El Gobierno de Navarra ha presentado como un éxito la aplicación de los topes al precio del alquiler en los municipios declarados Zonas de Mercado Residencial Tensionado (ZMT). Los datos oficiales avalan, en efecto, una bajada del precio medio del alquiler del 8,6%, desde los 848,7 euros del segundo trimestre de 2025, hasta los 774,3 euros del cuarto en los 21 municipios donde se aplica la ZMT. Es una cifra llamativa, fácil de comunicar y políticamente rentable. Tanto es así que la propia ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, ha señalado a Navarra como ejemplo de los supuestos beneficios de esta política. Sin embargo, hacerlo no solo resulta precipitado, sino profundamente engañoso: Navarra no es un buen ejemplo de política de vivienda, sino un aviso de sus efectos indeseados.
Porque junto a esa bajada de precios se ha producido un fenómeno que la teoría económica anticipa desde hace décadas y que la experiencia internacional confirma de forma recurrente: cuando se topan los precios, la oferta se retrae. Y eso es exactamente lo que muestran los datos del propio Gobierno de Navarra. En los municipios ZMT, el número de contratos de alquiler de larga duración se ha desplomado. Solo entre el segundo y el cuarto trimestre de 2025 se han firmado 532 contratos menos, pasando de 1.204 a 672 ¡un 44% menos de viviendas en alquiler! No es una oscilación menor ni coyuntural, sino una caída muy significativa que refleja un mercado cada vez más estrecho y menos accesible.
La caída de la oferta no es un daño colateral menor sino el principal problema de estas políticas. Menos viviendas en alquiler implica menos opciones para los inquilinos, más competencia entre ellos y mayores barreras de acceso, especialmente para jóvenes, familias con menos recursos o personas con trayectorias laborales inestables. Cuando el precio deja de ser el principal mecanismo de asignación, aparece el conocido “casting de inquilinos”: se alquila al perfil más solvente, con contrato indefinido y mayores garantías, dejando fuera precisamente a quienes más necesitan protección pública.
A ello se suma otro efecto bien conocido del control de rentas: el desplazamiento de la oferta hacia modalidades menos estables. En Navarra, los contratos de temporada han pasado de representar el 5% en 2024 al 11% en 2025, más del doble en solo un año. No se trata de una transformación natural de la demanda, sino de una reacción racional de los propietarios ante un marco cada vez más restrictivo e incierto. El resultado es un mercado menos estable, más fragmentado y peor adaptado a las necesidades residenciales de largo plazo.
Incluso otros indicadores menos comentados refuerzan esta lectura crítica. La superficie media de las viviendas alquiladas ha descendido en los últimos trimestres, lo que sugiere que las viviendas de mayor tamaño, menos rentables bajo esquemas de control de precios, tienden a retirarse del mercado. De nuevo, la oferta no desaparece del todo, pero se empobrece en calidad y capacidad para acoger a familias, reforzando la idea de que el problema de fondo no se está resolviendo.
Pese a todo ello, el discurso oficial insiste en negar la retracción de la oferta y en presentar a Navarra como un modelo a seguir. Que la Ministra de Vivienda utilice nuestra Comunidad foral como ejemplo resulta especialmente preocupante, porque contribuye a consolidar una narrativa simplista: la de que bajar precios equivale automáticamente a mejorar el acceso a la vivienda. Navarra demuestra justo lo contrario. La bajada de precios existe, sí, pero se produce a costa de un mercado más reducido, más rígido y excluyente.
El acceso a la vivienda es ya una de las principales preocupaciones de los navarros, solo por detrás de la sanidad. Precisamente por eso, insistir en políticas que atacan el síntoma, el precio, pero agravan la causa estructural, la falta de oferta, es una estrategia equivocada. Topar los alquileres puede aliviar puntualmente a quienes ya están dentro del mercado, pero empeora la situación de quienes intentan acceder al mismo por primera vez. Es, probablemente, lo peor que podía ocurrir en un contexto de escasez crónica de vivienda.
Si de verdad se quiere mejorar el acceso al alquiler en Navarra, el foco debería ponerse en aumentar la oferta: liberar suelo, agilizar el planeamiento urbanístico, facilitar la promoción publico-privada de vivienda en alquiler, licencias más rápidas y ofrecer seguridad jurídica a propietarios e inversores. Y además, reducir la elevada fiscalidad que afecta a la vivienda: la recaudación por tributos relacionados con la vivienda alcanza el 18% del total recaudado, lo que supone un 3,5% del PIB, frente al 1% de inversión pública en esta área. Topar precios sin crear oferta es como poner una tapa a una olla a presión y cambiar reglas cada 2-3 años espanta inversión y oferta. Se necesitan planes plurianuales (10-15 años), no anuncios de legislatura.
Las que acabo de mencionar no son soluciones inmediatas ni vistosas, pero sí las únicas capaces de corregir el problema sin generar efectos adversos. La experiencia navarra debería servir de advertencia, no de ejemplo. Celebrarla como un éxito es ignorar la realidad que muestran los datos y empobrecer un debate que exige más rigor y menos propaganda.
