¿Qué permisos se necesitan para demoler una vivienda?

¿Qué permisos o autorizaciones se necesitan para demoler una vivienda u otro inmueble?

• 13 octubre, 2025

I. ¿Qué se entiende por demolición?

Una demolición es el proceso mediante el cual se desmantela, derriba o destruye una construcción existente, ya sea de manera total o parcial, con el propósito de liberar un espacio para nuevas edificaciones o porque la estructura se encuentra en estado de ruina o ha dejado de cumplir su función. Para llevar a cabo una demolición, es necesario obtener diversos permisos y autorizaciones que garanticen la seguridad, el cumplimiento de la normativa urbanística y la gestión adecuada de los residuos de construcción y demolición. Por ello, resulta fundamental conocer qué permisos o autorizaciones son necesarios para demoler una vivienda u otro inmueble.

II. Normativa que regula las obras de demolición o derribo en España

Dentro de la normativa que regula las obras de demolición o derribo en España, podemos mencionar:

1. A nivel estatal:

1. La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, la cual establece los requisitos básicos de calidad y seguridad que deben cumplir las demoliciones, así como las responsabilidades de los agentes implicados.
2. El Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación, donde se prevén las medidas específicas sobre seguridad en caso de incendio, seguridad estructural y seguridad de utilización durante las demoliciones.
3. Ley 31/1995, de 8 de noviembre, de Prevención de Riesgos Laborales, normativa que se debe tener presente a los fines de la prevención de accidentes derivados de la obra de demolición.
4. Real Decreto 396/2006, de 31 de marzo, por el que se establecen las disposiciones mínimas de seguridad y salud aplicables a los trabajos con riesgo de exposición al amianto. Esta norma es imprescindible a los fines de seguir las medidas de seguridad correspondientes en aquellas obras de demolición que incluyan materiales con amianto.
5. Real Decreto 105/2008, de 1 de febrero, por el que se regula la producción y gestión de los residuos de construcción y demolición.

2. A nivel autonómico y local, cada Comunidad Autónoma o Ayuntamiento puede contar con normas adicionales donde se regulen aspectos específicos de las obras de demolición, en cuanto a la gestión de residuos o la seguridad en el entorno urbano y el patrimonio histórico.

III. ¿En qué consiste un permiso para demoler una vivienda u otro inmueble en España?

El permiso de demolición en España consiste en una licencia que se obtiene en la Dirección de Obras Municipal de cada Ayuntamiento, es decir, se trata de una autorización administrativa por medio de la cual se permite llevar a cabo la demolición de una construcción existente, en ese caso, resulta necesario saber qué permisos o autorizaciones se necesitan para demoler una vivienda u otro inmueble.

IV. ¿Qué permisos o autorizaciones se necesitan para demoler una vivienda u otro inmueble en España?

Antes de llevar a cabo una obra de demolición, es imprescindible contar con una licencia de demolición o derribo, la cual es emitida por el ayuntamiento correspondiente en donde se encuentre la vivienda o inmueble a demoler, una vez verificado el cumplimiento de la normativa urbanística y técnica correspondiente. A tales fines, se deberá iniciar el proceso de solicitud de la referida licencia, acompañando a la misma, a rasgos generales, entre otros, con los siguientes documentos, los cuales pueden variar dependiendo de cada entidad municipal:

1. DNI, NIE o pasaporte del solicitante, -propietario del inmueble- o del responsable del proyecto de demolición.
2. Impreso de solicitud de demolición.
3. Justificante del pago de las tasas correspondientes y/o Impreso de autoliquidación de la tasa de licencia de obra.
4. Fotocopia de la escritura del terreno, con la cual se ha de demostrar la titularidad de la vivienda o propiedad que se desea derribar y con ello la potestad legal para realizar las obras de demolición.
5. Justificante del pago de tasas e impuestos. En este caso, es necesario presentar el comprobante del pago de las tasas asociadas a la licencia de derribo, destacándose entre ellas:
6. 1. Pago del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), el cual conforme a lo previsto en el artículo 100.1 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, es un tributo indirecto cuyo hecho imponible está constituido por la realización, dentro del término municipal, de cualquier construcción, instalación u obra para la que se exija obtención de la correspondiente licencia de obras o urbanística, se haya obtenido o no dicha licencia, o para la que se exija presentación de declaración responsable o comunicación previa, siempre que la expedición de la licencia o la actividad de control corresponda al ayuntamiento de la imposición.
   2. Último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), con el cual se comprobará la regularidad fiscal de la propiedad.

6. Informe técnico realizado por personal autorizado y visado por el colegio profesional, respectivo. En este informe técnico de derribo, se debe especificar:
   1. Memoria descriptiva y justificativa del trabajo a realizar, donde se detalle de manera específica el proceso de derribo y los métodos y maquinaria que se emplearán en el proceso, siendo fundamental para que el ayuntamiento evalúe la viabilidad técnica y la seguridad del proyecto de demolición.
   2. Planos de situación y emplazamiento, en este caso se trata de una representación gráfica de la ubicación y estado actual de la edificación, pudiendo incluirse a tales fines un reportaje fotográfico.
   3. Planos de demolición, donde se ha de reflejar los elementos que se retirarán y los que se conservarán.
   4. Presupuesto de ejecución material, este presupuesto debe contener al detalle el coste estimado del proyecto de derribo.
   5. Plazos de ejecución, donde se establezca el tiempo necesario para completar los trabajos de demolición.
   6. Programación de seguridad y salud, donde se deje constancia de las medidas a implementar para garantizar la seguridad durante la obra de demolición.
   7. Plan de gestión de residuos, donde se ha de detallar el tratamiento y reciclaje de los escombros generados.
7. Autorizaciones sectoriales previas preceptivas.

No obstante, lo anterior, existen casos en los cuales se requerirá, además, de la licencia de demolición o derribo:

1. Informe de seguridad y salud, donde se evidencie que se han implementado las medidas necesarias para garantizar la seguridad de los trabajadores y la comunidad.
2. Notificaciones a empresas prestadoras de servicios públicos.

V. ¿Cuáles son las consecuencias legales que acarrea demoler una vivienda u otro inmueble sin contar sin permiso?

Cómo hemos visto, no sólo es necesario conocer qué permisos o autorizaciones se necesitan para demoler una vivienda u otro inmueble, también resulta necesario saber que llevar a cabo una obra de derribo sin contar con los permisos legales correspondientes, puede traer como consecuencia la imposición de sanciones, las cuales se traducen no sólo en multas elevadas, sino que, en algunos casos, existe la posibilidad que se ordene la restauración del inmueble o se invaliden seguros, quedando el propietario -en este último-, expuesto a cubrir cualquier accidente que o daño que sea producto de la obra de derribo o demolición.

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Adela Merino León

Asociada Senior

Tras su paso por otras firmas donde adquirió una sólida base jurídica, se incorpora a Administrativando Abogados, participando en la defensa de todo tipo de expedientes sobre derecho administrativo.

Entre otras materias, interviene en procedimientos relacionados con derecho de aguas, funcionarios, responsabilidad patrimonial, sanciones administrativas, contratación pública , urbanismo y recursos contenciosos administrativos de toda índole.

Además de asesorar a empresas nacionales e internacionales, participa en la defensa de infinidad de Administraciones y Organismos Públicos. Es profesora de Derecho Administrativo en la Universidad Loyola y participa como miembros del tribunal de TFM en el Instituto Superior de Derecho y Economía de Madrid. 

Asimismo, se ha ocupado del diseño y elaboración de diferentes jornadas docentes sobre Derecho Administrativo en la escuela de formación Administrativando Business School.

María José Amo Gago

Directora

Tras obtener premio extraordinario a su paso por la Universidad de Córdoba y preparar las oposiciones a la carrera judicial y fiscal, se incorporó a Aguayo Abogados, como firma especialista en Derecho Administrativo (hoy integrada en Ejaso ETL Global). Posteriormente, formó parte del equipo de Garrigues. 

Fruto de su dilatada experiencia profesional de más de diez años, participa en la orientación y defensa de aquéllos procedimientos administrativos y contenciosos – administrativos de especial dificultad técnica, tanto a nivel nacional como internacional. Asimismo, es especialista en abordar recursos de casación contenciosos – administrativos, de amparo ante el Tribunal Constitucional e impugnaciones ante instancias supranacionales como el Tribunal Europeo de Derechos Humanos.

Igualmente, ha intervenido en procedimientos contenciosos – administrativos de máxima relevancia social como el Caso Alvia o la impugnación de la licitación de compra centralizada de Equipos de Protección Individual por parte de la Comunidad de Madrid, entre otros muchos.

Ostenta el cargo de coordinadora de relaciones institucionales en Administrativando Business School.

Natalia Montero Pavón

Asociada

Tras preparar las oposiciones a la carrera judicial y fiscal, se incorporó al Departamento de Derecho Administrativo de la conocida firma Sanguino Abogados.

Defiende procedimientos de suma relevancia en la totalidad de áreas que configuran el Derecho Administrativo. Entre otras materias, es especialista en aguas, minas, medio ambiente, función pública, responsabilidad patrimonial, expropiación forzosa, contratación pública, urbanismo y procedimientos sancionadores. 

Igualmente, interviene de forma regular ante la jurisdicción de lo Contencioso – Administrativo en todas sus instancias. 

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