L'abitare: tra diritto e privilegio in un mondo in evoluzione

L’abitare non può più essere considerato semplicemente una questione edilizia o una “città finita”, ma va inteso come un organismo vivente in costante evoluzione, influenzato da contesti mutevoli, problemi emergenti e dinamiche sociali complesse. Come sottolineato nella Rubrica promossa da Fondazione IFEL a FORUM PA 2025, l’interrogativo “Abitare: un diritto o un privilegio?” è più che mai pertinente.

Giovani famiglie, studenti fuori sede, anziani soli, lavoratori che si trasferiscono e individui in lista per l’edilizia popolare si trovano tutti a fronteggiare una sfida abitativa sempre più ardua. Negli ultimi anni, la casa si è trasformata in modo quasi definitivo in un bene economico e in un asset finanziario, un cambiamento che ha drasticamente ridotto le possibilità di accesso, specialmente nelle città più attrattive del Paese.

Ci troviamo di fronte a quelle che nell’analisi delle politiche pubbliche vengono definite “wicked problems“: problemi dai confini incerti, interconnessi, per i quali mancano quadri conoscitivi chiari e la cui risoluzione in un ambito può crearne altri altrove. Non esiste nemmeno una definizione chiara e condivisa a livello europeo di cosa si intenda per “affordable housing“. Questo scenario rende necessaria una visione proattiva e l’adozione di strumenti innovativi per affrontare una crisi abitativa che non è più un’emergenza congiunturale, ma una crisi sistemica e ormai stabilizzata.

In Italia, storicamente, si è spesso parlato più di “politiche per la casa” che di “politiche per l’abitare”, una differenza sostanziale che rivela una visione limitata agli interventi sull’edilizia popolare, senza riuscire a cogliere la complessità dei bisogni sociali e la totalità della sfera abitativa.

Le principali criticità che ostacolano il diritto all’abitare sono molteplici e interconnesse:

• Cambiamento della platea e difficoltà di accesso: negli ultimi anni, la platea a cui si rivolgono le politiche abitative si è ampliata enormemente. Se in passato riguardava una frangia di popolazione relativamente piccola, oggi include i cosiddetti “working poor”, gli studenti e i lavoratori fuori sede, per i quali anche il mercato non riesce più a dare risposte. L’aumento esponenziale dei cittadini con problemi abitativi ha riportato il tema nell’agenda politica locale, nazionale ed europea.
• Mancanza di adeguamento dell’offerta immobiliare ai cambiamenti sociali: l’offerta immobiliare attuale è spesso inadeguata rispetto alle mutate esigenze della società. Si affittano sempre meno case con molte stanze e sempre più appartamenti per nuclei monofamiliari o mononucleari.
• Crescita sproporzionata dei prezzi rispetto ai redditi: il costo degli affitti e dell’acquisto delle case è aumentato vertiginosamente negli ultimi dieci anni, senza un corrispondente innalzamento dei redditi medi7. Uno studio sull’Università di Milano ha rilevato che tra il 2015 e il 2021, il costo medio degli affitti a Milano è aumentato del 41% e quello degli acquisti del 22%, a fronte di una crescita delle retribuzioni del solo 13%. Questo significa che la quota di reddito destinata alla casa, che idealmente dovrebbe aggirarsi tra il 30% e il 40%7, è diventata insostenibile per molti.
• L’abitare all’incrocio di diverse politiche: le politiche abitative non sono isolate; si intersecano con numerosi altri settori, come le politiche per lo spazio pubblico o le sfide della mobilità urbana. Questo rende la governance del settore estremamente complessa e richiede un approccio integrato allo sviluppo urbano e territoriale.
• La Casa come asset finanziario e la sua estrazione di valore: la casa ha assunto sempre più un “valore di scambio” sul mercato, perdendo in parte il suo “valore d’uso”. Dinamiche come la gentrificazione e la turistificazione si inseriscono in questa visione, contribuendo all’estrazione di valore dal bene casa e dalla città, anziché alla costruzione di valore economico e sociale.

La crisi della “torsione proprietaria” e l’impatto sulla povertà

La situazione è aggravata da quella che, negli studi sociali, è definita come una “torsione proprietaria”, dove l’ideologia “tutti proprietari” ha configurato le politiche abitative, spostando i sostegni dall’edilizia residenziale pubblica al supporto della domanda per l’acquisto. I dati attuali mostrano il fallimento di questo modello: la casa in proprietà è in forte diminuzione (ad esempio, a Roma dal 76% al 71% in soli due anni tra il 2019 e il 2021), mentre l’accesso al credito per l’acquisto è sempre più ridotto, con mutui trentennali e rate mensili sempre più alte.

È stato evidenziato il legame tra politiche abitative e contrasto alla povertà. L’Italia ha un sistema di welfare universalistico ma familiaristico, e il disagio abitativo è una componente della povertà. Dati significativi mostrano che il 24% degli italiani è a rischio di povertà o esclusione sociale, e che il 49,2% dei mutuatari poveri spende oltre il 40% del reddito per la casa. Solo il 2,4% delle case in Italia è in affitto sociale, contro il 15% in Francia o il 17% in Gran Bretagna. Il sovraffollamento abitativo incide per il 30,7% in Italia, nettamente al di sopra della media europea. Nonostante ciò, interventi mirati come il Reddito di Cittadinanza hanno dimostrato di poter ridurre il disagio abitativo grave e il sovraccarico economico per i beneficiari, passando dal 18,8% al 13,3%13, dimostrando che politiche specifiche, anche se non a più ampio raggio, possono fare la differenza.

Le reazioni delle amministrazioni locali e la necessità di nuovi paradigmi

La ricerca sulla governance delle politiche abitative condotta da INAPP e IFEL ha rivelato che la collocazione organizzativa delle politiche dell’abitare varia: spesso sono ancora all’interno degli assessorati all’urbanistica (con una visione tradizionale), mentre altre realtà cercano una maggiore integrazione con le politiche sociali (Piemonte, Toscana) o istituiscono assessorati dedicati (Lombardia).

Per prevedere e analizzare i bisogni abitativi emergenti, gli strumenti e i sistemi di monitoraggio sono molto diversi tra loro e spesso manca un quadro di riferimento nazionale, portando a risposte frammentate. Nonostante la pluralità di attori coinvolti (pubblici, aziende casa, cooperative, associazioni, privati), la capacità di fare rete e integrare le diverse competenze è limitata da una frammentazione istituzionale e una mancanza di coordinamento stabile. Laddove invece c’è integrazione tra politiche sociali e urbanistiche e un coinvolgimento del privato sociale, i risultati sono più efficaci.

Diverse sono le proposte e le soluzioni innovative per l’accesso all’abitare emerse durante il talk. Rivedi la puntata di FORUM PA 2025, a cura della Fondazione IFEL e INAPP.

Conclusioni

Costruire un futuro equo richiede una visione etica e un impegno sociale condiviso che vada oltre la frammentazione istituzionale e la mancanza di coordinamento. Le innovazioni sociali, come il modello di capitalizzazione parziale degli affitti o le agenzie sociali per la casa, se ben integrate e supportate da un forte coordinamento pubblico-privato-sociale, offrono prospettive concrete per rispondere ai bisogni di questa e delle future generazioni.

Tra i relatori:  Federico Sartori, Dipartimento Supporto ai Comuni e Politiche Europee, Fondazione IFEL; Luigi Corvo, Co-fondatore di Open Impact, Università Milano-Bicocca; Daniela Festa, Dipartimento MEMOTEF, Università La Sapienza di Roma, Giovanna Giuliano, INAPP