La Orden ECO/805/2003 establece que el valor por comparación es aquel obtenido aplicando el método técnico de comparación.
Aprendamos más sobre ella en este artículo:
- Requisitos fundamentales para el método de comparación en la valoración inmobiliaria
- ¿Qué significa “testigos” en el contexto de las valoraciones inmobiliarias?
- ¿Cómo se seleccionan y tratan los testigos en una valoración inmobiliaria?
- ¿Por qué es tan importante la correcta elección de testigos en la valoración inmobiliaria?
- ¿Cuáles son las claves para seleccionar buenos testigos en una valoración?
Para utilizar este método, se requieren varios requisitos fundamentales:
- Existencia de un mercado representativo de inmuebles comparables.
- Disponibilidad de datos suficientes sobre transacciones u ofertas en la zona que permitan identificar parámetros adecuados para la homogeneización de comparables.
- Información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de inmuebles que reflejen fielmente la situación actual del mercado.
Adicionalmente, para valoraciones a efectos de garantía hipotecaria en préstamos destinados a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios, la normativa exige:
- Datos adecuados para estimar la evolución de los precios en los dos años anteriores a la fecha de valoración.
- Información suficiente sobre el comportamiento histórico de los precios y las variables que los determinan en inmuebles de uso similar.
- Procedimientos para identificar y eliminar elementos especulativos, detectando ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local.
En valoración inmobiliaria, un testigo es un inmueble que comparte características relevantes con el inmueble objeto de la tasación, como ubicación, superficie, calidades o estado de conservación. También se les denomina comparables y son esenciales para comparar precios de mercado y determinar el valor de un inmueble de manera objetiva.
Los testigos permiten a los tasadores analizar el mercado y establecer el valor real del inmueble de referencia.
Para que un inmueble sea considerado un testigo adecuado, debe poder ser una alternativa real de compra respecto al inmueble valorado. Esto implica que debe estar en la misma zona o en zonas inmobiliarias homogéneas, ser similar en tipo de construcción, superficie, calidad de materiales y estar en oferta o haberse vendido recientemente.
Los testigos se localizan a través de anuncios de venta, visitas directas al inmueble o mediante portales inmobiliarios. Una vez identificada la oferta, se verifican sus datos mediante fuentes públicas (como el Catastro) o contactando con el anunciante. Del precio se descuentan los valores correspondientes a anejos y mobiliario, así como una cantidad por posible descuento en la negociación y los gastos estimados de comercialización.
Después, se realiza un proceso de homogeneización, ajustando los precios de los testigos según las diferencias con el inmueble valorado (normalmente, en euros por metro cuadrado construido). Así, se obtiene una muestra final de inmuebles plenamente comparables, de la que se deduce el valor unitario a utilizar en la tasación.
Aunque la normativa indica un mínimo de seis comparables, cuanto mayor sea la muestra, mejor se reflejará el mercado y más fiable será la valoración.
La selección de testigos es clave para que la valoración sea precisa y refleje las condiciones reales del mercado. Elegir comparables adecuados evita tanto sobrevaloraciones como infravaloraciones y garantiza que la tasación tenga credibilidad legal y técnica.
La aplicación efectiva del método de comparación exige un profundo conocimiento del mercado y un análisis cuidadoso de los testigos elegidos.
Algunos aspectos a tener en cuenta para elegir testigos adecuados son:
- Ubicación: Deben estar en la misma manzana, barrio o zona homogénea.
- Superficie: Dimensiones y distribución similares.
- Calidades: Nivel de acabados e instalaciones semejante.
- Antigüedad: Ajustada en función del estado de conservación y reformas realizadas.
- Fecha de transacción: Lo ideal es que la compraventa sea lo más reciente posible (inferior a 6 meses).
- Condiciones normales de venta: Evitar situaciones atípicas como herencias, remates o ventas entre familiares.
- Disponibilidad de información: Deben contar con todos los datos necesarios y comprobables.
- Diversificación de fuentes: Es recomendable utilizar testigos procedentes de distintas fuentes de información.
Por ello, al realizar una tasación mediante el método de comparación, resulta esencial una correcta selección y tratamiento de los testigos, ya que estos determinan directamente la objetividad y fiabilidad del valor estimado. La adecuada elección de inmuebles comparables. Es un factor clave que los tasadores deben considerar cuidadosamente en su análisis.
Fuentes de referencia:
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2003-7253
