Valor Máximo Legal en viviendas protegidas: Cálculo, Regulación y Factores Clave
En el sector inmobiliario, el Valor Máximo Legal (VML) se refiere al límite máximo de precio o valor que puede tener un inmueble bajo determinadas normativas legales o programas de vivienda. Su aplicación varía según la ubicación y la legislación vigente.
Conozcamos más sobre el valor máximo legal a lo largo de este artículo:
¿Qué es la Vivienda de Protección Oficial (VPO) o Vivienda Social?
En muchos países, las viviendas protegidas tienen un precio máximo de venta o renta fijado por las autoridades gubernamentales o entidades reguladores para garantizar que sean accesibles a los segmentos de población a los que están destinadas (población con menos recursos).
Este valor máximo legal lo determinan factores como:
- Ubicación del inmueble.
- Superficie de la vivienda.
- Año de construcción.
- Costos de edificación y mercado inmobiliario.
Según la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras el Valor máximo legal (VML) es el precio máximo de venta de un inmueble o vivienda, en su caso, sujeto a protección pública, establecido en la normativa específica que le sea aplicable. Por tanto, el Valor Máximo Legal, es el que corresponde con el precio máximo fijado por la Administración para esa vivienda.
En el caso de calcular el valor de una vivienda protegida, se calculará el valor de mercado del inmueble y a su vez el valor máximo legal, adoptándose como valor de tasación el menor de ambos valores, según lo establecido por la Orden ECO/805/2003
¿Cómo se calcula el Valor Máximo Legal?
A efectos de cálculo del valor de un inmueble sujeto a algún inmueble sujeto a protección pública, se adoptará como superficie la consignada en la cédula de calificación correspondiente, obteniéndose el Valor Máximo Legal multiplicando el módulo o precio/m² máximo por la superficie de la vivienda (superficie útil reflejada en la Cédula). Este módulo varía en función de la ubicación del inmueble, su régimen de uso y de su categoría.
Si quieres ampliar la información para la valoración de una vivienda de VPO puedes visitar nuestro artículo.
Es importante disponer de una copia de la cédula de calificación (Definitiva /Provisional) o documento administrativo que acredite el Valor Máximo Legal y el plazo de vigencia del régimen de protección o que permita determinar el valor máximo legal en los edificios sujetos a protección pública.
¿Qué ocurre si no se dispone de Cédula o documentación administrativa?
En aquellos casos en los que conociendo que el inmueble está sometido a algún tipo de protección pública, no haya sido posible comprobar el módulo o la duración de la misma al no haberse dispuesto de Cedula o documento administrativo equivalente, el informe de tasación se emitirá condicionado a la aportación, para la comprobación del estado de protección del inmueble, de Cédula de Calificación.
Por otro lado, si se valora un inmueble sometido a protección pública, del que se conocen tanto el módulo de VML como la duración de la protección, pero no se ha dispuesto de Cédula de Calificación se advertirá en el informe que no se ha dispuesto de Cédula de Calificación Definitiva, Cédula de Calificación Provisional o Documento Administrativo para el cálculo del Valor Máximo Legal si bien se ha dispuesto de información relativa al módulo, duración y superficie para la obtención del valor máximo legal del inmueble.
¿Cuál es el valor de una vivienda sometida a algún régimen de protección?
Generalmente el valor de tasación de una vivienda sometida a algún régimen de protección será el Valor Máximo Legal, pero existen algunas ocasiones en las que el Valor de Mercado es inferior al Valor Máximo Legal. Y aunque esta situación se da en muy pocas ocasiones, puede ocurrir en alguna ubicación en la que los precios de la vivienda libre hayan sufrido caídas de valor que los ha situado por debajo de los precios fijados por la Administración.
Hay que tener presente que el valor máximo legal de venta es un máximo, no se podría realizar la transmisión de la vivienda por encima de este valor, pero si por debajo y dependerá de las condiciones del mercado.
Es fundamental contar con una tasación profesional que determine con precisión el valor de mercado de la vivienda, permitiendo evaluar si este se encuentra por debajo del Valor Máximo Legal y facilitando una toma de decisiones informada tanto para compradores como para vendedores.
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