Junto con el indicador de Burbuja Inmobiliaria, el indicador de Alquiler Tensionado fue uno de los primeros indicadores que calculamos en Gloval Analytics. Mucho antes de que entrara en vigor la Ley de Vivienda con la definición de zonas tensionadas. Con su ideación pretendimos elaborar un indicador que nos permitiera identificar zonas en dónde el alquiler pudiera encontrarse tensionado. Son zonas donde, debido a condiciones específicas del mercado de la vivienda, como precios elevados de alquiler o costos hipotecarios, existe un riesgo de que la oferta de viviendas sea insuficiente para la población.
Conozcamos más sobre este indicador abordando las siguientes cuestiones:
Variables que se han utilizado para identificar zonas con un alquiler tensionado
Analizamos la proporción entre un hipotético alquiler mensual de una vivienda tipo ofertada y la renta neta del hogar media mensual. Con este parámetro vemos como se desvía este porcentaje sobre el hipotético recomendado del 30%.
Analizamos la relación entre un hipotético alquiler mensual de una vivienda tipo ofertada y una hipotética cuota hipotecaria mensual.
A quién puede ir dirigido
El servicio se ha pensado para servicers, gestoras de alquiler, socimis, fondos y empresas que precisen realizar estudios sobre zonas en dónde el alquiler pueda encontrarse en una zona tensionada.
Disponer de esta información puede ayudar en la toma de decisiones a la hora de invertir o desinvertir en inmuebles.
Información mínima requerida
Para el cálculo del nivel de alquiler tensionado se precisa solamente de unas coordenadas geográficas del inmueble, que bien se pueden obtener a partir de la referencia catastral o de una dirección completa (calle y número)
- Localización: Coordenadas de latitud y longitud, que se pueden obtener a partir de su dirección exacta o referencia catastral.
- Tipología de inmueble: Solamente para viviendas.
Clasificación del índice de alquiler tensionado
El índice de alquiler tensionado está clasificado en un rango que va de 0 a 5 y categoriza la situación del mercado según su resultado en 3 situaciones:
- Mercado sano en alquiler: Índice mayor que 0 y menor igual que 3.
- Mercado tensionado: Índice mayor que 3 y menor o igual que 4.
- Mercado estresado: Índice mayor que 4 y menor o igual que 5.
El grado de granularidad en la que se ofrece este indicador, es a nivel de sección censal, y en su defecto distrito y/o municipio.
Ejemplo práctico
A continuación, mostramos un ejemplo de datos de salida del servicio a partir de unas variables de entrada mínimas necesarias. Se trata de un caso real de un inmueble ubicado en Madrid, en el barrio de Las Tablas:
- Sección Censal: 2807908170
- Tasa de Esfuerzo: La relación entre el alquiler tipo medio y la renta neta media por hogar es inferior al 35%. Esto significa un nivel de estrés medio-bajo.
- La proporción entre la diferencia entre una hipoteca cuota hipotecaria y el alquiler tipo medio mensual se encuentra entre 0,15 y 0,25. Esto significa un nivel de estrés medio-bajo.
- Indicador de Alquiler Tensionado: El índice de alquiler tensionado en esta sección censal es de 0,375. Se encuentra por tanto entre la franja del 0 y 3, por lo que podemos deducir que el mercado de alquiler es “sano”.
Este indicador puede ser una herramienta complementaria a la hora de contratar una tasación, ya que aporta una visión del contexto socioeconómico del entorno, permitiendo al tasador valorar con mayor precisión el comportamiento del mercado del alquiler en una zona determinada.
Esperamos que este artículo haya sido de tu interés y te haya brindado información útil. Si deseas comprar o vender una propiedad de forma eficaz en un mercado en constante evolución, es clave comprender estos factores y adaptarse a sus dinámicas. Nuestro equipo de Gloval Analytics, está a tu disposición para ayudarte y ser tu aliado en la toma de decisiones
