Osservatorio fiscalità immobiliare Rassegna 1° trimestre 2026 - Assoimmobiliare

3. Dottrina

• Bonus Edilizi e Agevolazioni

Agevolazioni per la rigenerazione urbana ex art. 7 del Decreto Crescita: confermata l’esclusione di fondi immobiliari e SICAF – Nota a Cass., sez. trib., sent. 15 ottobre 2025, n. 26928, di M. Del Vaglio e F. Burigana, in GT – Rivista di Giurisprudenza Tributaria, 2026, n. 1, p. 31

Nel commentare la sentenza della Cassazione n. 26928/2025, gli Autori evidenziano come la Suprema Corte abbia confermato un’interpretazione restrittiva dell’art. 7 del D.L. n. 34/2019, escludendo fondi immobiliari e SICAF dall’agevolazione consistente nell’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa per i trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare. Secondo la Corte, infatti, la nozione di “impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare” deve essere intesa in senso stretto e non può estendersi a soggetti il cui oggetto esclusivo sia l’investimento collettivo del risparmio, ancorché essi operino in modo significativo nel mercato immobiliare. Gli Autori muovono rilievi critici a tale impostazione, osservando che essa non appare coerente con altri settori della fiscalità immobiliare, nei quali i FIA sono frequentemente assimilati, sul piano funzionale, alle società immobiliari, specie ai fini IVA. La nota sottolinea, pertanto, come l’esclusione di tali operatori dalle misure agevolative rischi di comprimere l’efficacia degli strumenti fiscali destinati alla rigenerazione urbana, sottraendo il beneficio proprio a soggetti che, nella prassi, rivestono un ruolo centrale nelle operazioni di riqualificazione e valorizzazione del patrimonio edilizio.

Cessione di immobili pervenuti per donazione e interessati da Superbonus: persistono incertezze applicative e possibili effetti distorsivi – Nota a Ris. Agenzia delle Entrate n. 62/2025, di D. Liburdi e M. Sironi, in il fisco, 2026, n. 1, p. 21

Nel commentare la risoluzione n. 62/2025, gli Autori esaminano l’applicazione della nuova disciplina delle plusvalenze su immobili interessati da interventi agevolati con Superbonus, introdotta dalla legge di bilancio 2024, con specifico riguardo al caso della cessione di un immobile pervenuto al cedente per donazione. La nota evidenzia come l’Agenzia delle Entrate abbia adottato un’impostazione particolarmente rigorosa, affermando che, ai fini dell’applicazione dell’art. 67, comma 1, lett. b-bis), TUIR, le vicende anteriori alla donazione restano irrilevanti, con la conseguenza che non può assumere rilievo, quale causa di esclusione, il fatto che il donante avesse a sua volta acquisito l’immobile per successione. Gli Autori segnalano, tuttavia, che resta aperto il dubbio interpretativo relativo all’ipotesi in cui gli interventi agevolati siano stati eseguiti non dal donatario-cedente, bensì dal donante, entro l’arco temporale rilevante previsto dalla norma. La nota richiama inoltre ulteriori criticità di ordine operativo, osservando come il meccanismo di determinazione della plusvalenza possa condurre, in concreto, all’emersione di una base imponibile e di una conseguente imposta superiore all’ammontare dell’agevolazione effettivamente fruita, con possibili effetti distorsivi rispetto alla ratio della disciplina, volta al recupero del beneficio edilizio in sede di successiva cessione del bene.

Margine del general contractor superbonus: esclusi automatismi nel disconoscimento della detraibilità dei corrispettivi d’appalto – Nota di E. Zanetti e A. Zeni, in Eutekne – Schede di Aggiornamento, n. 4/2026

La nota esamina il trattamento fiscale del c.d. margine del general contractor superbonus, alla luce dei chiarimenti che l’Agenzia delle Entrate ha diramato con nota interna del 20 marzo 2026 alle Direzioni regionali e provinciali, in un contesto nel quale erano emerse contestazioni tese a disconoscere, in tutto o in parte, la detraibilità dei corrispettivi addebitati dalle imprese operanti come general contractor. Gli Autori sottolineano che occorre distinguere tra general contractor “puro”, che svolge una mera attività di coordinamento amministrativo dei fornitori e dei professionisti, e general contractor “appaltatore”, che assume invece nei confronti del committente l’obbligo di realizzare le opere in appalto, anche quando ne affidi l’esecuzione, in tutto o in parte, mediante subappalto. Solo nel primo caso i corrispettivi riferibili al mero coordinamento e alla gestione dello sconto in fattura restano estranei alle spese detraibili; nel secondo, invece, il ricorso al subappalto non muta la natura del rapporto né consente di riqualificare automaticamente il margine d’impresa come compenso per attività di mero coordinamento. La nota evidenzia, inoltre, come la presa di posizione dell’Agenzia escluda espressamente ogni automatismo accertativo, richiedendo, per eventuali contestazioni, una motivazione specifica e un adeguato supporto probatorio idoneo a dimostrare che una parte del corrispettivo fatturato non remuneri l’attività d’appalto, bensì un distinto servizio amministrativo non agevolabile. Il contributo riveste particolare rilievo nella prassi applicativa del Superbonus, poiché delimita in modo più netto l’ambito delle spese effettivamente detraibili e riduce il rischio di contestazioni fondate su una lettura meramente formale o organizzativa del modello del general contractor.

Plusvalenze da cessione di immobili agevolati con Superbonus: tra finalità redistributiva del prelievo e dubbi di legittimità costituzionale – Nota di N. Treglia, in Rivista Telematica di Diritto Tributario, 17 febbraio 2026

Nel contributo in esame, l’Autore analizza criticamente il nuovo regime di tassazione delle plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili interessati da interventi agevolati con Superbonus 110%, soffermandosi in particolare sulle ragioni sistematiche e costituzionali della novella introdotta dalla legge di bilancio 2024. La nota evidenzia come la disciplina persegua una chiara finalità redistributiva e perequativa, volta a ricondurre a tassazione l’incremento di valore realizzato in sede di cessione di immobili che hanno beneficiato di un rilevante sostegno pubblico, anche in funzione di tutela degli equilibri della finanza pubblica. Al tempo stesso, l’Autore sottolinea i non trascurabili dubbi di legittimità costituzionale derivanti dal possibile effetto sostanzialmente retroattivo della disposizione, nella misura in cui essa incide su scelte economiche e patrimoniali compiute dal contribuente in un momento in cui tale prelievo non era ancora previsto dall’ordinamento. La tensione, pertanto, si colloca tra l’esigenza di assoggettare a imposizione una manifestazione di capacità contributiva ritenuta meritevole di prelievo e la tutela del legittimo affidamento del contribuente, che l’Autore ritiene recessiva nell’impostazione seguita dal legislatore. La nota si segnala dunque per l’inquadramento sistematico del nuovo prelievo, letto non solo come misura antielusiva o anti-speculativa, ma anche come strumento di riequilibrio del carico fiscale a fronte dell’impatto del Superbonus sui conti pubblici.

• Tributi locali

Fabbricati collabenti e IMU: la mancanza di rendita non consente di riqualificare il bene come area edificabile – Nota di A. Caputo, in Il Sole 24 Ore – Norme & Tributi Plus Fisco, 4 marzo 2026

L’articolo affronta il tema della qualificazione, ai fini IMU, dei fabbricati collabenti iscritti in categoria catastale F/2, evidenziando come l’assenza di rendita catastale non ne comporti la trasformazione in aree edificabili. La nota richiama il quadro normativo, la prassi ministeriale e i più recenti orientamenti giurisprudenziali, sottolineando che tali beni, pur essendo temporaneamente inidonei a produrre reddito e privi di rendita, conservano comunque la natura di fabbricati, in quanto già edificati e iscritti negli archivi catastali. Ne consegue che l’area su cui insiste il manufatto non può essere autonomamente assoggettata a imposizione come area edificabile, salvo il diverso caso in cui siano in corso interventi di demolizione, ricostruzione o recupero edilizio nei termini previsti dalla disciplina IMU. L’articolo si segnala per il rilievo pratico della questione, ancora oggetto di contrasti nelle prassi comunali, e per l’attenzione posta alle tutele del contribuente rispetto a pretese impositive che finirebbero per introdurre, in via interpretativa, un presupposto d’imposta non previsto dalla legge.

Immobili abusivi acquistati per accessione e tributi locali: rimessa alla Corte costituzionale la legittimità della norma impositiva – Nota di F. Tommaseo, in Diritto e Pratica Tributaria, 2026, n. 1, p. 200

Nel commentare l’ordinanza della Sezione tributaria della Cassazione, l’Autore evidenzia come sia stata rimessa alla Corte costituzionale la questione di legittimità dell’art. 1, comma 2, del d.lgs. n. 504/1992, nella parte in cui non esclude dalla soggezione all’ICI il proprietario di un terreno sul quale il conduttore abbia realizzato, senza il suo consenso, un fabbricato abusivo, poi acquisito dal proprietario stesso per accessione. La nota sottolinea la peculiarità della fattispecie, nella quale il proprietario aveva reagito immediatamente all’abuso, agendo giudizialmente per la restituzione del fondo, chiedendo l’annullamento in autotutela della sanatoria edilizia rilasciata al conduttore e, una volta riottenuta la disponibilità del bene, procedendo alla demolizione del manufatto. Secondo l’Autore, la questione pone in evidenza una tensione tra il dato formale dell’acquisto per accessione e l’assenza, sul piano sostanziale, di una effettiva capacità contributiva in capo al proprietario, che si è trovato gravato dell’imposta con riferimento a un bene non voluto, non utilizzato e immediatamente contestato. Il contributo si segnala, pertanto, per l’interesse sistematico del tema, che investe il rapporto tra presupposto dei tributi immobiliari, divieto di interpretazione analogica delle norme agevolative e possibile contrasto con i principi costituzionali di eguaglianza e capacità contributiva.

• Locazioni brevi

Locazioni brevi: dal 2026 la presunzione di imprenditorialità scatta oltre due appartamenti – Nota di A. Mauro, in Eutekne.Info Fisco, 8 gennaio 2026

La nota evidenzia che, per effetto della legge di bilancio 2026, si restringe l’ambito applicativo del regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’art. 4 del D.L. n. 50/2017, mediante l’abbassamento della soglia oltre la quale opera la presunzione legale di esercizio dell’attività in forma imprenditoriale. In particolare, a decorrere dal periodo d’imposta 2026, il regime delle locazioni brevi, con i relativi effetti anche ai fini della cedolare secca, resta applicabile soltanto se il contribuente destina alla locazione breve non più di due appartamenti nel corso del periodo d’imposta; al superamento di tale soglia, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale, con conseguente fuoriuscita dal regime agevolato. L’articolo segnala inoltre alcuni rilevanti profili applicativi, chiarendo che la soglia va riferita al numero di appartamenti, e non al numero dei contratti, che rilevano anche gli immobili locati tramite intermediari e che restano invece irrilevanti, ai fini della presunzione, gli immobili concessi con contratti di locazione ordinaria. La novità presenta particolare interesse pratico per il settore immobiliare, poiché incide direttamente sulla linea di confine tra gestione privata del patrimonio e attività d’impresa nel comparto delle locazioni di breve durata.

Locazioni brevi: oltre due immobili scatta la presunzione di attività d’impresa, con esclusione della cedolare secca – Nota di A. Caputo, in Il Sole 24 Ore – Norme & Tributi Plus Fisco, 17 febbraio 2026

L’articolo evidenzia che, per effetto della legge di bilancio 2026 (legge n. 199/2025), si restringe ulteriormente l’ambito applicativo del regime fiscale delle locazioni brevi disciplinato dal D.L. n. 50/2017, mediante la riduzione da quattro a due del numero di unità immobiliari che possono essere destinate a tale forma di locazione senza far scattare la presunzione di esercizio dell’attività in forma imprenditoriale. Ne consegue che, dal periodo d’imposta 2026, la destinazione alla locazione breve di tre o più immobili comporta la qualificazione dell’attività come impresa, con conseguente necessità di apertura della partita IVA, esclusione del regime della cedolare secca e applicazione delle regole fiscali proprie dell’attività imprenditoriale. La nota richiama altresì i principali riflessi operativi della nuova soglia, tra cui gli adempimenti IVA e previdenziali, nonché la possibile valutazione del regime forfettario, ove ne ricorrano i presupposti. Il contributo risulta di particolare interesse per la rassegna, poiché chiarisce il nuovo punto di equilibrio individuato dal legislatore tra gestione privata del patrimonio immobiliare e attività economica organizzata nel comparto delle locazioni di breve durata.

Locazioni brevi con property manager: rileva la qualificazione del rapporto ai fini dell’imputazione del reddito e della soglia di imprenditorialità – Nota di S. Spina, in Eutekne.Info Fisco, 18 marzo 2026

La nota evidenzia che, nella gestione delle locazioni turistiche tramite property manager, il corretto trattamento fiscale dipende dalla qualificazione del rapporto contrattuale adottato. Nel modello del mandato con rappresentanza, l’agenzia o il gestore opera quale mero intermediario del proprietario, con la conseguenza che il contratto di locazione resta imputato a quest’ultimo, il quale dichiara i relativi redditi fondiari e può, in presenza dei presupposti, accedere alla cedolare secca; in tale schema, tuttavia, le locazioni così concluse rilevano anche ai fini del superamento della soglia prevista per la presunzione di esercizio dell’attività in forma imprenditoriale. Diversamente, nel modello della locazione con successiva sublocazione, il property manager assume in proprio la disponibilità dell’immobile, corrispondendo al proprietario un canone prefissato e gestendo poi direttamente la successiva locazione a terzi. In questo secondo caso, il proprietario dichiara unicamente il canone pattuito con il gestore, mentre, secondo l’orientamento richiamato nell’articolo, la cedolare secca deve ritenersi esclusa in ragione della natura imprenditoriale del conduttore; al contempo, però, l’immobile non rileva, per il proprietario, ai fini del computo della soglia oltre la quale opera la presunzione di imprenditorialità nelle locazioni brevi. Il contributo si segnala per il rilievo pratico, poiché chiarisce come la diversa struttura negoziale incida non solo sull’imputazione del reddito, ma anche sull’accesso ai regimi agevolati e sulla verifica della natura imprenditoriale dell’attività.

• Persone fisiche

Investimenti immobiliari transfrontalieri delle persone fisiche: profili fiscali in uscita dall’Italia e in entrata verso l’Italia – Nota di A. Crosti e S. Vignoli, in Fiscalità & Commercio Internazionale, 2026, nn. 2 e 3

Nei due contributi, letti unitariamente, gli Autori offrono una ricognizione sistematica dei principali profili fiscali che interessano gli investimenti immobiliari transfrontalieri effettuati da persone fisiche non imprenditrici, esaminando sia l’ipotesi dell’investitore residente in Italia che acquista immobili all’estero, sia quella speculare del soggetto non residente che investe nel mercato immobiliare italiano. La trattazione si sviluppa lungo le diverse fasi dell’investimento – acquisto, gestione, locazione, cessione e passaggio generazionale – confrontando l’intestazione diretta del bene con possibili strutture interposte, societarie italiane o estere, e valorizzando il ruolo delle convenzioni contro le doppie imposizioni, anche in materia successoria. Con riguardo agli investimenti “outbound”, gli Autori sottolineano, tra l’altro, il rilievo dell’IVIE, del monitoraggio fiscale, della tassazione in Italia dei redditi immobiliari esteri e delle possibili criticità legate all’interposizione di veicoli societari; con riguardo agli investimenti “inbound”, evidenziano invece i profili di imposizione indiretta e reddituale in Italia, la rilevanza del valore catastale, il trattamento delle plusvalenze, il ruolo delle società a preponderanza immobiliare e le implicazioni successorie per investitori non residenti. Nel complesso, i due articoli mettono in luce la forte incidenza delle variabili fiscali nella strutturazione dell’investimento immobiliare oltrefrontiera, evidenziando come la soluzione formalmente più semplice non sia sempre la più efficiente, ma come, al tempo stesso, la detenzione diretta del bene continui spesso a rappresentare, soprattutto per investimenti abitativi o di mero godimento, l’opzione più lineare e fiscalmente sostenibile.