Qual è il vantaggio fiscale di vendere la nuda proprietà rispetto alla donazione come mezzo per trasmettere il proprio patrimonio ai discendenti? Definizione, vantaggi fiscali e rischi. A partire dalla domanda di un nostro lettore, ecco che cosa sapere sulla nuda proprietà
La cessione della nuda proprietà è uno strumento sempre più utilizzato per gestire il patrimonio familiare, soprattutto in ottica successoria.
Vendendo un immobile in nuda proprietà, è possibile ridurre il carico fiscale, pianificare la successione e prevenire controversie tra eredi. Ma come funziona? E quali sono i vantaggi rispetto ad altre soluzioni, come la donazione?
Vantaggi fiscali
“Gentile Ai.Bi.,
ho letto alcuni articoli sul vantaggio fiscale di vendere la nuda proprietà rispetto, per esempio, alla donazione come mezzo per trasmettere il proprio patrimonio ai discendenti. Mi potete dare alcune specificazioni?”
Che cosa è la nuda proprietà?
Iniziamo con una definizione: che cos’è la nuda proprietà?
La nuda proprietà rappresenta il valore di un immobile al netto del diritto di usufrutto, ovvero il diritto di utilizzare e godere dell’immobile. In termini pratici, il proprietario di una casa può venderne la nuda proprietà, mantenendo per sé il diritto di abitazione, generalmente per tutta la vita o fino a una data stabilita. Una volta scaduto l’usufrutto, l’acquirente della nuda proprietà potrà disporre liberamente dell’immobile.
Salvo diverso accordo, all’usufruttuario spettano gli obblighi fiscali e le spese di manutenzione ordinaria, tra cui imposte come IRPEF, IMU e TASI.
Aspetti fiscali e successori della nuda proprietà
Negli ultimi anni, la cessione della nuda proprietà è diventata una soluzione sempre più diffusa per ottimizzare la gestione patrimoniale e fiscale, soprattutto nell’ambito familiare.
L’imposta di registro per la cessione della nuda proprietà si calcola in base al valore della proprietà e all’età dell’usufruttuario. Ad esempio, secondo il Fisco, l’usufrutto di un sessantenne vale il 60% del valore complessivo dell’immobile. Pertanto, chi acquista la nuda proprietà paga l’imposta solo sul restante 40%. Con l’aumentare dell’età del cedente, la percentuale attribuita all’usufrutto diminuisce, rendendo il carico fiscale per l’acquirente più alto.
L’usufrutto può avere una durata determinata oppure, come accade nella maggior parte dei casi, indeterminata: termina quindi al momento del decesso dell’usufruttuario. Quando ciò avviene, il nudo proprietario diventa pieno proprietario dell’immobile senza dover sostenere ulteriori imposte, a eccezione dei diritti per la voltura catastale.
Questo strumento consente di distribuire il patrimonio familiare in modo più efficiente, riducendo il carico fiscale rispetto alla successione e prevenendo controversie legate all’assegnazione dei beni.
Rischi e accorgimenti
Va considerato, però, che una vendita in vita della nuda proprietà, nel caso di eredi diretti, potrebbe essere contestata al momento dell’apertura della successione. Gli eredi potrebbero infatti eccepire che il prezzo di vendita sia stato troppo basso, sospettando un’eventuale circonvenzione d’incapace.
Per prevenire tali rischi, è fondamentale dichiarare nell’atto di compravendita il prezzo reale della transazione. Ai fini fiscali, il prezzo dichiarato non influisce sul calcolo delle imposte, che vengono sempre calcolate in base al valore catastale. Qualora il prezzo sia coerente con i valori di mercato, non sussiste alcun problema di legittimità.
Ufficio Diritti Ai.Bi.
Domande e informazioni sui lasciti solidali e donazioni in memoria
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