¿Cómo reclamar la comisión de apertura de una hipoteca? | ASESORITY

La comisión de apertura es una tarifa que las entidades bancarias cobran al inicio de un préstamo hipotecario o de un crédito. Esta comisión se cobra para cubrir los gastos de gestión administrativa y el estudio del préstamo.

Pero, ¿Se puede reclamar la comisión de apertura de una hipoteca? ¿Cómo se hace? ¡Te lo explicamos!

La comisión de apertura suele ser un porcentaje sobre el total del préstamo o hipoteca. Esta comisión la cobra el banco para cubrir gastos administrativos, de gestión y el estudio del préstamo. Se cobra una sola vez al inicio de la tramitación del préstamo o hipoteca.

Por ejemplo, una hipoteca de 100.000€ que tiene una comisión de apertura del 1,5%, el cliente tendrá que pagar al banco 1.500€.

Antes de la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria de 2019, las entidades financieras podían cobrar la comisión de apertura sin apenas restricciones. Con la entrada en vigor de esta ley se elimina la comisión que algunos bancos cobraban por el estudio del préstamo pero se mantiene la comisión de apertura, con ciertas limitaciones y regulaciones. En la práctica esto poco afectó a los bancos, ya que muchos de ellos siguen cobrando comisiones de apertura.

A día de hoy hay bancos que ofrecen hipotecas sin comisión de apertura y es algo que debes preguntar cuándo solicites un préstamo hipotecario. Además, debes tener en cuenta que hay muchos afectados por la comisión por apertura de crédito hipotecario del Banco Santander , BBVA, Bankinter, Cajasur, Caixabank, Bankia, Unicaja, Abanca.

¿Puedo reclamar la comisión de apertura de mi hipoteca?

Si! puedes reclamar la comisión de apertura de una hipoteca y recuperar lo que hayas pagado

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea confirmó en una sentencia del 16 de marzo de 2023 que la comisión de apertura que cobran las entidades bancarias para abrir una hipoteca es abusiva si no se cumplen ciertos requisitos de transparencia. De ser así, la comisión de apertura se declarará nula y el banco deberá devolver el dinero cobrado por ella.

¿Quién paga la comisión de apertura?

La comisión de apertura la paga el cliente hipotecado, por imposición del banco para conceder el préstamo, y en muchas ocasión sin informar de su existencia, su cuantía, y con qué servicio real se corresponde.

¿Cuándo se paga la comisión de apertura de un préstamo hipotecario?

La comisión de apertura se paga en el momento de concesión de la hipoteca, cuando está queda firmada en la Notaria. Pudiendo el banco solicitar previamente una cantidad como anticipo para los gastos de la hipoteca y la comisión de apertura, o en muchas ocasiones lo descuenta de la cantidad que nos presta.

Siguiendo con el ejemplo anterior, en una hipoteca de 100.000 €, el banco descontará 1.500 € de comisión de apertura, unas 2.000 € para gastos de notaría, tasación, gestoría y registro, y otros 1.500 € del Impuesto de actos jurídicos documentados. Por lo que en la cuenta asociada a la hipoteca, figurará un ingreso de 100.000 € y se descontarán los 5.000 € de gastos hipoteca y comisión de apertura.

Sentencia TJUE sobre la comisión de apertura de las hipotecas con consumidores

El tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha declarado en una sentencia del 16 de marzo de 2023 que la comisión de apertura de un crédito o hipoteca no forma parte del objeto principal del contrato y, por tanto, puede analizarse si constituyó una cláusula abusiva.

El TJUE detalla que esta comisión puede ser abusiva cuando se aplica indebidamente o con falta de transparencia. El consumidor debe entender los riesgos que asume y la naturaleza de los servicios prestados. Si la entidad bancaria no proporciona información clara, concreta y comprensible sobre la cuota, o si esta no se corresponde con los servicios prestados, deberá considerarse abusiva y, por tanto, nula.

¿Qué dice el Tribunal Supremo de la comisión de apertura?

El Tribunal Supremo se ha pronunciado con la sentencia de fecha 29/05/223 (STS 816/2023, Sección Primera, rec. 919/2019), después de la sentencia del TJUE. El Tribunal Supremo confirma su posicionamiento, la nulidad de la comisión dependerá de cada caso concreto, y se deberán analizar, si las cláusula supera los controles de transparencia y de contenido. Teniendo en cuenta que la comisión de apertura no forma parte del precio del contrato.

Sólo en aquellos casos en que la redacción de la comisión de apertura resulte confusa, o información contradictoria o una evidente desproporción en cuanto a sus importes; sería nula. En el resto de los supuestos, parece que no.

Debemos recordar que en sentencia del 23/01/19 quiso zanjar el asunto, con una sentencia que decía que la comisión de apertura no podía someterse al control de abusividad y por tanto no podía ser nula.

Por lo que una vez, hay diferencias de criterio entre la Unión Europea y el Tribunal Supremo en el caso de las hipotecas y la defensa de los derechos de los consumidores, como ya pasó con las cláusula suelo, gastos hipoteca, IRPH, ejecuciones, imposición de costas al banco,…

¿Cuándo es abusiva la comisión de apertura de una hipoteca?

El TJUE dice que la comisión de apertura de una hipoteca es una cláusula que puede ser abusiva cuando se aplico indebidamente o con falta de transparencia. Esa abusividad de la cláusula lleva a la nulidad de la comisión de apertura, y por lo tanto a la obligación de banco de devolverla integramente.

Si el banco no informó de forma clara y comprensible sobre su aplicación en la hipoteca, no basta con incluirla en la escritura de la hipoteca, hay que explicarla para que el consumidor sea consciente de lo que supone.

Si su cobro no se corresponde con servicios realmente prestados, ni gastos del banco, es decir la entidad cobró esa comisión de justificación.

¿Cuánto se puede recuperar?

Se puede reclamar el 100% de la comisión de apertura.

En el ejemplo anterior, de una hipoteca de 150.000 €, con una comisión de apertura del 1,5%, se puede recuperar 1.500€, es decir, la totalidad de la comisión de apertura.

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