La vida útil de un inmueble se refiere al período durante el cual una edificación puede ser utilizada de manera funcional y segura antes de requerir una renovación importante o ser demolida, para el uso al que se destina.
Esta duración varía según varios factores, como el tipo de construcción, mantenimiento, materiales utilizados y condiciones climáticas.
Abordaremos este concepto profundizando en las siguientes cuestiones:
Factores que afectan a la vida útil de un inmueble
- Materiales de construcción
- Mantenimiento: Un buen mantenimiento puede extender la vida útil del inmueble considerablemente.
- Ubicación y clima: Factores como la humedad, la salinidad (en zonas costeras) y la contaminación pueden acelerar el deterioro.
- Uso del inmueble: El desgaste depende del tipo de uso (residencial, comercial, terciario, industrial, dotacional).
- Normativas y regulaciones: En algunos casos, los códigos de construcción o cambios urbanísticos pueden reducir la vida útil práctica del inmueble.
La vida funcional, vendrá determinada por los cambios de uso de ciertos edificios asociados a los hábitos de la población, que es cambiante a lo largo de los años (residencial, terciario, comercial, industrial o inmuebles ligados a explotación económica).
La vida útil de un inmueble y la vida residual son parámetros imprescindibles para calcular el valor de reemplazamiento bruto y neto de un inmueble.
¿Qué vida útil se considera en las tasaciones?
A efectos de cálculo del valor de un inmueble la vida útil será estimada por el técnico que realice el informe.
La Orden ECO/805/2003 en su artículo 19 establece cual es la vida útil máximo para los distintos usos.
- Edificios de uso residencial: 100 años
- Edificios de uso terciario (oficinas): 75 años.
- Edificios de uso comercial: 50 años
- Edificios de uso industrial: 35 años.
- Inmuebles ligados a explotación económica: 35 años.
En el caso de edificios no destinados a un uso determinado, la vida útil máxima se obtendrá ponderando los plazos máximos señalados anteriormente en función de la superficie destinada a cada uno de los usos.
Para determinar con precisión el valor de un inmueble en una tasación, es esencial considerar su vida útil estimada, ya que influye directamente en los cálculos de depreciación y en la valoración final. Un informe de tasación profesional tendrá en cuenta estos factores para ofrecer una estimación ajustada a la normativa vigente y a las características específicas del inmueble.
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