La burbuja inmobiliaria es un fenómeno del mercado impulsado por la especulación, en el que el precio de un bien sube de forma excesiva y prolongada, alejándose de su valor real. Los inversores compran con la intención de revender a un precio mayor, lo que genera una escalada artificial de precios sin fundamentos sólidos. Eventualmente, el coste del activo alcanza niveles insostenibles hasta que la burbuja colapsa ante la falta de compradores.
Por ello, uno de los primeros trabajos que pusimos en marcha al inicio de Gloval Analytics pretendía establecer un indicador que nos permitiera conocer o identificar zonas que nos alertaran del nivel de burbuja inmobiliaria en el que se podía encontrar el mercado inmobiliario residencial.
Conozcamos más sobre este indicador abordando las siguientes cuestiones:
Indicadores que nos sirven para identificar si nos podemos encontrar en una burbuja inmobiliaria
- Para las subidas incontroladas y prolongadas del precio en el tiempo por encima de su valor real, hemos calculado la evolución del precio de la vivienda a corto y a largo plazo.
- Para saber si el precio se encuentra por encima de un valor real, hemos considerado tener en cuenta la tasa de esfuerzo, para identificar subidas del precio de la vivienda por encima de la renta media familiar de la zona.
- Para la identificación de nuevos compradores que permitan suponer un exceso sobre una situación normal de mercado, hemos considerado analizar la demanda a partir de las variaciones de transacciones de vivienda con relación al número de viviendas.
A quién puede ir dirigido
El servicio se ha pensado para servicers, gestoras de alquiler, SOCIMIs, fondos y empresas que precisen realizar ventas de sus inmuebles o compras para que puedan tener información adicional sobre zonas con indicadores con un elevado grado de similitud a un comportamiento de valores de las viviendas con niveles cercanos a una burbuja inmobiliaria.
Disponer de esta información puede ayudar en la toma de decisiones a la hora de invertir o desinvertir en inmuebles.
Información mínima requerida
Para el cálculo del nivel de burbuja inmobiliaria se precisa solamente de unas coordenadas geográficas del inmueble, que bien se pueden obtener a partir de la referencia catastral o de una dirección completa (calle y número)
- Localización: Coordenadas de latitud y longitud, que se pueden obtener a partir de su dirección exacta o referencia catastral.
- Tipología de inmueble: Si se trata de una vivienda.
Resultado del nivel de burbuja inmobiliaria
El índice de burbuja inmobiliaria está clasificado en un rango que va de 0 a 5 y categoriza la situación del mercado según su resultado en 5 situaciones:
- Mercado en riesgo de burbuja: Índice mayor que 4,5 y menor o igual que 5.
- Mercado sobrevalorado: Índice mayor que 3,5 y menor o igual que 4,5.
- Mercado en precio: Índice mayor que 1,5 y menor o igual que 3,5
- Mercado infravalorado: Índice mayor que 0,5 y menor o igual que 1,5.
- Mercado en descenso: Índice mayor que 0 o menor o igual que 0,5
El grado de granularidad en la que se ofrece este indicador, es a nivel de sección censal, y en su defecto distrito y/o municipio.
Ejemplo práctico de entrada y salida del servicio
A continuación, mostramos un ejemplo de datos de salida del servicio a partir de unas variables de entrada mínimas necesarias, como serían son sus coordenadas geográficas que permiten localizar al inmueble dentro de una sección censal, distrito censal y municipio.
Identificación
Se trata de un caso real de una vivienda ubicada en el municipio de Madrid, en el distrito de Fuencarral y en la sección censal 2807908170 dentro del barrio de Las Tablas.
Tasa de esfuerzo
La tasa de esfuerzo a nivel de sección censal se encuentra entre 7 y 8. Esto significa que necesitas entre 7 y 8 años de la renta media por hogar de la sección censal, para pagar una vivienda tipo en esta zona. Observamos que para el distrito de Fuencarral la tasa de esfuerzo es superior a la de la sección censal, estimándose entre 9 y 10 y para el municipio entre 10 y11.
Ratio de transacciones
La ratio de transacciones del municipio se encuentra entre 5 y 15. Esto significa que el número de viviendas vendidas en el último año se encuentra entre 5 y 15 viviendas por cada 100 viviendas que hay en el municipio.
Variación del valor de mercado de la vivienda en el último año
La variación del valor de mercado de la vivienda en el último año en esta sección censal se encuentra entre el 2% y el 5%, para el distrito el crecimiento es superior entre el 5% y el 10% y en el municipio entre el 10% y el 20%.
Variación del valor de mercado de la vivienda en los últimos 3 años
La variación del valor de mercado de la vivienda en los últimos tres años en esta sección censal se encuentra entre el 10% y el 20%, para el distrito el crecimiento es superior y está por encima del 20%, al igual que en el municipio de Madrid.
Indicador de Burbuja Inmobiliaria
El conjunto de resultados de estos indicadores intermedios establece un índice de burbuja inmobiliaria para esta sección censal de 1,75. Se encuentra por tanto entre la franja del 1,5 y 3,5, por lo que podemos deducir que el mercado en venta de la zona todavía se encontraría “en precio”. Si analizado la zona agregada superior, como sería el distrito de Fuencarral, o bien para todo el municipio de Madrid, el índice de burbuja inmobiliaria sería de 3,37 para ambos. Es un valor que todavía estaría dentro del margen entre el 1,5 y 3,5 pero más cercano a un nivel en el que los precios empezarían a estar “sobrevalorados”.
Esperamos que este artículo haya sido de tu interés y te haya brindado información útil. Si deseas comprar o vender una propiedad de forma eficaz en un mercado en constante evolución, es clave comprender estos factores y adaptarse a sus dinámicas. Nuestro equipo de Gloval Analytics, está a tu disposición para ayudarte y ser tu aliado en la toma de decisiones
