C’era un tempo in cui la multiproprietà rappresentava il sogno di molti italiani: possedere “un pezzetto” di casa al mare o in montagna, senza dover sostenere i costi di una seconda abitazione. Oggi, quel modello – nato negli anni Ottanta come formula innovativa di condivisione immobiliare – mostra sempre più le sue crepe, affrontando la sua crisi più profonda tra morosità e regole superate.
Un Modello in Declino tra Costi e Difficoltà di Gestione
Nonostante il mercato immobiliare generale (con 950.240 convenzioni notarili di compravendita nel 2024) registri un andamento in crescita, la crisi del sistema multiproprietario è prima di tutto una questione di conti in rosso.
Secondo le stime del Rapporto Immobiliare 2025 e delle principali analisi di settore, in Italia si contano ancora oltre 180.000 multiproprietari attivi, concentrati soprattutto nelle località turistiche come Jesolo (Ve), Rimini, Taormina (Ct) e la Costa Smeralda.
Sebbene il numero resti significativo, la tendenza è in calo rispetto agli anni 2000. La frammentazione gestionale, la difficoltà di rivendere le quote e la morosità crescente stanno mettendo in discussione la sostenibilità stessa del modello.
Morosità e Contenziosi: Il Lato Oscuro della Multiproprietà
Mentre oltre il 12% delle famiglie italiane in affitto è in ritardo con il canone (ISTAT e SoloAffitti), nelle multiproprietà la situazione è drammatica
Il sessantadue per cento (62%) dei titolari risulta in arretrato con i pagamenti.
La metà dei morosi (50%) abbandona la quota senza estinguere i propri debiti.
Le conseguenze economiche per gli altri proprietari sono pesanti. I costi medi per il recupero crediti superano spesso i 1.800 euro per ciascun condomino, una cifra che in molti casi eguaglia o addirittura supera il valore di mercato della quota stessa. Questo meccanismo, di fatto, scoraggia l’avvio di azioni legali e lascia irrisolti i problemi strutturali.
Il Paradosso dell’Esproprio Impossibile
La normativa italiana, pur tutelando il diritto di proprietà, rende estremamente complesso intervenire nei confronti dei morosi.
- L’Esproprio non è automatico: Richiede una lunga procedura giudiziaria e costi legali che spesso superano il valore della quota posseduta. In media, i proprietari spendono circa 1.800 euro in avvocati per pratiche di sollecito o sfratto, senza la certezza di un esito favorevole.
- Il Moroso Mantiene il Diritto d’Uso: Molti condomìni, per evitare costi e procedure legali incerte, preferiscono rivalersi su beni liquidi – come conti correnti o stipendi – lasciando però intatta la titolarità della multiproprietà e il diritto di godimento al moroso.
Questa prassi, sebbene legittima secondo il Codice Civile, solleva un profondo dubbio etico e gestionale: chi non paga continua a mantenere il diritto di godimento del bene, mentre gli altri proprietari si fanno carico delle spese comuni.
La Vicenda Emblematica di Jesolo
Un caso emblematico è quello di un residence turistico di Jesolo nel 2023.
Su 120 multiproprietari, trentasette risultavano morosi da oltre tre anni, con un debito complessivo superiore ai 90.000 euro. Nonostante i solleciti, nessuno ha ceduto la propria quota e le settimane di soggiorno sono rimaste invendute persino dopo essere state messe all’asta.
Le azioni di pignoramento su conti e stipendi hanno permesso di recuperare soltanto il quaranta per cento (40%) del credito complessivo, lasciando il condominio in una condizione di stallo.
Il nodo centrale resta la rigidità del diritto di proprietà, che da tutela fondamentale rischia di trasformarsi in ostacolo alla gestione collettiva.
Riformare per Sopravvivere: Le Proposte di Federcontribuenti
Per affrontare questa impasse, Federcontribuenti ha avanzato alcune proposte che puntano a rendere il sistema più equo ed efficiente, invocando una revisione normativa:
Semplificare le procedure di esproprio
Introdurre la possibilità di sospendere il diritto d’uso in caso di morosità reiterata (tramite clausole statutarie)
Auspicare la nascita di una gestione centralizzata delle multiproprietà, capace di garantire maggiore trasparenza e sostenibilità economica.
La multiproprietà, nata come strumento per democratizzare l’accesso alla casa vacanza, oggi rischia di implodere sotto il peso delle sue stesse regole. In un Paese come l’Italia, serve una riflessione profonda su come conciliare il diritto individuale con l’interesse collettivo. Solo una riforma capace di restituire equilibrio tra diritti e doveri potrà salvare un modello che, pur in crisi, continua a rappresentare per molti un pezzo di sogno e di appartenenza.
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