¿Tiene sentido declarar zonas tensionadas? | Institución Futuro

Navarra es la comunidad autónoma de toda España que más vivienda protegida inicia por cada mil habitantes

Según el último Barómetro del CIS, el acceso a la vivienda es la tercera preocupación de los españoles -solo por detrás de la inmigración y los problemas económicos- y la primera de los jóvenes. Coincidirán conmigo en dos cuestiones esenciales en torno a la situación de la vivienda en alquiler en España: una, que existe un problema real de acceso, sobre todo por parte de los jóvenes y también de los colectivos más vulnerables; y dos, que es necesario aumentar el número de viviendas disponibles.

Ante esta realidad, existen dos soluciones posibles, que difieren en su grado de complejidad y efectividad y en el plazo para ponerlas en práctica: la primera, la que si sale adelante se impondrá en Navarra, que no es otra que la declaración de zonas tensionadas en buena parte del territorio. La segunda, construir más viviendas y destinarlas al alquiler, sobre todo protegida. Esta segunda es más difícil de llevar a cabo y conlleva más tiempo, pero resulta más eficaz, mientras que la primera es mucho más efectista en el corto plazo pero no solo no soluciona sino que agrava la situación.

Sí, hay un problema de acceso al alquiler. Y sí, la solución está en construir más vivienda. Y esto sucede en el conjunto de España, aunque en Navarra, donde también se producen desajustes, estos son de menor magnitud que en otras partes del país.

Navarra es la comunidad autónoma de toda España que más vivienda protegida inicia por cada mil habitantes (1,04 frente a la media nacional del 0,25). Según su tipología, en 2023 se entregaron 446 protegidas frente a las 2.375 en el mercado libre. Y el año pasado, el número de viviendas protegidas iniciadas cuadruplicaron las de 2022. Así lo confirma el Mitma y el Gobierno de Navarra a través de su reciente informe sobre la vivienda en Navarra.

Asimismo, es donde el precio es más asequible: la Comunidad foral está en la mitad de la tabla del resto de comunidades autónomas por precio al mes del metro cuadrado de alquiler, en los 9,8 euros, por debajo de los 12,1 de la media nacional y muy lejos de los 16 euros que se pagan en Baleares, Cataluña o Madrid. Otro dato más: la media de esfuerzo que realizan las familias para pagar el alquiler no llega, en una proporción significativa, al 30 por ciento del salario, una de las líneas rojas para declarar tensionada una determinada zona, según la Ley de Vivienda aprobada por el Gobierno central, y que ahora el Gobierno foral quiere aplicar.

Otro aspecto positivo que está ocurriendo en Navarra: están aumentado significativamente las residencias de estudiantes: en el curso18/19 la oferta era de 2.853 camas. Para 2025 está previsto que la oferta ascienda a 4.200 y quedarán pendientes de desarrollo 900 adicionales. Al aumentar la oferta de residencias se liberan pisos destinados al alquiler durante el curso. Además, la futura estación de tren, ubicada en Echavacoiz, va a permitir la construcción de 12.000 nuevas viviendas, muchas de ellas con algún tipo de protección social.

A pesar de estos datos, está claro que hay que seguir trabajando para aumentar la oferta de viviendas disponibles para el alquiler protegido: según datos oficiales del pasado junio, Navarra contabiliza unos 15.054 solicitantes de vivienda protegida, el más elevado de los últimos trece años. Una demanda que no se cumple ni de lejos.

Con esta realidad en mente, la solución no pasa por limitar los precios, que ya se ha comprobado que no ha dado buenos resultados en otras ciudades europeas, como tampoco en Barcelona, donde en los tres meses de funcionamiento de las zonas tensionadas el precio apenas disminuyó, en torno a un 5%, pero lo que sí aumentó fue el número de viviendas que dejaron de estar alquiladas, sobre un 17%. Ese es el resultado de ese tipo de políticas intervencionistas: su efecto es muy limitado y cortoplacista, comprometiendo seriamente el futuro.

Porque mientras se aplican este tipo de recetas más efectistas y que no van a la raíz del problema, se relajan las políticas de construcción de viviendas, más complejas y que dan menos satisfacciones políticas. Pero esa es la única solución: la colaboración pública privada para levantar más viviendas, sin tiempo que perder. Arrimando todos el hombro, sin cargar contra los propietarios (en un 98% particulares que buscan complementar su salario o su pensión) y sin ahuyentar la inversión privada, que es fundamental para soportar los altos costes y los ritmos lentos de la construcción.

Los que llevamos muchos años promoviendo vivienda en alquiler ya sabemos que, para desgracia de muchos ciudadanos, los plazos de la vivienda no son los mismos que los de la política.

Concha Osácar Garaicoechea. Socia de Azora y miembro del think tank Institución Futuro