La chambre a contrôlé Nantes Métropole Habitat, qui est le bailleur social le plus important de l’agglomération, avec plus de 20 000 logements, soit près de 40 % du parc de logements locatifs sociaux de la métropole nantaise.
Une métropolisation de l’offre de logements à accélérer en accroissant la rotation du patrimoine
La chambre invite l’office à réexaminer l’efficience de la localisation et de la typologie de son parc, dans le cadre des objectifs de métropolisation, de relance de la production et de transition énergétique qui lui sont assignés. La détention de 1 149 pavillons pose des difficultés d’équité de traitement, de rotation du parc et de rentabilité locative. La définition d’une stratégie concernant le devenir du parc de pavillons nantais pourrait permettre de renouveler l’offre, notamment dans un objectif de sobriété foncière, en cohérence avec la démarche de densification que l’office a engagée. Une réorientation de l’offre, aujourd’hui très concentrée sur la ville de Nantes (99 %), à court terme vers d’autres communes voire à moyen terme au sein du pôle métropolitain, permettrait de mieux répartir l’offre et de s’adapter à l’évolution de la métropole.
Le manque de petits logements par rapport à la demande freine la résorption des sous-occupations de grands logements, qui permettrait de loger plus de personnes à parc constant. La chambre invite l’office à mieux orienter l’évolution de son offre par taille de logement, en cohérence avec la demande qui lui est adressée.
Des refus de logements par les demandeurs qui augmentent malgré un nombre d’attributions en baisse et une demande en hausse
Le nombre d’attributions baisse, conséquence d’une offre réduite par rapport à la hausse de la demande. Ni la création de logements, faible chaque année, ni la rotation du parc existant, en baisse, ne sont suffisants pour absorber la hausse de la demande. L’examen de la situation des occupants est très limité, il ne permet pas d’améliorer la rotation des logements et d’activer des parcours résidentiels. Les moyens de l’office sont limités compte tenu de l’absence de communication des données fiscales sur le revenu ou le patrimoine financier ou immobilier des locataires.
Le taux de refus des propositions de logement par les demandeurs (23 % en 2024) est élevé pour une métropole au marché immobilier tendu. Il est en outre en hausse malgré l’accroissement du nombre de demandes. Ces refus diffèrent la location du logement et ont un coût administratif pour l’office. Leur régulation est un enjeu de performance et d’équité, vis-à-vis des demandeurs dont le dossier n’a pas été sélectionné mais qui auraient accepté le logement. La chambre invite l’office à proposer à Nantes Métropole une majoration de la pénalité en cas de refus non motivé (23 % des cas de refus), qui pourrait être utilement doublée et appliquée dès le premier refus.
Une situation financière qui laisse peu de marges pour accroître les investissements, mais un coûteux projet de cinéma, éloigné des missions principales de l’office
NMH a engagé en travail de rééquilibrage de sa structure de coûts par logement, en maîtrisant mieux ses coûts salariaux, notamment par la réduction d’effectifs, et en commençant un rattrapage de la maintenance. La relance de la construction de logements a pesé sur les finances de l’office dans un contexte de hausse des taux d’intérêts, le scenario d’une accélération des constructions prévue dans le plan stratégique de patrimoine semble peu soutenable, à soutien financier externe constant.
L’office a mené une opération immobilière particulièrement coûteuse (7,7 M€) pour des finalités relevant essentiellement de la Ville de Nantes, le soutien au Cinématographe, sans procéder à une étude financière comparative préalable. L’office gagnerait à rationaliser l’engagement de ses moyens financiers sur une mission secondaire comme celle des locaux d’activité. La procédure suivie soulève en outre des interrogations quant à la maîtrise complète du risque de conflits d’intérêts entre les fonctions de président de l’office et d’adjoint à l’urbanisme.
Une rénovation énergétique engagée mais à articuler avec la cible de logements neufs et avec la politique des loyers
Les résultats du bilan de gaz à effet de serre gagneraient à être intégrés dans le plan stratégique patrimonial, notamment pour fixer la cible de logements neufs, la construction étant particulièrement émissive. Une cible d’émissions de gaz à effet de serre par m² de logement neuf construit pourrait ainsi être fixée afin de respecter l’enveloppe globale d’émissions que l’office doit se fixer et qui devra être en cohérence avec la trajectoire de réduction des émissions sur laquelle la France a pris des engagements européens et internationaux.
Le champ du gel des loyers prévus par la loi est appliqué sur un champ trop restreint au regard des derniers diagnostics de performance énergétique. La chambre recommande à l’office de mettre en cohérence, chaque année, sa politique de loyers et ses diagnostics de performance énergétique, près de 300 logements devraient ainsi soit être rénovés soit voir leur loyer gelé.
L’objectif réglementaire de sortie des énergies fossiles du parc sera difficile à atteindre, notamment pour les chauffe-eaux, même à l’échéance 2040. Pour l’échéance 2027 d’assujettissement aux quota carbone de l’énergie des bâtiments, l’office ne pourra échapper à une hausse de ses charges, dont la répercussion sur ses locataires pourrait être difficilement acceptable. Une accélération de travaux de décarbonation est nécessaire pour limiter la hausse des charges. En accompagnement, une modulation de ce surcoût en fonction du revenu des locataires pourrait être envisagée.
