La ristrutturazione di un edificio industriale è un intervento strategico che richiede competenze multidisciplinari, coordinamento e una visione integrata del progetto. L’approccio chiavi in mano è ad oggi la soluzione più efficace per gestire le complessità, garantendo al committente certezza dei tempi, controllo dei costi e qualità costruttiva.
Magnetti Building, forte di un’esperienza ultracentenaria nell’edilizia industrializzata, ha sviluppato un metodo proprietario denominato Opera che incarna i principi della ristrutturazione integrata. Questo approccio consente di gestire l’intero ciclo di vita del progetto, dall’analisi iniziale alla consegna finale, passando per progettazione, produzione degli elementi prefabbricati, messa in opera e manutenzione.
Quando e perché ristrutturare un edificio industriale
Il patrimonio edilizio industriale italiano presenta caratteristiche peculiari che rendono spesso necessari interventi di ristrutturazione significativi. Numerosi stabilimenti produttivi, realizzati nel corso degli ultimi decenni, evidenziano oggi problematiche strutturali, energetiche e funzionali che ne compromettono l’efficienza operativa e la conformità normativa.
L’obsolescenza energetica è una delle motivazioni principali che spingono le imprese a intraprendere progetti di ristrutturazione. Edifici con scarse prestazioni di isolamento termico generano consumi energetici elevati, incidendo negativamente sui costi di gestione e sulla competitività aziendale. Il quadro normativo europeo, sempre più orientato verso la sostenibilità, impone alle aziende di documentare progressi concreti nella riduzione delle emissioni di CO2, rendendo la riqualificazione energetica degli edifici industriali una priorità strategica.
Le normative sismiche rappresentano un ulteriore fattore determinante. Le NTC 2018 (Norme Tecniche per le Costruzioni) hanno introdotto requisiti più stringenti per le strutture esistenti, rendendo necessari interventi di adeguamento e miglioramento sismico su molti capannoni prefabbricati realizzati prima dell’entrata in vigore delle attuali disposizioni.
Gli obblighi ESG (Environmental, Social, Governance) completano il quadro delle motivazioni. Le imprese sono oggi chiamate a rendicontare le proprie performance ambientali e a dimostrare impegni concreti verso la sostenibilità. Un edificio industriale riqualificato secondo criteri di efficienza energetica e ridotto impatto ambientale rappresenta un asset importante nella strategia ESG aziendale.
Le tipologie di intervento di ristrutturazione industriale
La ristrutturazione edilizia industriale comprende diverse tipologie di intervento, ognuna delle quali risponde a specifiche esigenze e presenta caratteristiche tecniche peculiari. Un approccio chiavi in mano consente di combinare più interventi in un progetto organico, ottimizzando tempi, costi e risultati.
Riqualificazione energetica
La riqualificazione energetica degli edifici industriali si articola in una serie di interventi mirati a migliorare le prestazioni termiche dell’involucro e a ridurre i consumi energetici complessivi. Gli interventi principali comprendono:
Coibentazione di coperture e pareti: l’applicazione di materiali isolanti ad alte prestazioni consente di ridurre significativamente le dispersioni termiche. I tamponamenti smart, realizzati in acciaio o alluminio con prestazioni termiche, acustiche e antincendio certificate, rappresentano una soluzione particolarmente efficace per il miglioramento dell’involucro.
Integrazione fotovoltaica: l’installazione di impianti fotovoltaici sulle coperture industriali consente di produrre energia rinnovabile per l’autoconsumo, riducendo la dipendenza dalla rete e i costi energetici. Gli interventi di riqualificazione della copertura offrono l’opportunità ideale per predisporre o installare sistemi di produzione fotovoltaica.
Sistema Cool Roof Acqua-Stop®: sviluppata da Magnetti Building in collaborazione con l’Università di Genova, combina impermeabilizzazione e riflessione solare. La membrana in TPO (Termopoliolefina) ad alta riflettanza raggiunge un indice SRI (Solar Reflectance Index) superiore a 100, riducendo drasticamente l’assorbimento di calore in estate e contenendo i consumi per il raffrescamento.
Le imprese che intraprendono percorsi di riqualificazione energetica possono accedere a certificazioni ambientali riconosciute a livello internazionale. Il supporto per il conseguimento della certificazione LEED e BREEAM rappresenta un servizio integrato nell’approccio chiavi in mano di Magnetti Building.
Adeguamento e miglioramento sismico
Gli interventi di adeguamento e miglioramento sismico rispondono all’esigenza di garantire la sicurezza strutturale degli edifici industriali in conformità alle NTC 2018. La distinzione tra le due tipologie è sostanziale:
- Adeguamento sismico: intervento che porta la struttura a raggiungere il livello di sicurezza previsto per le nuove costruzioni
- Miglioramento sismico: intervento che incrementa la sicurezza strutturale senza necessariamente raggiungere il livello delle nuove costruzioni
Le tecniche di intervento comprendono rinforzi strutturali su pilastri, travi e nodi di collegamento, installazione di dispositivi dissipativi per assorbire l’energia sismica, e in casi specifici l’implementazione di sistemi di isolamento sismico. Le tempistiche variano da alcune settimane a diversi mesi in funzione della complessità dell’intervento e delle dimensioni dell’edificio.
Riqualificazione di edifici dismessi
La riqualificazione di edifici industriali dismessi rappresenta un’opportunità per valorizzare patrimoni immobiliari inutilizzati attraverso interventi di conversione funzionale e restyling estetico. Ex stabilimenti produttivi possono essere trasformati in centri logistici, spazi espositivi, poli tecnologici o strutture terziarie, preservando le volumetrie esistenti e riducendo il consumo di suolo.
Il restyling estetico mediante pannelli prefabbricati di design consente di conferire agli edifici un’immagine contemporanea e distintiva. L’utilizzo di facciate prefabbricate in cemento armato con finiture personalizzate permette di ottenere risultati architettonici di elevata qualità, coniugando funzionalità e valore estetico.
Bonifica amianto e rifacimento coperture
Numerosi edifici industriali realizzati prima degli anni Novanta presentano coperture in cemento-amianto (Eternit), materiale oggi vietato per la sua pericolosità sanitaria. L’intervento di bonifica prevede la rimozione e lo smaltimento certificato dei materiali contenenti amianto, seguito dalla posa di nuovi sistemi di copertura ad alte prestazioni.
Questa tipologia di intervento viene frequentemente abbinata all’installazione di impianti fotovoltaici, trasformando un obbligo normativo in un’opportunità di efficientamento energetico e produzione rinnovabile.
L’approccio chiavi in mano: vantaggi operativi
La formula chiavi in mano si distingue per la capacità di concentrare in un unico interlocutore tutte le responsabilità progettuali, esecutive e gestionali. Questo modello organizzativo ha benefici tangibili per il committente:
Unico interlocutore: la presenza di un General Contractor che coordina tutte le fasi del progetto elimina le complessità derivanti dalla gestione di molteplici fornitori e subappaltatori. La comunicazione risulta semplificata e i tempi decisionali si riducono significativamente.
Certezza di tempi e costi: la definizione di un preventivo accurato e di un cronoprogramma dettagliato in fase preliminare consente al committente di pianificare l’investimento con piena consapevolezza. Il General Contractor assume la responsabilità del rispetto dei parametri concordati.
Qualità integrata: l’approccio chiavi in mano garantisce coerenza qualitativa lungo l’intera filiera produttiva, dalla progettazione all’esecuzione. Non si verificano i tipici problemi di interfaccia tra soggetti diversi, che spesso generano difetti e contenziosi.
Continuità operativa: nei progetti di ristrutturazione di stabilimenti in attività, la capacità di operare senza interrompere la produzione rappresenta un requisito critico. Un approccio integrato consente di pianificare le fasi di cantiere in modo da minimizzare l’impatto sulle attività produttive.
Magnetti Building Opera: il metodo integrato
Da più di 35 anni, Magnetti Building ha esteso i propri interventi oltre la realizzazione degli elementi prefabbricati, arrivando a comprendere l’intero ciclo del progetto architettonico e realizzativo:
Integrazione orizzontale di processo: tutte le fasi del progetto (progettazione, produzione, cantiere, post-vendita) sono connesse in un flusso continuo e controllato. Non esistono discontinuità organizzative tra una fase e l’altra, con benefici in termini di efficienza e qualità.
Integrazione verticale delle competenze: design, ingegneria, produzione e installazione sono gestiti da un team unico, che condivide obiettivi, metodologie e strumenti. Le competenze specialistiche si integrano in una visione unitaria del progetto.
Opera si articola in quattro fasi:
- Mappatura dei bisogni: analisi delle esigenze del committente, studio di fattibilità tecnico-economica, sviluppo del preventivo e definizione del cronoprogramma
- Progettazione: sviluppo del progetto esecutivo con tecnologia BIM, ingegneria strutturale e impiantistica, gestione delle pratiche autorizzative
- Produzione e costruzione: prefabbricazione degli elementi in stabilimento, trasporto, montaggio in cantiere, realizzazione degli impianti e delle finiture
- Post-vendita: servizio di manutenzione ordinaria e straordinaria, assistenza tecnica, interventi evolutivi
L’adozione della tecnologia BIM (Building Information Modeling) mediante il software Revit consente di sviluppare un modello digitale integrato del progetto, riducendo i tempi di progettazione e costruzione del 20% e gli errori dell’80% rispetto ai metodi tradizionali.
Case study: progetti di ristrutturazione realizzati
L’esperienza di Magnetti Building nella ristrutturazione industriale chiavi in mano si concretizza in numerose realizzazioni che testimoniano l’efficacia del metodo Opera e delle soluzioni tecnologiche proprietarie.
Superstudio Maxi (Milano): la riqualificazione di un’ex area industriale dismessa degli anni Sessanta ha dato vita a un polo espositivo all’avanguardia. L’intervento ha compreso il miglioramento sismico della struttura e l’applicazione di soluzioni a secco per facciate e copertura. La location ha ottenuto la certificazione LEED Gold, prima in Europa nel suo settore.
CVB Srl (Vercelli): l’ampliamento della fabbrica per oltre 6.000 m² e la realizzazione di due palazzine uffici hanno rappresentato una sfida significativa. La progettazione BIM ha consentito di ottimizzare la pianificazione e di completare l’intervento senza alcuna interruzione della produzione a ciclo continuo della fabbrica esistente.
Acciai Tubi (Terno d’Isola, BG): l’ampliamento della sede produttiva e del magazzino è stato completato in soli sei mesi grazie alla formula chiavi in mano. L’utilizzo del tegolo Tecnoplan in combinazione con elementi a macroshed ha consentito di ottenere una campata interna di 25 metri senza vincoli strutturali, con integrazione di pannelli fotovoltaici in copertura.
Come avviare un progetto di ristrutturazione
Magnetti Building accompagna dal 1874 le aziende nel percorso di innovazione edilizia. Oggi, questo patrimonio ultracentenario di competenze si proietta verso il futuro della ristrutturazione industriale sostenibile. Per avviare un progetto di ristrutturazione chiavi in mano, è possibile contattare Magnetti Building per identificare le soluzioni più adatte alle esigenze aziendali.
