Ce second rapport sur l’office public de l’habitat (OPH) de la communauté d’agglomération du Pays ajaccien (CAPA) traite de sa gouvernance et de sa situation financière. Il complète un premier rapport, publié en octobre 2025, consacré exclusivement à une enquête sur l’attribution des logements sociaux, élaborée à la suite d’une demande citoyenne.
Un parc social atone
Bien que rattaché à la CAPA, le périmètre d’intervention de l’OPH couvre l’ensemble de la Corse-du-Sud. Son parc social, qui comptait 2 368 logements début 2025, n’a quasiment pas évolué depuis 2019.
Une activité aux résultats contrastés
Entre 2019 et 2025, ses interventions patrimoniales ont surtout porté sur la réhabilitation de l’existant et la résorption des logements vacants. Le taux de ces derniers est passé de 9,7 % en 2019 à 4,3 % en 2023, avant de progresser pour s’établir à 6,7 % en mai 2025. A l’inverse, les projets d’acquisition auprès de la promotion privée n’ont pas abouti et les stratégies de développement alternatives (maîtrise d’ouvrage directe, acquisition-amélioration) ont produit des résultats limités. Les investissements réalisés, comme les réflexions engagées en matière de cession de patrimoine ou de développement d’une offre en accession sociale à la propriété, ont été menés en l’absence de projections techniques et financières régulièrement actualisées.
Une situation financière dégradée
La fiabilité des comptes s’est améliorée depuis le passage de l’office en comptabilité commerciale en 2021. En revanche, les efforts engagés pour améliorer le pilotage et l’information du conseil d’administration sur la trajectoire financière de l’organisme doivent être renforcés.
La situation financière de l’OPH est nettement dégradée, avec une dette maintenue à hauteur de 103 M€, jusqu’à présenter des risques de solvabilité. Dans un contexte de hausse des taux d’intérêt, sa capacité d’autofinancement s’est significativement réduite, provoquant une détérioration de la capacité de désendettement, passée de 31 ans à 148 ans entre 2019 et 2024, au-dessus de la médiane du secteur.
Malgré des efforts de maîtrise, le niveau des charges opérationnelles reste élevé et les ressources ne progressent pas assez rapidement (absence de nouvelles constructions, taux de vacance qui repart à la hausse). Depuis 2023, le flux de trésorerie dégagé de l’activité ne permet plus de couvrir le remboursement de l’annuité en capital de la dette.
En conséquence, « l’autofinancement net HLM », indicateur qui correspond à la capacité d’autofinancement minorée des remboursements d’emprunts, a franchi un seuil d’alerte en devenant négatif depuis 2023. Le financement des investissements n’a été rendu possible qu’en puisant dans le fonds de roulement.
Un plan d’actions en réponse
L’office a adopté, en juillet 2024, un plan d’actions pour amorcer le rétablissement de sa situation financière. Ce plan d’actions devra être accompagné de la révision du plan stratégique de patrimoine et d’une prospective financière pluriannuelle, afin d’aligner le volume des investissements sur la capacité d’autofinancement et de désendettement de l’office, en hiérarchisant les opérations en fonction de leur équilibre économique attendu.
