Osservatorio fiscalità immobiliare Rassegna IV trimestre 2025 4.2.2026 - Assoimmobiliare

Compatibilità
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2. Giurisprudenza

Giurisprudenza di legittimità

2.1         Trasformazione di terreno agricolo in area edificabile – Irrilevanza della omessa comunicazione al proprietario della sopravvenuta edificabilità – Esclusione dell’obbligo di dichiarazione – Cass. Sez. Trib., sentenza 7.10.2025, n. 26921

La trasformazione di terreno agricolo in area edificabile ai fini dell’ICI e, in senso analogo, dell’IMU, dipende esclusivamente dallo strumento urbanistico generale del Comune. Non assume alcun rilievo, invece, che il Comune abbia omesso di comunicare al proprietario la sopravvenuta edificabilità dell’area come previsto dall’art. 31, comma 20, della Legge n. 289/2009, né ciò può escludere l’applicazione di sanzioni e interessi in sede di recupero dell’imposta.

L’onere dichiarativo della variazione degli elementi di imposizione previsto dall’art. 10, comma 4, del D.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 (ICI) e, nell’IMU, dall’art. 13, comma 12-ter, D.L. n. 201/2011, art. 13 (e successivamente imposto dall’art. 1, comma 769, legge 27 dicembre 2019, n. 160) non sussiste nell’ipotesi in cui la variazione avvenga in forza dello strumento urbanistico generale adottato dall’ente impositore. Nei casi in cui gli elementi rilevanti ai fini impositivi siano già̀ noti all’ente impositore è irrilevante la omessa denuncia di variazione IMU.

2.2         SICAF inapplicabilità dell’incentivo ex art. 7 D.L. n. 34/2019 – Cass. Sez. Trib., sentenza 7.10.2025, n. 26928

La SICAF, non qualificandosi come “impresa edilizia”, non può godere dell’incentivo fiscale previsto a favore delle imprese edilizie dall’art. 7 del D.L. n. 34/2019, con versamento delle imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di € 200,00, ciascuna, invece che nella misura proporzionale complessiva del 2% prevista dall’art. 35, comma 10-ter, del D.L. n. 223/2006.

2.3         La risoluzione per morosità del conduttore del contratto di locazione di immobili commerciali non esclude la tassazione ai fini IRPEF dei canoni non percepiti – Cass. Sez. Trib., ordinanza 14.10.2025, n. 27451

In materia di locazioni ad uso commerciale, i redditi derivanti dal contratto concorrono a formare il reddito complessivo del locatore indipendentemente dalla loro effettiva percezione, dovendo il canone essere dichiarato così come risultante dal contratto anche se non percepito. Tale regime si differenzia da quello previsto per le locazioni ad uso abitativo, per le quali l’art. 26 del D.P.R. n. 917/1986, come modificato dall’art. 8, comma 5, della L. n. 431/1998, prevede che i redditi non percepiti non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità. Il riferimento al canone di locazione quale parametro per la determinazione del reddito fondiario opera soltanto finché risulta in vita un contratto di locazione. Nei contratti di locazione ad esecuzione continuata o periodica, la risoluzione per inadempimento opera con efficacia ex nunc ai sensi dell’art. 1458, comma 1, c.c., sicché non viene meno l’obbligo di dichiarazione del canone per il periodo precedente alla risoluzione durante il quale il conduttore ha goduto o avrebbe potuto godere della disponibilità dell’immobile locato, non potendo l’effetto della risoluzione estendersi retroattivamente alle prestazioni già eseguite.

2.4         Soggettività passiva ai fini IMU del concessionario di beni demaniali – Cass. Sez. Trib., sentenza 18.10.2025, n. 27810

Ai fini IMU, il concessionario di immobili demaniali compresi in un porto turistico è l’unico soggetto passivo d’imposta, anche qualora abbia ceduto a terzi l’utilizzo temporaneo dei singoli beni. La concessione amministrativa rappresenta il presupposto stesso dell’imposizione e la soggettività passiva resta radicata nella qualità di concessionario fino a eventuale revoca o annullamento del titolo concessorio. Le cessioni dei diritti a terzi, anche se strutturate come diritti di superficie o contratti di utilizzo, non incidono sul rapporto concessorio né trasferiscono l’obbligo tributario.

2.5         Abitazione principale ai fini IMU in caso di più unità immobiliari contigue ma accatastate separatamente – Agevolazione per una sola unità – Cass. Sez. Trib., ordinanza 27.10.2025, n. 28420

L’agevolazione per abitazione principale non può essere estesa all’immobile iscrivibile (ma non ancora iscritto) come unica unità immobiliare, in quanto strutturalmente e funzionalmente unificabile all’abitazione principale (iscritta).

2.6         Soggettività passiva IMU del locatore in caso di risoluzione del contratto di leasing e mancata riconsegna dell’immobile – Cass. Sez. Trib., ordinanza 27.10.2025, n. 28490

In tema di IMU, nel caso di immobile concesso in leasing, soggetto passivo dell’imposta ai sensi dell’art. 9 del D.lgs. n. 23/2011 è l’utilizzatore, al quale sono attribuiti dal contratto i benefici, gli obblighi e gli oneri normalmente spettanti al proprietario del bene. Se il rapporto di locazione finanziaria non risulta da dati catastali conosciuti o conoscibili dall’ente impositore, l’utilizzatore è obbligato alla presentazione della dichiarazione ai fini dell’IMU, la cui inosservanza comporta l’applicazione delle relative sanzioni. Tale obbligo dichiarativo permane anche dopo la soppressione generalizzata dell’obbligo di dichiarazione ICI operata dall’art. 37, comma 53, del D.L. n. 223/2006, poiché il subentro dell’utilizzatore quale soggetto passivo costituisce elemento rilevante ai fini dell’imposta che dipende da atti per i quali non sono applicabili le procedure telematiche del modello unico informatico.

2.7         Autonoma soggezione all’imposta di registro della risoluzione per mutuo dissenso di un atto di compravendita immobiliare – Cass. Sez. Trib., ordinanza 31.10.2025, n. 28846

In tema di imposta di registro, la risoluzione di un precedente contratto per mutuo dissenso con conseguente retrocessione dei relativi beni immobili integra un nuovo contratto con contenuto uguale e contrario a quello originario e con effetti di natura retro-traslativa di un diritto reale. Tale fattispecie, in quanto espressione di autonoma capacità contributiva, va tassata in misura proporzionale, indipendentemente dalla pattuizione di un corrispettivo, ponendo alla base dell’imposizione il valore del bene nella sua oggettiva consistenza al momento della retrocessione.

Tuttavia, qualora l’atto di trasferimento immobiliare derivante dal mutuo dissenso sia soggetto ad IVA, trova applicazione il principio di alternatività tra IVA e imposta di registro di cui all’art. 40 del D.P.R. n. 131/1986, con conseguente applicabilità della sola imposta di registro in misura fissa.

2.8         Condizioni per l’esistenza del vincolo di pertinenzialità tra fabbricato principale e terreno agricolo ai fini dell’imposta di registro – Cass. Sez. Trib., ordinanza 3.11.2025, n. 29065

In tema di imposta di registro, ai fini della qualificazione di un terreno come pertinenza di un fabbricato ai sensi dell’art. 817 c.c., la presenza sul terreno di manufatti quali piscine e di una recinzione comune con l’immobile principale costituisce elemento fattuale di indubbia rilevanza, idoneo a fornire significativi indizi in ordine alla destinazione funzionale del terreno e al rapporto di servizio o di complementarità stabile tra il terreno e l’immobile principale. Il giudice di merito è tenuto ad esaminare adeguatamente tali circostanze fattuali, valutando alla luce delle risultanze istruttorie se sussista un vincolo oggettivo e durevole di accessorietà tra i beni. L’omesso esame di tale documentazione probatoria, ove decisiva ai fini della qualificazione giuridica del bene in termini di pertinenzialità, costituisce vizio censurabile in sede di legittimità, in quanto la valutazione di detti elementi avrebbe potuto condurre a una diversa qualificazione del bene, incidendo in modo determinante sulla corretta applicazione della normativa di riferimento e sull’esito della decisione.

2.9         Applicabilità dell’agevolazione prima casa anche in caso di possesso di altro immobile, ma inidoneo alle esigenze abitative della famiglia e locato a terzi – Cass. Sez. Trib., ordinanza 5.11.2025, n. 29262

In tema di agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, la dichiarazione di impossidenza di altra casa di abitazione nel territorio comunale deve intendersi come impossidenza di altra casa idonea a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato. Il requisito dell’impossidenza sussiste anche in caso di proprietà di altro fabbricato destinato ad abitazione, qualora l’interessato deduca e dimostri che questo non sia in grado, per dimensioni e complessive caratteristiche, di soddisfare le proprie esigenze abitative. L’idoneità dell’immobile va valutata non in senso meramente oggettivo, ma anche soggettivo, apprezzando le concrete esigenze personali, familiari e lavorative dell’acquirente, rispetto alle quali assume rilievo anche l’ubicazione dell’immobile posseduto. Ne consegue che la mera proprietà di una casa di abitazione nel Comune ove è ubicato l’immobile acquistato non determina di per sé il carattere mendace della dichiarazione di impossidenza ai fini dell’applicazione della disciplina agevolatrice, qualora l’immobile già posseduto non sia idoneo all’uso abitativo sotto il profilo soggettivo o oggettivo, fermo restando l’onere probatorio in capo al contribuente.

2.10      Ai fini dell’imposta di registro la cessione di un impianto di distribuzione di carburante costituisce trasferimento immobiliare – Cass. Sez. Trib., ordinanza 5.11.2025, n. 29332

In tema di imposta di registro e imposte ipocatastali, gli impianti di distribuzione carburanti di grandi dimensioni costituiscono beni immobili ai sensi dell’art. 812 c.c., in quanto la connessione strutturale e funzionale tra il terreno e gli impianti è tale da renderli sostanzialmente inscindibili, configurando un unico bene complesso destinato alla distribuzione del carburante. A tal fine non rileva l’astratta possibilità di rimozione e reinstallazione in altro luogo, né la precarietà dell’ancoraggio al suolo, atteso che la messa in opera di un impianto di apprezzabili dimensioni presuppone un collegamento con il luogo funzionale ad una duratura utilizzazione in quel determinato posto. Vanno pertanto considerati immobili anche gli impianti e le attrezzature che, per quanto in sé amovibili, risultino strutturalmente e funzionalmente connessi con la complessiva struttura al punto da caratterizzarne ed attuarne in maniera essenziale la destinazione produttiva. La differenziazione del prezzo tra componenti mobiliari e immobiliari operata dalle parti nell’atto notarile non preclude la possibilità che l’Ufficio riqualifichi diversamente i beni inquadrandoli in una differente categoria sulla base di una motivazione congrua.

2.11      Leasing immobiliare con pagamento di parte del corrispettivo in favore di terzo per effetto di delegazione di pagamento – Regime ai fini delle imposte dirette – Cass. Sez. Trib., ordinanza 12.11.2025, n. 29812

Con riguardo a un caso in cui una società immobiliare aveva venduto un immobile ad una società di leasing e le parti avevano convenuto che una parte del corrispettivo fosse versato dalla società di leasing al futuro utilizzatore dell’immobile a fronte dei costi da esso sostenuti per l’adeguamento dell’immobile alle sue esigenze (secondo un contratto verbale di appalto tra società costruttrice e utilizzatore), la Corte di Cassazione ha ritenuto che:

  1. a) il corrispettivo della vendita, nella sua interezza, dovrebbe costituire ricavo della società immobiliare venditrice ai sensi dell’art. 85, comma 1, lett. a), del TUIR e dovrebbe essere oggetto di fatturazione e registrazione ai sensi degli artt. 21 e 23 del D.P.R. n. 633/1972, a nulla rilevando la delegazione di pagamento;
  2. b) il corrispettivo versato all’utilizzatore (per effetto del contratto di appalto verbale) non va portato a riduzione del ricavo della vendita, ma costituisce una componente negativa del reddito d’impresa per la società immobiliare, in quanto correlato alla sua attività d’impresa.

2.12      Ordinanza di rimessione alla Sezioni Unite riguardo alla possibilità di applicare la cedolare secca sulle locazioni a uso foresteria stipulate da soggetti esercenti attività d’impresa – Cass. Sez. Trib., ordinanza interlocutoria 13.11.2025, n. 30016

Con l’ordinanza in commento, la Corte di Cassazione ha rimesso alla Sezioni Unite la questione della applicabilità del regime della cedolare secca al contratto di locazione ad uso foresteria di un immobile abitativo stipulato da un soggetto societario in qualità di conduttore. Sulla scorta della lettera dell’art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011, l’Agenzia delle Entrate (cfr. inter alia Circolare n. 26/E/2011) ha sempre negato l’agevolazione nel caso di conduttore esercente attività d’impresa. Alcune recenti pronunce di legittimità (Cass. n. 12395/2024, n. 12076/2025 e n. 12079/2025) hanno tuttavia ammesso l’applicazione della cedolare secca su scelta del locatore anche se il conduttore conclude il contratto nell’esercizio dell’attività professionale, in particolare per le esigenze abitative dei suoi dipendenti. L’ordinanza n. 30016/2025 solleva diversi interrogativi su tale impostazione favorevole, mettendo anzitutto in dubbio che la locazione ad uso foresteria possa qualificarsi, sul piano oggettivo, come “locazione ad uso abitativo”.

2.13      Esenzione IMU per gli immobili merce delle imprese costruttrici – Obbligo dichiarativo – Cass. Sez. Trib., ordinanza 16.11.2025, n. 30219

Con riguardo all’esenzione IMU per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita (c.d. immobili merce) di cui all’art. 2, comma 2, del D.L. n. 102/2013 (vigente per le annualità in causa, mentre l’esenzione è prevista ora dall’art. 1, comma 751, della Legge n. 160/2019) la presentazione della dichiarazione IMU ai sensi dell’art. 2, comma 5-bis, del D.L. n. 102/2013 è condizione necessaria per l’ottenimento del beneficio fiscale, a pena di decadenza, e non può essere sostituita dalla dimostrazione che il Comune è a conoscenza dei fatti che comportano l’esonero. Il principio della decadenza da un beneficio fiscale in assenza del compimento di un onere di comunicazione espressamente previsto dalla legge costituisce un principio generale del diritto tributario, e le norme di esenzione non sono applicabili in via analogica. Pertanto, l’omissione o tardività della dichiarazione IMU legittima il diniego dell’esenzione e il recupero dell’imposta, senza che rilevi la prova successiva dei requisiti sostanziali.

2.14      Superamento della presunzione di cui all’art. 32, comma 3-bis, del D.L. n. 78/2010 ai fini del calcolo della quota di partecipazione a un fondo immobiliare – Cass. civ., Sez. unite, sentenza 20.11.2025, n. 30657

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno chiarito che ha natura di presunzione “relativa”, con finalità meramente antielusiva, la previsione dell’art. 32, comma 3-bis, del D.L. n. 78/2010, che richiede di verificare la partecipazione a un fondo immobiliare ai fini dell’imputazione del relativo reddito per trasparenza tenendo conto anche delle quote detenute dai familiari del singolo partecipante. Secondo la Cassazione, ciascun investitore può superare tale presunzione dimostrando l’autonomia della propria quota di partecipazione rispetto a quelle degli altri familiari, fornendo la prova dell’originarietà delle fonti di investimento, del godimento effettivo dei guadagni e dei benefici derivanti dal fondo, nonché dell’autonomia nelle scelte in merito all’an e al quomodo dell’investimento.

2.15      Applicazione dell’imposta di registro sulla sentenza che dispone l’esecuzione di un contratto preliminare subordinatamente al pagamento del prezzo – Cass. Sez. Trib., ordinanza 21.11.2025, n. 30712

                La sentenza che dispone l’esecuzione di un contratto preliminare ai sensi dell’art. 2932 c.c., subordinando il trasferimento dell’immobile in favore del promissario acquirente alla condizione del pagamento del prezzo pattuito, è soggetta all’imposta di registro in misura proporzionale. Ai sensi dell’art. 27 del D.P.R. n. 131/1986, infatti, non possono essere considerati sottoposti a una condizione sospensiva – con applicazione del registro fisso – “gli atti i cui effetti dipendano dalla mera volontà dell’acquirente ovvero dall’iniziativa unilaterale del promittente acquirente”. Se l’efficacia del trasferimento immobiliare è subordinata solo al pagamento del prezzo, tale condizione deve essere considerata “meramente protestativa” perché il suo avveramento dipende dalla sola volontà del compratore. La pronuncia in esame si esprime in senso contrario alla precedente Cass. n. 21111/2022.

2.16      Condizioni per l’applicazione dell’IVA ridotta alla cessione di immobile “prima casa” – Irrilevanza della destinazione urbanistica del terreno di edificazione – Cass. Sez. Trib., ordinanza 25.11.2025, n. 30921

Per l’applicazione dell’aliquota ridotta nella misura del 4% ai sensi del n. 21), della Tabella A, Parte II, allegata al D.P.R. n. 633/1972 in relazione alla cessione di immobili aventi le caratteristiche di “prima casa” assume rilievo esclusivamente la classificazione catastale dell’immobile al momento del rogito, mentre non rileva la destinazione urbanistica del terreno sul quale l’immobile è edificato. La Corte ha perciò rigettato la tesi dell’Amministrazione finanziaria che aveva negato l’applicazione dell’aliquota ridotta alla cessione di un fabbricato classificato catastalmente come A/2 ma collocato su un’area “sita in zona ricettiva, alberghiera ed extra-alberghiera”.

2.17      Rilevanza del valore delle case mobili ai fini della stima diretta della rendita catastale di un campeggio – Cass. Sez. Trib., ordinanza 1.12.2025, n. 31330/2025

La rendita catastale di un campeggio, determinata mediante stima diretta, deve tenere conto anche del valore delle case mobili nello stesso presenti, mentre non si applica la disciplina c.d. “imbullonati” di cui all’art. 1, comma 21, della Legge n. 208/2015, che per gli immobili del

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