispettano i requisiti igienico–sanitari e di calcolare correttamente i volumi per le certificazioni energetiche.

• • Identificativi catastali e dati toponomastici: lungo i margini del foglio sono indicati il comune, il foglio catastale, la particella e il subalterno, oltre ai dati toponomastici (indirizzo, piano, scala). Questi dati sono indispensabili per abbinare la planimetria alla visura catastale e per richiedere l’aggiornamento.

Oltre a queste informazioni, la stampa della planimetria comprende la data e il protocollo della richiesta, il codice fiscale del richiedente e i dati dell’acquisizione. In passato le planimetrie erano esclusivamente su carta; oggi la maggior parte è generata digitalmente e si scarica in formato PDF con cornice e riferimenti di scala. La versione digitale deve essere stampata senza riduzione o ingrandimento per preservare la scala indicata.

Le planimetrie rasterizzate e i documenti precedenti

Il processo di digitalizzazione ha portato alla creazione delle cosiddette planimetrie rasterizzate, cioè planimetrie scansionate da originali cartacei. Se l’immobile è molto datato o se la planimetria non è presente negli archivi digitali, è possibile richiedere la rasterizzazione della planimetria cartacea. Qualora si abbia bisogno di una planimetria precedente, ad esempio per dimostrare lo stato originario prima di una ristrutturazione, è necessario recarsi allo sportello provinciale dell’Agenzia delle Entrate e richiedere la copia cartacea archiviata. Ciò è particolarmente utile per confrontare lo stato attuale con quello precedente e per dimostrare la regolarità delle opere eseguite nel tempo.

Quando è necessaria

La planimetria catastale è richiesta in molte circostanze della vita immobiliare. Saper riconoscere quando è obbligatorio allegarla evita ritardi burocratici e sanzioni.

Transazioni immobiliari

Per la compravendita, la stipula di un mutuo o la sottoscrizione di un contratto di locazione, è obbligatorio allegare una planimetria conforme allo stato di fatto. La legge italiana – in particolare l’articolo 29 della legge 52/1985 modificato dal D.L. 78/2010 – prevede che l’atto notarile contenga l’identificazione catastale, il riferimento alla planimetria depositata e una dichiarazione di conformità rilasciata dal proprietario o da un tecnico abilitato. Se non è presente questa dichiarazione l’atto è nullo. Di conseguenza, prima di vendere un immobile occorre verificare che la planimetria corrisponda alla configurazione reale; eventuali difformità vanno sanate tramite una variazione catastale.

Ristrutturazioni e ampliamenti

Qualsiasi intervento di ristrutturazione che modifichi la distribuzione interna o la superficie richiede l’aggiornamento della planimetria. Le guide di settore ricordano che se un immobile viene ristrutturato o ampliato la planimetria deve essere aggiornata e depositata nuovamente al Catasto. Questo vale sia per gli interventi che necessitano di titolo edilizio (CILA, SCIA, Permesso di costruire) sia per le modifiche interne che variano la superficie dei vani. Senza l’aggiornamento, la planimetria non corrisponde più allo stato di fatto e potrebbe impedire la successiva vendita o l’ottenimento di agevolazioni fiscali e bonus edilizi.

Pratiche edilizie e certificazioni

Molte pratiche edilizie, come le richieste di certificati di agibilità o le autorizzazioni sanitarie, richiedono la presentazione della planimetria. Lo stesso vale per la certificazione energetica (APE), che viene redatta da un tecnico abilitato basandosi sulle superfici e sui volumi indicati nella planimetria. Per i bonus ristrutturazione, bonus facciate e superbonus, l’Enea e l’Agenzia delle Entrate richiedono la conformità catastale come prerequisito per ottenere le detrazioni. Anche le successioni e le divisioni ereditarie fanno riferimento alla planimetria per identificare correttamente l’immobile e determinarne la quota di proprietà.

Come richiedere la planimetria online

Ottenere una planimetria non è più una procedura lunga e farraginosa. Grazie alla digitalizzazione è possibile richiedere la planimetria direttamente dal proprio computer senza recarsi all’ufficio catastale. Di seguito una guida passo passo per farlo in autonomia.

1. Verificare i requisiti e preparare i dati

Innanzitutto occorre accertarsi di avere titolo per richiedere la planimetria. I soggetti autorizzati sono:

• • l’intestatario dell’immobile o uno degli intestatari;

• • l’amministratore o il rappresentante legale di una società proprietaria;

• • un delegato con autorizzazione scritta;

• • un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) che richieda la planimetria per conto del cliente.

Per motivi di privacy la planimetria non è un documento pubblico: chi non rientra in queste categorie non può ottenerla e la delega è sempre obbligatoria. Inoltre occorre conoscere i dati catastali della proprietà: comune, foglio, particella e subalterno. Senza di essi non è possibile identificare l’unità immobiliare nella banca dati.

2. Accesso ai servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate

Il modo più diretto e gratuito per i proprietari è tramite il portale dell’Agenzia delle Entrate. È necessario essere registrati ai servizi telematici (Entratel o Fisconline) e accedere tramite SPID, CIE o CNS. Una volta autenticati si seleziona la funzione Consultazioni personali e si richiede la planimetria dell’immobile posseduto. Il sistema restituisce il documento in formato PDF che può essere salvato e stampato.

Chi non ha dimestichezza con i servizi telematici può affidarsi a professionisti o a portali autorizzati. È sufficiente compilare un modulo con i dati catastali e allegare una copia del documento di identità e della delega. In cambio si riceverà la planimetria via email, generalmente entro poche ore. Il costo del servizio varia da una decina di euro fino a cinquanta euro a seconda dell’urgenza e del servizio scelto. Tali servizi possono essere utili quando si desidera ricevere la planimetria senza dover attivare uno SPID o recarsi allo sportello. Se si preferisce un servizio esterno autorizzato, è possibile richiedere la planimetria catastale sul sito visureitalia.com (il sito è distributore ufficiale di InfoCamere): il servizio è particolarmente comodo quando si ha necessità urgente di consultare la planimetria o non si dispone di credenziali SPID.

3. Compilare la delega e allegare i documenti

Anche nel caso di richiesta online, se non si è proprietari occorre allegare la delega firmata dal proprietario e una copia del suo documento di identità. Questa procedura è prevista dal provvedimento del Direttore dell’Agenzia del Territorio del 16 settembre 2010 e dalle norme sul trattamento dei dati personali. Qualsiasi servizio che non richieda una delega firmata non rispetta la normativa e potrebbe comportare sanzioni.

Un documento indispensabile per ristrutturazioni e certificazioni

Una planimetria corretta e aggiornata è indispensabile in fase di progettazione e ristrutturazione. Gli architetti e gli ingegneri utilizzano il documento come base per sviluppare i progetti, calcolare le superfici e verificare la conformità con i regolamenti urbanistici. Ad esempio, per modificare tramezzi interni, ricavare nuovi vani o ampliare gli spazi, occorre presentare una CILA o una SCIA allegando la planimetria e i disegni di progetto. La planimetria serve anche per elaborare la Relazione di conformità catastale, un documento che attesta la corrispondenza tra lo stato di fatto e i dati catastali, richiesto da molti comuni prima di autorizzare i lavori.

In ambito di certificazioni energetiche e APE (Attestato di Prestazione Energetica) il certificatore utilizza la planimetria per calcolare le superfici disperdenti, i volumi riscaldati e la distribuzione degli ambienti. Senza una planimetria aggiornata non è possibile determinare con precisione i valori e l’APE potrebbe essere contestato. Inoltre la planimetria è necessaria per l’asseverazione tecnica nei bonus edilizi, dove il tecnico assevera che l’intervento non comporti abusi edilizi e che l’immobile sia conforme alle norme urbanistiche e catastali.

Conformità catastale e urbanistica

Il concetto di conformità catastale si riferisce alla perfetta corrispondenza tra l’immobile reale e ciò che risulta depositato al Catasto. Se vi sono differenze – un muro spostato, un soppalco non dichiarato, un bagno aggiunto – occorre presentare una variazione catastale prima di vendere o richiedere permessi. La conformità urbanistica, invece, attesta che l’immobile rispetti i titoli edilizi rilasciati nel tempo e l’insieme delle norme urbanistiche. La planimetria è il documento chiave per verificare entrambe le conformità. In caso di ristrutturazioni, il professionista deve verificare la conformità urbanistica e predisporre eventuali sanatorie prima di depositare la nuova planimetria.

Perché aggiornare la planimetria: rischi e sanzioni

Molti proprietari si rendono conto dell’importanza della planimetria solo quando devono vendere o richiedere un mutuo. Tuttavia tenere aggiornata la planimetria conviene anche per evitare sanzioni e problemi futuri.

• • Nullità degli atti: come già descritto, una planimetria non conforme comporta la nullità del rogito o dell’atto di trasferimento. Il notaio deve accertare la corrispondenza tra planimetria e stato di fatto; se ciò non avviene, l’atto può essere annullato anche anni dopo la firma.

• • Impossibilità di accedere ai bonus edilizi: la conformità catastale è condizione imprescindibile per usufruire dei bonus ristrutturazione, sisma bonus, superbonus e bonus facciate. Se l’immobile non risulta conforme, l’Agenzia delle Entrate può revocare le detrazioni e recuperare le somme percepite.

• • Problemi con l’agibilità: per ottenere l’agibilità di un immobile ristrutturato occorre presentare la planimetria aggiornata insieme al certificato di collaudo e agli esiti degli impianti. Senza questo documento l’agibilità può essere negata.

• • Valutazioni immobiliari errate: banche e periti basano le loro stime sulla superficie catastale. Se la planimetria è errata, la rendita catastale potrebbe essere sovrastimata o sottostimata, con conseguenze sulle imposte e sul valore dell’immobile.

La planimetria catastale è dunque molto più di un disegno: è il documento che certifica l’esistenza e la configurazione dell’immobile agli occhi dello Stato. Per chi deve ristrutturare o ottenere certificazioni è il primo passo per programmare gli interventi e per dimostrare la conformità. Grazie alla digitalizzazione oggi è possibile richiedere la planimetria comodamente online, ma occorre sempre rispettare le procedure: solo proprietari, delegati o tecnici abilitati possono accedere al documento e la presentazione della delega è obbligatoria. Aggiornare tempestivamente la planimetria dopo ogni modifica è l’unico modo per evitare sanzioni, blocchi in fase di vendita o perdita di agevolazioni.

Per approfondire l’uso dei servizi telematici del Catasto, Rete Camere mette a disposizione una guida pratica su come richiedere una visura catastale in 3 click, utile anche per chi vuole scaricare mappe dei terreni e planimetrie.