18 septiembre, 2025
Según la Orden ECO/805/2003, un edificio en construcción es toda obra de nueva edificación que ha sido iniciada pero no terminada, siempre que cuente con la licencia correspondiente y se realice de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional competente.
A continuación, abordaremos las siguientes cuestiones según la normativa:
- ¿Cuáles son las fases principales de la construcción de un edificio?
- ¿Quiénes son los agentes que intervienen en la construcción de un edificio?
- ¿Qué documentación es necesaria en la construcción de un edificio?
- ¿Qué es el Libro del Edificio y qué contiene?
- ¿Qué es una obra en construcción parada?
- ¿Cuál es el análisis para determinar si es o no Obra Parada?
- ¿Cuál es el análisis para determinar si es o no Obra Recuperable?
¿Cuáles son las fases principales de la construcción de un edificio?
Antes de iniciar cualquier proyecto de construcción, es imprescindible contar con un diseño arquitectónico bien elaborado, adaptado a las necesidades del cliente, y obtener todos los permisos y licencias necesarios de las autoridades locales. También es fundamental disponer de un presupuesto detallado y realista que contemple todos los costes, así como un cronograma de trabajo para controlar el avance y asegurar la finalización de la obra en tiempo y forma.
Las fases principales son:
Planificación y diseño
Definición de objetivos, elaboración del diseño arquitectónico, cálculos estructurales y selección de materiales y equipos.
Preparación del terreno
Evaluación del solar, limpieza, nivelación y movimientos de tierra.
Cimentación
Construcción de los cimientos, utilizando las técnicas y materiales adecuados según el tipo de suelo y las cargas previstas.
Estructura
Ejecución de los elementos estructurales siguiendo el diseño, garantizando la estabilidad, resistencia y durabilidad del edificio.
Revestimientos y albañilería
Cerramientos, redistribución de espacios y aplicación de revestimientos.
Instalaciones
Realización de las redes y sistemas de electricidad, fontanería, climatización, telecomunicaciones, etc.
Acabados
Trabajos finales de revestimiento, pintura, carpintería y otros detalles.
Inspección y pruebas
Verificación de la calidad y seguridad, así como pruebas en las instalaciones para asegurar su correcto funcionamiento.
¿Quiénes son los agentes que intervienen en la construcción de un edificio?
En la construcción de un edificio participan diversos agentes:
Promotor
Decide la construcción y asume los riesgos económicos y legales.
Proyectista, arquitecto, arquitecto técnico
Elaboran el proyecto, planos, cálculos y especificaciones técnicas.
Constructor
Ejecuta la obra siguiendo el proyecto y los métodos y materiales establecidos.
Director de obra
Supervisa la ejecución para asegurar el cumplimiento del proyecto y las normas de seguridad.
Director de la ejecución de la obra
Coordina a los diferentes profesionales implicados en la obra.
Coordinador de seguridad y salud
Técnico que gestiona las cuestiones de seguridad y salud durante la obra.
Entidades y laboratorios de control de calidad
Realizan pruebas para garantizar la calidad de materiales y ejecución.
Suministradores de productos
Proveen los materiales necesarios para la construcción.
¿Qué documentación es necesaria en la construcción de un edificio?
Durante todo el proceso constructivo, es necesario disponer de distinta documentación según la fase:
Inicial:
- Estudio geotécnico
- Proyecto básico y ejecutivo visados
- Plan de seguridad y salud
- Licencia de obras
- Presupuesto de contrata
- Contrato de ejecución de obra
Durante la construcción:
- Libro de órdenes
- Libro de incidencias
- Certificaciones de obra
Fase final:
- Seguro decenal
- Certificado final de obra
- Acta de recepción
- Licencia de primera ocupación
- Libro del edificio
- Cédula de habitabilidad
- Certificado de eficiencia energética
- Inscripción de la obra nueva en el Registro de la Propiedad
¿Qué es el Libro del Edificio y qué contiene?
El Libro del Edificio es un documento fundamental que recoge toda la información relevante de la construcción, incluyendo:
- Proyecto del edificio (planos, memorias, cálculos, presupuestos)
- Acta de recepción de la obra (entrega y recepción)
- Identificación de los agentes intervinientes
- Instrucciones de uso y mantenimiento
- Certificados y autorizaciones (licencias, eficiencia energética, etc.)
- Documentación de control de calidad (inspecciones y pruebas)
- Plan de mantenimiento del edificio
- Planos «As-Built» (estado final de la obra con modificaciones incluidas)
- Certificados de final de obra
- Libro de subcontratación (relación de subcontratistas y responsabilidades)
- Informes de inspecciones técnicas
¿Qué es una obra en construcción parada?
Se destaca que la Orden ECO/805/2003 engloba las obras paradas dentro de la casuística de los inmuebles en construcción y/o rehabilitación y no como terminados.
Una obra se considera parada cuando se detiene su ejecución temporalmente debido a diversos motivos, como problemas financieros, desacuerdos entre las partes involucradas, incumplimiento de plazos o de normativas, problemas legales.
Son inmuebles que se hallan en situación muy dispar:
- en función de su nivel de ejecución.
- de la buena o mala conservación de la obra ya ejecutada.
- de su ajuste a la ordenación urbanística.
- de su situación registral.
- y del grado de dejación de otras obligaciones legales por parte de los promotores.
¿Cuál es el análisis para determinar si es o no Obra Parada?
INMUEBLES CON OBRAS PARADAS:
- Sin operarios trabajando, sin acopio de materiales.
- Licencia de Obras caducada.
- Muchos años con la obra parada.
- SI existe confirmación o dudas razonables sobre la continuidad de las obras a corto plazo.
INMUEBLES EN CONSTRUCCIÓN:
- Obra activa, con trabajadores, acopio de materiales.
- Existen conversaciones con el técnico del Ayuntamiento para su reanudación.
- Existe renovación de Licencia de Obras.
- No existen dudas sobre la continuidad de las obras.
¿Cuál es el análisis para determinar si es o no Obra Recuperable?
RECUPERABLE:
- Volumen de la edificación ya realizada muy avanzada (si movimiento de tierras, cimentación, saneamiento y estructura están ejecutados).
- El estado físico de la edificación no es malo.
- Existe posibilidad real de continuidad de dicha edificación por tipología constructiva, por diseño, por legislación, etc.
NO RECUPERABLE:
- Volumen de la edificación ya realizada poco avanzada.
- El estado físico de la edificación es malo. La edificación presenta deterioros evidentes que afectan a estructura o grandes superficies de paramentos o cubierta y forjados.
- Si la edificación presenta una tipología constructiva que actualmente fuera demasiado costosa su continuidad de modo evidente (pj. edificaciones de vanguardia o con técnicas constructivas muy avanzadas).
- Si la edificación es claramente incompatible con la normativa urbanística con riesgo de demolición.
- Cuando no disponemos de proyecto, y no está declarada, ni inscrita la Obra Nueva en construcción.
- En este ámbito, la tasación de edificios desempeña un papel esencial para evaluar con precisión el valor actual del inmueble en función de su grado de ejecución, estado de conservación y viabilidad de finalización.
